상가의 투자 비밀 노트 - 홍성일

 

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상가투자 비밀 노트 - 홍성일 서선정

상가 투자 수익 및 체크 리스트.xlsx

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예전에 이책에 대해서 서적 감상평을 한적이 있는데

이번에 강의를 들어면서 다시 한번 중요한 부분을 복기하고자 다시한번 요약을 해본다.

 

[본문요약]

1장.상가투자는 이렇게 하라
     상가를 통해 행해지는 것들에서는 부가가치가 발생하고 수익이 난다.
     당연히 상가는 수익을 반영해서 시장에 나올수 밖에 없다.

[돈버는 상가 투자 습관 5가지]
 1. 목표 금액을 정하라
 2. 주제별, 지역별로 부동산 뉴스를 스크랩하라.
 3. 꼼꼼하게 현장을 조사하라
 4. 끊임없이 부동산 공부에 매진하라.
 5. 부동산 커뮤니티를 활용하라.

2장.괜찮은 상가 매물 고르는 알짜 기초 지식
    남들이 접근하기 어려운 물건, 정보가 잘 드러나지 않은 물건을 골라야하고
    그러자면 가치를 판단할수 있어야 한다.

[분양가에서 수익률 높은 매물 고르는 요령 10가지]
 1. 주변 여러 곳의 분양 사무실을 방문하자.
 2. 비슷한 입지임에도 분양가가 다르면 그 원인을 분석하자
 3. 보장된 수익률을 맹신하지 말자.
 4. 분양 사무실 상담사들의 짜고 치는 작전에 주의 하자.
 5. 선입대가 맞춰진, 고수익 보장되는 상가는 나한테까지 매수 차례가 올 수 없다.
 6. 1층 상가라고 무조건 좋은 것은 아니다.
 7. 전문 쇼핑몰, 테마몰은 잘 되기 어렵다.
 8. 업종 지정이 된 독점 상가가 전부 좋은 것은 아니다.
 9. 과정된 설명에 속지 말자. 분양사무소의 컨설턴트는 프리랜서이다.
10. 인근 분양후 1~2년 경과 상가의 임대가격, 매매 가격을 조사 하자.

[상가매매시 확인 사항 3가지]
 1. 구체적인 자금 계획을 세워라
     상가는 주거용 부동산에 비해 대출이 많이 나오지 않는다.
     매매가에서 40~60% 정도에서 대출 금액이 결정되며, 통상 감정가의 505 대출이 가능
 2. 임차인이 문제가 없는지 살펴봐라.
 3. 상권의 변화를 파악하라
     주변 상권이 어떻게 변화 할 것인지에 대한 기본적인 조사는 필수임을 명심하자.
    
 * 신탁공매는 통합된 시스템이 없고 법적인 안정장치도 마련되어 있지 않다.
    일일이 사이트를 찾아다니며 물건에 대해 조사해야 하고,
    임차인이라든지 권리 문제데 대한 부분도 직접 풀어 가야 한다.

     신탁회사 홈페이지마다 들어가서 물건 검색을 하는 불편함은 있다.

     kb부동산 신탁, 한국토지신탁, 대한토지신탁, 아시아신탁, 한국자산신탁, 하나자산신탁, 코람코자산신탁, 국제신탁
     생보부동산신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁

나에게 맞는 상가
1. 단지내 상가, 소형 평수의 대단지가 유리하다.
     단지 내 상가는 아파트 같은 공동주택 단지내에 건축된 것으로, 단지 입주민들 생활편익 제공을 위해
     생활편익 제공을 위해 생활시설과 구매 시설, 교육 시설 위주로 입점 한다.

      경기에 큰 영향을 받지 않아 공실의 위험이 상대적으로 적다는 것이 가장 큰 장점이다.
      단지 내 상가는 아파트 입주민들의 생활 편익을 위한 부대 시설 및 복리 시설에 속하기 때문에 주택법의 적용을 받지 않는다.
        25평에서 30평형대의 중 소 평형 위주로 구성된 단지내 상가가 유리하다.
       월세 비율이 높은 단지보다는 전세가 자가 위주인 곳의 소비력이 훨씬 높다.
        단지 규모가 최소 500~1000세대 정도는 되어야 안정적이다.

