꼬마 빌딩의 진짜 수익

이코노미스트 20.5.4일자 기사 내용이다.

19년 부동산 투기 수요를 억제하기 위해 정부의 고강도 규제가 이어졌던 시기다. 대출 규제 뿐만 아니라 전세 공과에 대한 규제로 압박했고 꼬마 빌딩을 보유하고 있는 자산가들이 민감하게 반응했다.

저금리 시대에는 꼬마 빌딩의 진입장벽이 비교적 낮게 형성 되기도 한다. 가장 큰 이유는 대출 이자 부담이 감소하기 때문이다.

꼬마 빌딩을 매입하는 대부분의 자산가는 부동산은 장기 보유 시세차익 효과가 무조건적으로 나타날것이며 동시에 안정적인 임대 수익도 창출 될 것으로 기대 한다.

우리나라 상업용 부동산 시장엣 약 80% 이상을 차지하는 중소형 빌딩 즉, 꼬마 빌딩은 연면적 1000평 이하로 분류된 건축물을 지칭한다. 19년 약 1000건이 거래 됐으며 거래 금액은 약 7조원 규모다. 다만, 비교적 낮은 거래 금액 구간에서는 개인의 투자 비중이 법인 보다 압도적으로 많다는 점을 알 수 있다.

이러한 꼬마 빌딩을 투자할때 가장 고려해야는 사항은 무엇일까?

1. 투자 수익율
    투자 스스로 꼼꼼하게 따져 보지 않으면 수익률에 대한 올바른 정보를 제공 받을 가능성을 현저하게 떨어진다.
    예를들어, 50억원 빌딩을 매입했고 연간 5억원의 수입을 발생한다고 가정하면, 년간 5억원을 50억원 으로 나누면 10% 수익률이 산정된다. 5억원은 수익이 아니라 수입인것이다. 이렇게 지출이 반영되지 않은 수익률을 명목상 소득수익률이라고 부른다. 지출은 부동산 보유시 발생하는 제세공과금 유지보수비, 수선비 등을 이야기하는 것이다.
 
   실질소득 수입에서 지출(유지보수비, 수선비, 보험료 등을 밴 뒤 부동산 가격으로 나누는 방법으로 도출 할 수 있다. 수입이 지출을 차감하면 순영업이익일 발생한다. 관리비 수입에서 70% 정도를 지출 경비로 산정해 비교적 유사한 수준의 순영업이익을 산정할 수 있다.

 2. 시세차익 = 자본 수익률
 
매수하는 시점과 매각하는 시점에 발생하는 부동산 가격의 증감을 백분율로 환산한 것이다.
부동산 시장에 대한 수익률을 미리 예측하는 방법은 한국 감정원에서 분기별 상업용 부동산 대한 수익률을 조사하면 된다.

 
[일반인이 당연히 알고 있는 기사를 너무 어렵게 풀이하는 것 같아 이 기사의 목적이 뭔지 모르겠다.
정보 전달일까? 아니면 고등학생 수준의 독자를 배려한 것일까? 궁금하다. ]


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