월급쟁이 부자 - 구만수 교수(1)

팟캐스트 월급쟁이 부자 – 구만수 교수 편

[국토도시계획을 알아야 부동산이 보인다 저자]


[연구 계기]
부동산 학부로 나와서 도시계획은 줄 긋는 것인데 투자에 도움이 될 것이다 라는 생각으로 시작했다.

[도시계획을 알아야 하나요?]
도움은 될지는 모르나 꼭 알아야 할 필요는 없다.

[투자는 언제부터]
투자는 원래부터 했었는데 공부를 하나 보니 잘 못된 투자가 무엇인가라고 궁금했었다. 처음에는 투자 스펙트럼 폭이 컸는데 점점 좁아 지기도 하고
대부분 도시공학을 전공하기도 하는데 유일하게 부동산 전공을 했다(?).

다른 분은 공공의 이익을 하지만 저자는 사익을 위해서 합니다.
 
[어떤 분야 투자?]
전 분야를 다 한다.결국 환금성이 빠른 아파트로 하게 되더라구요.
토지 쪽은 제가 전문 가니까.그런데 일반인들은 아파트가 낮겠죠.

[수익률]
토지는 5억투자해서 1년만에 17억을 된 적이 있죠 (세금만 5억)
기반 시설들의 특징은 민간이 힘들고 관공에서 하게 되는데요.
공원, 주차장 토지 등을 해야 하는데 민간인 땅이 많은데
만들기도 하고 그곳에 구역을 정해지면 개발행위를 하지 못하는데
지방정부는 재정문제로 지연 되기 하는데(장기미지정 지역),
주인 입장에서는 팔고 싶은데 살 사람이 없죠.
그런데 저자는 타당성이 있다고 판단해서 투자 한 거죠.
그러나 정부가 안 할 수도 있습니다. 그러면 plan b도 고려해야 하는 거죠.

지금보다 활용성이 높은 땅을 매입해두면 만약 정부에서 하지 않으면
그것을 활용해서 가치를 더 부여 할 수 있겠죠.

[실패사례]
양산시 아파트 분양권 (노무현정권 8 31 대책)을 받았는데 시장도 좋지 않고
P를 주고 사고 이사해서 쫄딱 망했죠. 이사를 가서 실 거주 했는데 완전히 극단적인 시장이 되었죠.이를 계기로 부동산 공부를 시작하게 되었죠.

실패를 통해 배우는 사람도 있고 포기하는 사람도 있죠.

[도시계획이란]
공간의 질서를 확립하는 것이다. 공간의 질서는 기본적으로 있는 곳에 있어야
할 것이 있어야 하는 것이다. 건축만 지어만 도시가 아주 삭막하겠죠.
공원도 있고 주택도 있고.

상업지역, 공업지역, 주택지역 등 적절하게 공간의 질서를 배치하는 것이다.

도시기본계획은 좋은 말 만 있고 실행 계획은 도시관리계획이다.
실제로 계획을 실천하는 계획이다.
특정지역을 개발하는 것을 지역계획으로 보시면 됩니다.

[도시계획은 누가 만드나?]
우리나라는 정부에서 주도.
계획 수립하는 곳은 민간용역사에서 하고 관에서 관리 감독을 하죠.

[아파트 투자 활용 사례는?]
쉽게 생각할 수 있는 부분은 신도시 개발시 도움이 되죠.
아파트가 아니라도 신도시가 어디 지역에 개발되는 쉽게 알 수 있죠.
특정지역을 개발하기 위해서 주도하는 경우도 있죠.

예를 들어, 은마와 잠실주공5단지 아파트 예를 들어 보면
잠실주공5단지는 광역중심으로 서울시 계획상에 되어 있다.
은마 아파트는 배제되어 있습니다.

중층재건축의 쌍두마차인데 재건축 될까요?
개인적으로 될 것이라고 봅니다. 돈으로 귀결되기 때문에.
사업성이 나오면 왜 안 하겠냐? 시간이 걸리는 것뿐이다.

30년 이상 된 아파트를 투자하는 게 맞냐? 이런 땅을 그대로 두는  것도 이상 하고?
재개발 재건축은 기본적으로 누가 하나가 중요하죠.
주택조합에서 하는 곳인데.

재개발 재건축은 주민들이 주택사업을 하는 것이다.
돈이 되면 하는 것이고 돈이 안되면 못하는 것이죠.

지자체 행정적에서 지원을 해줘야 하는데 용적률 등.지연되고 있죠.
특히 재건축은 민간개발 측면, 재개발은 공공 개발 측면이 있습니다.

재개발은 투자금액이 낮고 입지가 뛰어난 곳은 그냥 내버려 둘 수는 없습니다. 정치권이 바뀌든

서양은 석조 건물이라 오래 가도 되는데.
서울은 6.25전쟁이후 전후 복구를 하면서 만들어진 집이기 때문에 세월이 지나면 집이 무너지게 되어 있다. 결국은 전체적으로 갈아 덮어야 합니다.