         단지내 상가의 배후세대가 500 ~ 2000세대 일때 0.66 ~ 1.3m^2 / 세대
         예를 들어 500세대 일 경우 최소 500 x 0.66 = 330 m^2, 최대 500 x 1.3 = 650 m^2

* 고수의 투자 포인트 : 알짜 단지 내 상가 고르기
   1. 배후세대가 최소 500세대 이상이어야 한다.
   2. 상가 연면적이 배후세대의 수에 적합해야 한다.
   3. 30~40대 비율이 높은 중소형 평형의 단지를 노려라
   4. 아파트 주출입구와 외부 도로를 낀 곳의 상가를 선택하라.

   근린상가, 동선의 접접을 찾아라
   근린이라는 단어가 일상생활권의 주변을 뜻하므로 근리상가를 생활권 상가라고 말하기도 한다.
   편의점, 약국, 병원, 의원, 소매점, 각종 학원, 이동 통신 대리점, 식음료, 판매 동선이 많이 겹쳐 질수록 투자가치가 높은 근린상가라 할 수 있다.

* 고수의 투자 포인트 : 알짜 근린 상가 고르기
   1. 도보 10분 거리 내의 배후세대가 1000세대 이상이어야 한다.
   2. 10~30대 이용 비율이 높은 곳을 주목 하라
   3. 유명 프렌차이즈 업종이 포진되어 있을 곳을 찾아라
   4. 주변 대형쇼핑몰과 업종이 겹치면 피하라
   5. 버스정류장, 건널목, 퇴근 동선상의 입지를 찾아라
   6. 교통이 편리한 곳을 검토하라.
   7. 주차장 시설이 편리한 곳

지식산업센터, 제약도 많지만 이익도 많다
  대중교통이나 도로 사정 등 접근성이 좋아야 직원들이나 방문객들의 접근이 쉬워진다.
  대표적으로 사업장의 기본 높이가 얼마인지를 살펴 봐야 한다.
  기본 3m 이상에 7m는 되어야 이동식크레인인 호스트를 설치 할 수 있다.
  건물에서 사용 가능한 전기용량을 살펴 보야야 한다.
  기본 100kw 정도면 안정적이다.

* 고수의 투자 포인트 : 알짜 지식 산업 센터
 1. 임대가 가능한 산업단지를 찾아라
 2. 주변에 일반 공장이 산재되어 있는 지역이 좋다.
 3. 앞으로 개발 가능성이 높은 지역을 골라라
 4. 출퇴근이 원할 하도록 교통 시설이 발달한 곳을 물색하라

상가주택, 1층 상가의 위칙 포인트다.

원주민들의 토지를 구매하면 일반 분양가보다 낮은 금액에 소유할수 있어서 건축 원가를 크게 줄일수 있다.
택지지구 결정 -> 원주민 보상 (원가의 80%) -> 일반분양 (원가의 1.5~2배) -> 편의 시설, 공공시설의 활성화 (1차 투자시기)
-> 보증금 상승 (2차 투자시기) -> 지속적 상승 (지가, 원자재 가격의 상승과 손이 바뀌면서 취등록세, 양도세 등이 매매가에 반영됨)

상가주택을 사기 위한 체크리스트 8가지

상가주택의 가치를 결정하는 것은 1층상가에서 얼마나 받을수 있는가에 달렸다.

 1. 중심상업지구와 연계가 되는 지 살펴보라
     근린상권 1층을 평당 3천만원에 분양하는 곳과 마주 보고 있는 상가주택 1층의 가치는 높다.

