월급쟁이 부자 - 염상훈작가(2)

팟캐스트 월급쟁이부자 - 염상훈작가

[나의 첫 금리 공부 - 염상훈 작가]
SK애널리스트 7년 정도 -> 현재 리딩투자증권 헤지펀드 매니저

한국은행 1분기때 기준금리 동결 이유?
2분은 인하 주장 : 코로나가 확산 되기 때문에 타이밍상.
2분은 반대 주장 : 금리를 낮추면 역대 최저이고 부동산을 자각하는 사유

금리가 인하 될 것이라고 예상한다.
주가가 1700에서 다시 주저 앉고 있다.
옛날에 부동산은 LTV 60% 70% 정도로 대출을 받고 처리했지만
지금은 금수저들이 열심히 부동산 투자를 하고 있는 중이데
영끌을 하면서..또는 좋은 직장 맛벌이들이 지러고 있는 중인데,
증여 또는 열심히 돈을 모은 사람들은 베팅해서 돈을 모으는 중인데
돈이 지금은 주식이 내려가서 꼬였을 것이다.
2,400고점에서 2,000까지 내려 가고 또 내려갔기 때문에..

코로나 사태에 따라 양상이 달라 질수 있다.
코로나 치료제가 개발 된다면 모든 자산들이 급하게 올라 갈수 있다.

위기는 채권 시장에서 옵니다.
대공황도 그렇고 리먼때도 그랬다.
IMF는 한국이 돈이 없었죠. 달러 가뭄에 따라 회사들이 달러갚아야 하는데
IMF 금융 규제를 했는데 금리를 엄청나게 올렸죠. 그러니까 개인들에게
빚을 갚아라고 한것이다. 그래서 연쇄적으로 자신 가치가 떨어지게 된것이죠.

리먼 미국은 집을 부채를 가지고 구매했었다. LTV는 110% 정도 빌려줬다.
은행은 상품은 만들기 시작했다. MBS를 만들어서 팔고..이것도 부족해서\\
MBS를 모아서 만든 CMO를 또다른 채권을 만들고 이런식으로 연쇄적으로
만들어 었다. 부동산 가격이 하락하면서 연쇄적으로 돈을 갚아내는 시스템이
만들어져서 전세계적으로 금융위기가 왔다.

코로나는 다르다. 돈 갚아 게임을 만들어야 되는데..불황이 온다고 예상한다면
예를 들어 이탈리아 관광이 주수입인데..이탈리아 채권은 유로화를 발행하는데
이탈리아 채권을 계속 발행하면 되는데..이탈리아 국채 금리가 혼자 오를수 밖에 없다.
계속 이탈리아가 혼자 올라 간다면 모라토리움이 발생한다면 불황의 시작이
될수 있다.

작가의 투자 포지션
미국 주식 선호 - 구글 애플 아마존 등..맨파워등이 계속 모이면서 경쟁이 더 우수해지고 있다.
우리나라는 네이버 카카오 등이다.

구글의 하락세 일부를 환율을 만회하는 것이기 때문에 헤지하지 마라
미국채 선물 ETF, 30년 Ultra와 같이 가면 좋다.
미국 주식과 채권을 같이 사는게 좋다.

07년에 미래에셋 펀드 인기 있을때 2000이었는데..
이중에서 1200정도가 저점이라고 하면 오늘이 1700이면 여기서부터
분할매수해서 투자를 하는게 좋다. 물타기 전략? 감내할수 있는 한해서.

아직 공항상황이 아니라면
금통위가 금리를 내리면 부동산 투자가 확대 대지 않을까요?
그렇게 되면 안돼지만 글세요..대출이 막힌 상태에서..
작가도 부동산 편향적인 면이 잇었는데 왜냐면 주식이 저평가 되어 있었기 때문에..

IMF때 금리가 높은 2~3년 금리로 벌고 (20%), 그다음 2~3년 채권을 하고
그다음에는 주식 과 부동산으로 돈을 벌었다.

투자순서는 주식 -> 부동산으로 투자하는게 좋지 않을까?
당분간은 부동산이 아니라고 생각한다. 주식은 조정이 오기 때문에..

주식과 부동산의 하이브리드 리츠가 있습니다.
지금 많이 빠져 있기 때문에..

금리를 낮게 받을수 잇는 팁은?
당연히 은행에 가야하고 은행에 못가는 사람음 저축은행이고 저축은행 못가는 사람은 사채로 가게됩니다.
이렇게 하면 안된다. 무조건 은행에서 대출을 받아라.
신용 등급을 올리기 위해서는 신용카드는 절대 연체해서는 안된다.
연체 기록이 없어야 한다.

내가 대부업에서만 대출을 받아야 한다면 P2P로 가는 게 추천

책 [나의 첫 금리 공부 - 금리의 역습 개정판]
금리는 자신만의 할인율이 있어야 한다.
나는 몇 % 정도의 이익을 우선 생각 해야 합니다.
한국은행 사이트에 가보시면 쉽게 이해할 수 있습니다.

어릴때 부터 경제 신문을 자주 보는게 좋습니다.

저랑 같이 집 사실래요 - 염상훈
 배경) 전세가율 높다. 소득대비 집값 낮고, 집값이 가장 많이 빠지고. 부동산 월세 수익률 4% 수준
         대한민국 자산 중에서 가장 저렴하다. 
     -> 그때 10개 이상 부동산을 샀었다. (헐..)
         지금과 비교하면 투자하기가 꺼려 진다.
  
         지금은 다 정리하고 한채로 정리 했다.