월급쟁이 부자 - 구만수교수(3)

[국토도시계획을 알아야 부동산이 보인다 저자]


[기반시설 계획]
도로 공원 학교 주차장 등등.
가장 중요한 것은 개발 지역안에 들어오는 일자리입니다.
그게 된다면 기반 시설이 따라와야 한다.
자족도시가 된다면 교통망이 굳이 필요 한 것이 아니다.
학교, 학군은 돈 많은 사람들이 가면 자연스럽게 만들어 지는 것이니까.

[공원 VS 녹지]
큰 그림에서는 녹지 내에서는 공원이 들어 가는 것이죠.
도시 계획 기준은 공원과 녹지는 별개이다.
도시공원은 용도 구역이다.

[서울의 도시계획 2030]
서울도시 기본계획이 정식 명칭이다.
서울시는 다른 시와 다르게 도시 계획이 국토부 보다 더 잘하는 편이다.
서울시에서 국토부를 무시하는 경향도 있다.
뉴타운도 원래 서울에서 먼저 제출 한 것이죠.
법적으로 지원 받아야 하는 부분, 용적률 높이는 것, 임대 주택 등
국토부에서 OK에서 만들어진 게 도축법이 나왔죠.

서울플랜도 각 시에서 만든 도시기본계획이 다른 시에 비해 파격적으로
만든 것이 2030 플랜이죠.
가장 다른 시와 다른 점이 관에서 계획을 수립하는데
시민이 직접 참여 한 게 다르다. 직접 시민에게 계획을 물어보고 만든 것이다.

10년 기준으로 20년 단위로 만들어지는 계획이다.
도시기본계획은 기본 계획과 도시 관리 계획이 있다.
기본 계획은 보석의 원석이고 관리계획은 보석을 가공하는 작업이라고 이해 하시면 됩니다.
기본 계획은 보전, 개발할 곳 등을 구분하게 됩니다.
개발을 하려면 어떻게 개발할 것인가를 고민 하는게 관리 계획입니다.
용도지구를 바꾸거나 정비 사업, 도시개발사업, 지구 단위 계획 등이 액션 플랜이죠. 

실제로 도시관리계획이 더 중요합니다.
부가가치를 높이는 것이 도시관리 계획이죠.

[서울공간계획]
공간계획은 공간의 질서를 잡는 것인데.
어느 곳은 역사 문화 보존,어느 곳은 개발을 해야 겠죠.
금융 중심지, 국제 업무 지구 냐 등 그 계획에 맞추어서 계획 하는 것을 공간 계획하는 것이다.

난개발을 방지하기 위해 도시기본계획이 있는 것이죠.

도시는 계속 발전하기 때문에 시대에 따라 변경되기 때문이다.
그래서 서울 플래닝으로가 명하는 것이죠.

도시 계획 방향성이 바뀌거나 시장이 바뀌거나 정치권이 바뀌면 변경되겠죠.

[서울 3 도심]
사대문안 : 역사문화를 보존 하에서 발전 개념
영등포-여의도 : 금융 중심 파크1
잠실-강남 : 국제 업무 비즈니스 코엑스, Setec 등

[부동산 투자자가 제일 보아야 할 곳?]
투자금과 연결 되어 있죠.

책을 볼 때는 지난 것을 보면서 현재 결과를 봐야 한다.
현재의 서울 계획과 인사트를 얻는 게 좋을 것이다.

신분당선 연장선, 신안산서는 계획 대로 되고 있죠

언제 나오나?
2010년에 나왔기 때문에 20년에 나오겠죠?
근데 5년 마나 타당성 검토해서 변경해야 한다면 바꿔라 고 되어 있기 때문에
이번에 변경이 안되면 25년 변경 내용이 발표 되겠죠.

가망 투자처는?
3도심의 연결되는 지역은 용산이다. (돈이 문제이죠)

삼각형으로 triangle이 되어 있고 세 곳이 연결되어 있는데
이 세 곳은 비싸서 못 들어 가고 이곳들 때문에 반사 이익 받는 곳은
용산입니다. 현재도 비싸지만 앞으로도 더 올라 갈 곳은 .

그리고 삼성역 주위도 점점 올라 갈 것입니다.

[3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 투자 기법]

현재 코스피가 폭락중이고. 등등 경기 영향과 부동산을 어떻게 보나요?

옛날 과거 패턴을 봐야 합니다.
대외적인 경제적 충격은 3 번 있었다.
2차 오일 쇼크, IMF, 88년 금융위기 가 있었는데

3개의 특징은 돈이 문제로 인해 발생한 위기이다.

그런데 코로나는 돈이 문제가 아니라 실무 경제가 올 스톱이 되었다.
예전에는 힘든 사람은 힘들도 돈 있는 사람은 움직일 수 있었다.
지금은 구분없이 스톱 된 상태이다.
정부에서 돈을 준다고 해도 어디 가서 쓸 것인가?

1년 동안 올라간 돈이 하루 만에 주저 않았다.

코로나 사태는 백신이 개발되어 해결 방안이 있으면 V자 반등하겠지만
그 실마리가 없다면 지금을 발생 초기라고 잘 모르죠.
만약 이게 장기화 된다면 지금 유럽, 미국이 확산 되면서
앞으로 이 문제 때문에 합병증이 발생한다면 돈이 부족 해진다면
부동산도 피해 가지 못할 것이다.

부동산도 경제의 일부분이기 때문에 영향을 피할 수 없다.
좋은 것은 가지고 있고 나쁜 것은 빨리 처리해서 현금화해서 기다리는 것도 하나의 방법이다.

코로나 추이 보면서 실적도 함께 체크 해야 한다.

가난 VS 부

돈이 무엇인가 알아야 한다. 지금 지갑에 있는 돈이 돈인가요?
돈은 금과 비슷하게 가치가 반영되어 야 한다.
종이 지폐는 돈을 찍어 내기만 하면 가치는 떨어 지겠죠.
돈은 그대로 있고 화폐만 늘어 나는 것이죠.

실무 자산 투자 하는게 좋은데 그 중에서 부동산이 일반인이 접근하기에
제일 좋은 자산이다.

화폐의 가치와 달러의 유동성을 잘 봐야 한다.