 2. 땅 근처 아파트의 세대수가 많은이 알아보라.
    대형평형 아파트 단지 근처는 면적 대비 인구소도 적고, 근거리 점포를 굳이 선호하는 것은 아니어서
    주변 점포에서의 소비력이 가장 약하다
 3. 코너에 있으면 더 좋다.
 4. 남향인지, 북향이라면 임대료를 조사하라
     택지지구에서 같은 가격이면 일조량이 많은 남쪽이 선호도가 높아 환금성이 좋다.
 5. 도로의 폭이 넓은지 따지자
     본능적으로 사람은 넓은 도로를 이용하므로, 도로 폭이 클수로 그 길을 지나가는 인구가 많은 편이다.
 6. 주차장 옆이면 기대 되는 곳이다.
     주차장이 근처에 있는 1층 상가는 영업에 매우 유리하다.
 7. 적절한 평수의 땅인지 검토하라.
 8. 가구수 제한이 적은 땅인지 알아보라.

고수의 투자포인트 : 알짜 상가 주택 고르리
 1. 상업지역과 연계되어 있어야 한다.
 2. 배후 세대 수가 넉넉해야 한다.
 3. 가구수 제한이 적어야 한다.
 4. 주차 시설이 잘 되어야 한다.
 5. 교통 시설이 편리해야 한다.

2부. 성공적인 투자를 위한 효율적인 상권 분석
1. 상가 투자 지도 만들기
   우선 생각했던 것이 가장 좋다는 상권을 임자하다 보면 소위 A급 상권의 기준이 잡혀질테고,
    그것을 기준으로 투자할 물건을 판단할 수 있지 않을까
2. 지적도의 색깔, 숫자만 보고 척척, 상권 예측하기
    택지개발지구, 토지이용계획원 같은 분석 지도, 구도심의 일반 지역은 지적편집도처럼 주변 지역을 용도별로 세분화해 놓은 지도가 필요하다.
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율 인데, 토지 100평에 건폐율 70% 인곳과 50% 지역이 있다면 전자가 이득이다.
용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율로, 이것이 높다는 것은 고밀도, 고층으로의 개발이 가능하다는 의미이다.

지역특성과 상황에 따라 조례로 제한을 둘 수 있으므모 정확한 용적률과 건폐율을 알고 싶으면 해당 지역의 조례를 확인해야 한다.

A급 상권에는 특별함이 있다.

A급 상권 내 1급지의 상가 임대로가 가장 높다. (대형 프랜차이즈 본사에서 직접 운영하는 경우가 많다.)

1) 다다익선, 배후세대
     물건을 처음 선별할때 기준 되어야 할 것은 배후세대이다.
     배후세대의 범위는 상권의 힘에 비례한다.

      배후세대별 활성화된 업종을 찾아라
      유동층, 주거용, 업무용 중 누구를 대상으로 영업하는 곳인지 파악한다.

배후 세대별 특징

주거용 배후 세대 업무용 배후세대 유동층 유효수요
상권 특징 근린형 업종 위주로 형성 식음료, 음식업, 유흥업 식음료, 휴게음식점, 소매업, 유흥업, 판매업
임대료/권리금 중하 상중 상
상권이용 가족 단위, 학생층 위주 청 장년층의 직장인 20~30대
상권범위 도보 10분 이내 도보 10분 이내 광역 상권 가능

배후세대가 이용하는 상권의 범위를 그려라
내 상가를 이용할 수 있는 사람들의 범위를 그릴수 있어야 한다.
주거용 배후세대일 경우 대게 도보로 10분 이상 거리에 있는 상가를 이용하지 않아 심리적, 물리적 한계를 도보 10분 거리로 본다.

배후세대 대비 상권의 면적을 확인하라
주거지의 노란색과 상업지의 분홍 계열의 비율을 확인하자.
주거용 배후 세대의 면적 대비 상가 지역의 면적이 약 3% 정도도 보인다면 우선 5점 만점이다.

유동층의 유효수요를 잡아라.

[연령별 상권의 특징]

(2) 다양한 대중교통이 갖춰진 곳을 고르자
아무리 좋은 시설과 규모가 큰 시설이 있다고 해도 접근성이 떨어지면 그 상권은 오랜 기간 상권의 영향력을 유지 하기 어렵다.

