주택청약제도

매경이코노미 21. 3. 24일 기사 내용이다.

눈만 뜨면 바뀌는 청약 제도

많은 예비 청약자가 수시로 바뀌는 청약 제도에 혼란스럽기만 하다.
무주택 실수요자의 '내집 마련' 기회를 넓힌다는 취지는 긍정적이지만 이번 정부 들어서만 청약제도가 열 차례 이상 바뀌면서 난 수표 수준으로 복잡해졌다는 지적이다.

사정이 이렇다 보니 본의 아니게 청약 부적격자가 되는 일도 부지기수다.
국토교통부에 따르면 지난 3년간 부적격자로 판명돼 당첨이 취소 되는 청약자는 전체 당첨자의 9.8%, 청약자 열명중 한 명은 청약 부적격자라는 얘기다.

주택수에 따른 청약 전략

1)무주택자
   청약 시장에서 무주택자만큼 유리한 조건이 없다.
다만 청약을 넣으려는 지역이 규제지역이냐 비규제 지역이냐에 따라 가점체, 추첨제 비율이 크게 당락을 가른다.
   우선 본인이 특별공급 대상자인지 살펴봐야 한다.
   특별공급은 일반 공급보다 경쟁률이 상대적으로 낮아 당첨에 유리하다.
   특별 공급은 일생에 단 한번 청약할 수 있다. (생애최초 특별 공급에 청약하는 경우 가구주와 가구원 모두 무주택이야야 한다)

   무주택자이면서 특별 공급 자격에 해당하지 않느 다면 청약 가점에 따라 전략이 달라 진다.
   무주택 기간 32점, 부양가족수 35점, 청약통장 가입 기간 17점 (만점기준)
    -> 청약 가점이 낮으면 추첨제로 지원 해야 한다.
    -> 최근 분위기로 보건대 당첨 되려면 청약가점이 최소 60점대는 돼야 한다.

  2)1주택자
   주택이 한 채 있는 1주택자는 무주택자만큼 아니지만 다주택자보다는 조금 더 유리하다 투기 과열지구, 조정대상 지역등 규제지역 이라도 가존 주택을 처분하리고 '서약'하면 추첨제 물량 중 25%에 도전해 볼수 있기 때문이다.  (만약 청약홈에서 기본 주택 처분 미서약을 선택하면 당첨 가능성은 없어진다)
  
  3)다주택자
   다주택자는 규제지역이나 광역시에서 청약에 당첨될 가능성이 없다. 다주택자가 청약을 넣을수 있는 곳은 투기과열지구, 주정대상지역, 수도권과 광역시 뺀 나머지 지역이다.
   비규제지역은 아무래도 집값 상승률이 더딘 곳이 많다.
   다주택자 취득세가 8~12%(조정대상지역), 1~12%(비조정대상지역)
   만약 청약저축이나 2000년 3월 26일 이전 가입한 청약예금, 청약부금을 보유한 다주택자라면 직계 비속이 가구주여야 한다  직접 주택을 분양받아 증여하는 것보다 청약예금, 청약 부금 명의를 변경해주는 것이 무주택 자녀의 내집마련을 돕는 현명한 방법이다.

 3기 신도시 사전 청약

 무주택자의 가장 큰 관심사는 당장 올 7월 부터 시작될 신도시 아파트 사전청약이다. 사전 청약 물량은 7월 공급되는 인천 계양, 남양주 왕숙2, 부천 대장, 고양 창을, 하남 교산 일부 등지에서 물량이 나온다

사전청약은 본청약보다 1~2년 먼저 청약을 받는 제도다. 당청된 시점부터 나중에 진행되는 분청약 시점까지 무주택자 요건을 유지하면 100% 입주를 보장한다.

사전청약에 당첨된 사람이라도 본청약 보단 1~2년 먼저 청약을 받는 제도다.

사전청약에 당첨된 사람이라도 본청약 전까지는 다른 주택에 일반 일반 공급 청약을 넣어도 불이익이 없다.

대신 사전 청약을 하려면 갖춰야 하는 요건은 있다. 우선 가구권 모두가 무주택자여야 한다. 또 신청자는 주택 청약 종합 저축 또는 청약 저축에 가입돼 있어야 한다. 또 청약하려는 지역에 질정 기간 이상 거주했어야 한다. 청약 넣으려는 지역이 경기지역인 경우에는 해당시, 군 1년 이상 거주자 30%, 경기도 6개월 이상 거주자에게 20%가 우선공급된다. 다만 사전청약자는 본청약때 까지 무주택 요건 등 청약 자격을 유지해야 한다. 사전 청약 당첨후 다른 주택을 구입할 경우 본청약 신청이 불가능 하다.

 소득 요건을 일반 공공주택청약과 동일하다ㅏ. 사전 청약 당첨후 연봉 상승 등의 이유로 소득 요건이 초과 되더라도 기준 검증은 입주자 모집공고 시점이라 입주 예약자 자격은 유지된다.

#주택청약제도 #무주택자 #1주택자 #다주택자 #사전청약제도