월급쟁이 부자 - 구만수 교수(2)

팟캐스트 월급쟁이 부자 – 구만수 교수 편

[국토도시계획을 알아야 부동산이 보인다 저자]


[사전조사]
물리적 조사 - 강 하천 바다 산 등 지형 지세 토질까지 확인, 일정한 범위를 두고 거기서 행정적인 부문, 개발하면서 인근지역 피해를 주면 안되겠죠?

원도심이 노후화 되고 신도시를 외곽에 만드는데.원인은 구 도심이 땅값이
비싸기 때문이겠죠.20~30년 이후의 격차등을 계산 해이겠죠?

[인구추정]
인구는 개발 규모를 어떻게 정 하느냐에 따라 달라 진다.
인구를 몇명을 수용할 것인가를 봐야 한다.
인구 수용 계획이 정해지면 단독, 공동 주택, 편의 시설, 일자리, 지원시설
등이 나온다. 결국 인구에 따라 시설 등이 결정되어 있다.

1기 신도는 인구가 굉장히 많죠.
3기 신도시는 녹지 공간도 많고 인구가 좀 적었죠.

결과적으로 사람이 인구가 많은 곳으로 아파트 가격이 상승한다.
분당은 주변에 산이 되어 있어서 더 이상 확장이 어렵지만
일산 등은 확대 되어 아파트 집값이 하락 하는 경향이 높다.

개발 되어도 그 안에서 쾌적해야 한다. 강남 분당이 대표적이다.

[자족도시 개념]
도시내에서 먹고 사는 것을 해결하는 컨셉이다 (반대는 베드타운)
분당이 잘나가는 이유는 판교 등 고른 일자리가 있기 때문이다.

[인구흐름 중요]
인구가 집중되고 유입되는 곳이 부동산 가격이 오르는 것은 당연하다.
인규가 유입되는 것은 자연적인 것인데, 정부가 인위적으로 하는 것도 있을 것이고, 각 지자체에서는 인구 늘리는 방법이 있다.

1. 생물학적 - 빨리 불을 꺼야 하겠죠.
2. 사회학적 - 그 지역에 직장 될 만한 곳을 위치하면 이사를 하겠죠.

일자리 유치를 잘하는 지자체가 중요한 팩트이죠.
(먹고사는 문제가 해결 되는 것이죠)

삼성전자가 어디로 움직이는가?
수원의 경우 아파트가 올라가는 것은 일자리가 올라 가지만 삼성 때문에 이유가 있죠. 계속적으로 인구 유입은 늘어나겠죠.
수원이 평택은 괜찮은 가요? 유지가 되는 것이 중요하죠. 든든한 일자리가 있었니까.

수용성은?
집값이 올라가는 것은 시장의 유동성이 얼마만큼 움직이는 것인가를 봐야한다.
수백가지의 요인때문에 집값이 올라가는 것인데 중요한 것은 통화량이 팽창되어 가격의 가치가 내려 가기 때문이다.
서울의 가격이 올라가는 이유도 마찬 가지다.
주변 수도권이 올라가는 것도 마찬 가지다.

유동성 축소가 되면 풍선효과가 사라지겠죠.
사는 사람이 없어질 때 면 풍선효과가 없을 질겁인다.

[교통계획]
GTX KTX등 집값 영향을 많이 주는데.
신분당선, 9호선 연장 등이 연장을 하면 수익성이 높아지기 때문에
그렇게 하는 것이다. 수익성이 연결되어 있는 것이다.

GTX 계획은 될 것 같은데 사람의 심리가 중요하죠.
투자가가 몰리는 것은 투자 예측에 따른 심리효과가 커지는 거죠.
사람들의 심리입니다. 교통망도 중요하지만 사람의 심리를 활용하는 것도 방법이다.

GTX는 됩니까?
국가 측면에서는 사업을 벌려야 일자리가 생성되기 때문에 될 것으로 봅니다.
교통이 확충되어도 GTX가 무료가 되면 인구 분산 효과가 될 것이지만
현재 기준으로 5000원 정도 예상된다고 합니다.
국가 발전에 도움이 되겠지만 인구 분산 효과는 없을 것이다.
그 비싼 요금을 주고 외곽으로 사는 것 보다 강남에 사는게 낮겠죠.

신설노선보다 연장노선을 주의 깊게 봐라.

용산, 호매실 등
강남을 관통하는 곳은 좋다.
신분당선과 분당선 가격대를 보면 빨간색이 더 높죠?

GTX 가 교통 혁신이고 중요하다 또는 GTX에 따라 가격이 바뀔 것이고
서울의 수요가 분산 될 것이다. 또는 실제로 될까?
이야기가 양분되는데.

결론적으로 됩니다. 시간이 문제이지. 기대를 해도 됩니다.

국가를 운영하는 입장에서는 사업을 벌려야 먹고 사는게 파생되는 것이고
문제는 도심부로 집중화가 될 것이다.

교통편이 좋아 지더라도 도심의 인구가 분산이 되려면 GTX가 공짜가 되어야 죠.
미래가 만원 2만원 된다면 더 도심 집중화가 될 것으로 보입니다.

일본이 경우도 시간을 빼더라도 교통비가 많이 든다.
그래서 도심부 살면서 월세를 내는 게 더 바람직하다.