(3) 남다른 문화가 있는 상권이 번성한다.
현재까지 계속 활발한 상권을 유지하고 있는 곳들은 여기서 덧붙여 독특한 문화가 형성된 곳들이다.
상권이 지속되기 위해서는 상권의 독창성, 즉 문화가 있어야 한다.
문화가 있는 대표적인 상권으로는 대학로, 홍대, 이태원, 강남역등을 꼽을수 있다.

03. 동선, 가시성, 접근성을 파악하자. 

가장 중요한 요소는 동선이다. 동선이 좋으면 가시성이나 접근성이 조금 나쁘더라도 극복할 수 있는 여건이 생긴다

상권은 배후세대로, 상가는 동선으로 판가름 한다.

상가 동선 이론

 1. 최단거리 실현 : 목적지까지 최단 거리의 동선을 이용하려는 심리

 2. 안정 중시 : 위험 요소나 문제가 있는 보이는 곳을 피한다.

 3. 집합 : 전체 흐름인 군중 심리를 의해 많은 사람들이 주로 모이는 곳이나 다니는 곳으로 같이 동참하게 되는 심리

배후 주거지의 대중교통 이용 동선은 출근보다 퇴근 동선이 매출에 도움이 된다.

대학교, 아파트 단지 등 고정 고객이 있는 지역의 상가가 좋다.

상권을 파악할때 고객들의 유입되는 상업지역을 제외하고는 동선보다 가장 최우선적으로 살펴봐야 하는 것이 배후세대다.

* 동선상 위치 좋은 상가

  지하철역 연계 가능한 버스 노선이 많은 정류장 주변

  대단지 아파트 단지 초입

  이동 동선에 점포의 수가 많은 지역

  처량의 저속 주행이 원할하고 보행자의 이동 경로가 단순한 지역

  지하철 출구중 이용률이 가장 높은 곳의 상가

  노점상과 같은 비상가판매점이 몰려 있는 곳

  고정 고객이 있는 상가

  주거 지역과 동선이 연결 된 곳

점포의 가시성은 도로에 접한 면이 길이, 보도에서 안쪽으로 들어가 있는 이격폭, 코너 여부, 간판 색상 및 건물의 외부 디자인 등에 의해 결정 된다.

세장형 점포보다는 가장형 점포가 좋고, 최고의 입지 조건은 코너형이 점포다.

* 가시성을 떨어 뜨리는 요소들

  상가 전면을 가리는 육교나 가로수, 조형물, 조경수

  소형상가 바로 옆의 높은 빌딩이나 대형상가

  상가 전면에 주차장으로 가려져 노출이 안되는 상가

  건물의 전면 아닌 측면에 위치해 보행통로로만 접근이 가능한 상가

고객이 특정 상가를 찾거나 내점할 때 장애물이나 방해 없이 출입하기 좋아야 한다.

가급적 주요 움직임안에 포진해야 고객의 점포 접근이 용이하다.

 

* 접근성을 떨어뜨리는 요소

  상가 전면을 막는 높은 계단이나 화단

  건물의 모양이 계단형이나 경사가 높은 곳

  교통 시설이나 도로 등으로 부터 이동 거리가 먼곳

  인도가 단절 되거나 노출 폭이 좁은 곳

 

4장. 상가투자, 수익성 물건 골라 내는 분석 요령

 1. 상권별 투자 포인터에 주목하라

    생활권역 상권은 입지에서 판가름 난다.

    생활권역 상권의 특징

     - 주거지 생활 수준에 따라 상권의 크기와 업종이 달라진다.

     - 소비가 주보 도보로 이뤄지이게 입지의 중요성이 크다

     - 상권의 이용층이 주거 배후세대 등으로 한정 되기 때문에 다양하지 않다.

     - 주변에 대형 바므 등 경쟁상가와 유사업종이 입점하면 위축 되는 등 외부 변수에 취약하다

     - 7~ 15분 거리의 주변에 배후인구가 최소 4천명일 경우, 점포수가 50점일 경우가 가장 가장 이상 적이다.

    대학가 상권의 한계, 임차인지 자주 바뀐다.

    역세권 상권이라고 다 좋은 것은 아니다.

      - 역세권 상권의 강자인 백화점 등의 유통 시실이 단순 쇼핑몰을 배제한 민자 역사 형태로 개발된 곳들은 유동층 흡수력이 매우 뛰우나 대부분 인근 근린상가 매출에 부정적인 영향을 준다.

    흐름을 타면 영원히 가는 오피스 상권

      - 직장인의 특성메 맞는 업종을 선택하는 것이 중요하다.

    학원 상권에 주목하라.

      - 서울 대치동, 목동, 중계동 경기권 평촌과 일산 도시에 대규모 학원가를 주목하라.

  2. 빅데이트를 활용하여 빠르고 정확하게 판단하기

     온라인으로 검증한다.

     상권정보시스템 (sg.smba.go.kr)

      : 인구통계, 배후세대의 연령대, 업종 혀황, 임대 시세, 매출 통계

     빅데이트 수치는 수익률이다.

       1. 유동인구 정보 2. 주거인구, 주택 및 사업체 정보 3. 주요 시설 정보 4. 교통량, 교통시설 및 이용객수 정보 5. 유동인구 서비스 검색

     계산해보고 투자 하라

       층별 투자 금액을 결정하는 것은 1층이다.

       임차인이 일반적으로 가장 선호하는 자리는 양 모서리가 만나는 코너 자리이고, 그 다음이 건물의 내부로 들어가는 입구에 위해 있어

       앞면과 옆면으로 노출이 가능한 곳이다.

       2층은 1층에 비해 40~50% 선에서 투자하는 것이 위험을 최소화 시킬수 있다.

       3층 이상에는 1층 대비 30% 선에서, 그 위층인 4층 부터 25% 아래에서 투자해야 적당한 임대 수익을 얻을수 있다.

     전용율과 m^2당 금액을 계산하라

      전용면적 14평 상가의 월세가 300만원 이상이 되면 개인 업종을 월세를 맞추기 쉽지 않다.

      상가에서 돈 버는 기별 중 한가지는 전용률을 꼭 확인하는 것이다.

      전용율을 구하는 공식 : 전용 면적 / 공급면적 *100

     현재 업종의 매출을 파악하자.

      임차인의 영업 능력에 의해 매출 좋은 점포인지, 높은 임대료로 인해 지속적으로 임차인이 변경되는 곳은 아닌지 세심하게 조사해야 한다.

      기타지역 부동산 신문, 상가를 전문으로 중개하는 사이트에서도 임대료의 단서를 찾을수 있다.

      가장 바쁜 시간대 주인을 포함해 몇명이 일하고 있는지 세어본다. 외식업의 경우 인건비는 매출액의 15~20%를 점유 한다.

      요새야 입찰가가 높아져 수익률이 점점 내려가고 있지만 일반적으로 경매로 낙찰 받을 때 1층 투자 수익률은 10% 이상,

      상층부는 15% 이상을 목표로 한다.

      1층 상가의 경우 투자 수익률은 15% 이상, 상층부는 20% 이상으로 낙찰 받아야 매도시 양도 차익까지 볼수 있다고 생각한다.

          상가 임대수익률 = 월세 x 12 / (낙찰가 - 대출금 - 보증금 - 필요경비) x 100

 3부. 고수의 상가 투자 요령

  1. 앞선 행동, 남다른 안목 따라 하기

     산업단지와 함께 하는 상권을 찾아라

     초기 보증금과 월세는 믿을수 없고 임차인이 1~2번 바뀌면서 임대가가 조정되는 그때가 가장 투자하기 좋은 시점이다.

     입점한 임차인이 영업이 안 되어 장기간 임대료를 내지 않는 다면 어떻게 대처 할지 고민해야한다.

 2. 발상을 전환하면 수익이 보인다.

    같은 상기를 가지고도 나만의 독특한 투자 방식을 가미해야 가치가 높아진다.

    남들이 보지 못하는 틈새를 겨냥해야 한다.

     - A급 물건보다 B급 물건이 더 좋다.

    - 공실 상가도 기회가 될 수 있다. 

 3. 임장은 임차인 처럼, 투자는 CEO 처럼

    - 바로 장사할 임차인 처럼 접근 하라

      현장에서 많은 사람들에게 쉽게 접근 할 수 있고 정보를 꽤나 얻을 수 있는 조사 방법은 임차인으로 위장하는 것이다.

   - 상가 전문 중개사무소를 찾아라

     상가 전문 중개사무소는 상가 밀집 지역 주변에 자리 잡은 경우가 많다.

   - 업종을 지정하는 상가관리 단위의 파워

     임장시 빼 먹지 않고 꼭 방문해야 할 곳중 하나가 바로 물건이 속해 있는 건물의 상가관리단, 관리사무소다.

     건물 상가관리단과 관리사무에서 가장 중점을 두고 조사해야 할 것은 상가 건물에 내에 업종 관련 규제와 간판문제가

     관리비등 내외부조사와 규제 등이다.

   - 프렌차이즈 업종은 권리금 업종이다.

   - 가짜 임차인을 선별하라.

  4. 임장 보고서와 체크리스트 활용하기

   1. 상가 현황을 조사 하라

     - 상가 종류 및 용도, 전용면적/전용률, 건물내에서 상가 위치, 상가외 활용면적, 권리금 유무

       유흥 업종 중심인지, 병원인지, 학원 업종으로 구성되어 있는지에 따라 투자하는 상가의 현황을 판단 할 수 있다.

 *추전 사이트

 http://sgis.kostat.go.kr , 소지역 단위로 공간 분석, 음식, 숙박 등 26종 생활 업종에 관한 다양한 정보 제공

6장. 함정도 피하고 가치도 높여라.

1. 건출물대장으로 분석하는 내 상가의 모든것

  - 건물의 출생신고서 건축물대장 발급하기

  - 상가에서 지정된 용도 파악 학기

     : 원래 정한대로 사용해야만 하고 만약 다른 용도로 변경하고 싶다면 먼저 현 건물의 시설군과 용도군을 파악해서 변경하고사 하는 용도가 같은 시설군이지 아닌지 파악해야 한다.

    : 높은 시설군에서 하위 시설군으로 용도를 변경하기 위해서는 신고를 해야 하고,

      낮은 시설군에서 상위 시설군으로 용도를 변경하기 위해서는 허가를 받아야 한다.

    : 건물 용도가 중요한 것은 이것의 변경을 통해 상가의 효용 가치를 높일수 있기 때문이다.

   - 업종에 따라 필요 주차 대수가 다르다.

   - 메워진 정화조를 찾아라

     : 소매점 등 일반음식점으로 임대하려면 신규로 영업신고증을 교부 받아야 하는데

      주차 대수와 함께 정화조 용량을 반드시 확인해야 한다.

      예) 일반음식점 전체 면적이 300m^2이면 정화조 용량은 52.5인이다 (0.175x300)

   - 계단이 2개 있어야 유용한 상가이다.

      2층 이상의 상가를 검토한다면 계단이나 엘리베이터 같은 구조 시설물을 면밀히 살펴보아야 한다.

   - 위반건축물, 건물 전체에 영향을 미친다.

2. 건물 용도를 알면 돈이 보인다.

 1. 학교 옆 PC방을 찾아라

    정화구역을 확인하라

 2. 숙박업소를 원룸으로 변경하기

 3. 주류 판매가 금지 된곳은 매출이 높은 업종을 놓친다.

    신도시를 임장할때 꼭 챙겨야 할 것이 토지 이용계획원이다. 토지이용계획원을 해석하다 보면

    해당 지역에 어떤 건물이 들어서고 업종이 입정할수 있는지 예상 할 수 있다.

*도시 지원 시설 용지

 지역 자족 기능 확보를 위하여 필요한 시설을 유치하기 위해 공급되는 용지이다.

 4. 주차장 용지에서의 조흔 상가 선별법

     어느 정도 수익을 보존해주기 위해 연면적의 30%까지 근린생활시설이나 판매 시설을 건축하게끔 규정하고 있다.

     주차장 용지에는 하나 더 혜택이 있는데, 주변 지역이 업종 제한 지역이라고 해도 근린 생활시설 업종이 입점 할 수 있다는 것이다.

     상업지역내 주차장 용지 상가라면 큰 장정미 아니겠지만, 만약 주류 판매가 금지된 도시지원시설동의 주차장 용지일 경우  그곳만 주료 판매가 가능하기 때문에 그야말로 독점으로 고객을 끌어 모을수 있게 된다.

 5. 테라스나 내부 복층은 위반건축물 사항이다.

   베란다나 발코니를 확장할 경우에는 사전에 허가를 받아야 함

   테라스 외에 상가의 내부 복층도 처음부터 복층을 건축허가를 받아 시공을 했다면

   전혀 문제가 없지만 건물의 준공 후에 해당 층을 복층으로 사용하면 문제가 된다.

   건축법에서 복증으로 상용하는 공간이 복층 바닥에서 천정까지 1.5M 초가하게 되면 1개 층으로 간주하고

   건축물의 바닥면적에 산입하도록 규정하고 있다.

 6. 2시 신도시가 밤 문화를 바꾸다.

4부. 임대/매매, 전세 실전 노하우

 주변의 다른 부동산을 여러 군데 방문해서 현재 임대료가 맞는지 검증하는 작업도 거쳐야 한다.

 임대기간이 얼마 남지 않는 임차인이라면 재계약 의향도 확인 해야 한다.

 현재와 전혀 다른 업종으로 운영한다면 업종에 대한 말소를 임차인에게 확실히 고지해야 한다.

 말소하지 않고 전 임차인이 나갔다면 신규 허가가 제대로 나오지 않거나 말소하고 신규로 발급 받는데 4주 이상 소요

 임대한 상가에서 불법 행위가 이루어지고 있다는 사실을 알고 있다면 임대인까지도 처벌을 받을수 있다. 특히 유흥업종의 경우 경계해야 한다.

2. 적정한 투자 금액 산정 노하우

 1. 권리금 인수 여부를 따지다.

    입지가 좋은 상가를 분양 받을 경우 소유주가 역으로 권리금을 붙여 시장에 내좋거나 월세나 보증금에 권리금만큼 포함시켜 보전하는 등 선택의 폭이 있다.

    경매의 경우 대항력이 없는 기존 임차인이 배당 신청을 했다면 계약 기간을 승계하지 않아도 되면 낙찰자에게 권리금을 주장할 수없다.

 2. 현재와 미래 가치를 반영하라.

    부동산 투자할때 가장 어려운 부분은 변화를 예측 하는 일이다.

    상권이 현상을 유지할지 등에 대한 판단이 서면 다음을 단기매매를 목적으로 할지, 장기적 관점에서 임대수익을 목적으로 투자할지 결정해야 한다.

3. 미래 임대료까지 계산하라.

4. 임대부터 매도까지 정확한 목표를 세우자

   적정상가 매수가 = 연간 수입 총액 / 투자자 기대수익률 (%)

    예) 보증금 8천만원, 월 임대로 500만원

   하기 첨부 엑셀 참고.

8장. 상가 임대 매매 프로처럼 하는 요령

1. 프렌차이즈 본점을 공략하자.

 내 상가가 공실이라면 프렌차이즈의 본사 점포개발부서에 전화를 걸어 지역을 설명하고 대리점 개설 의향을 검토해 달라고 문의 할 수 있다.

2. 각종 단체나 협회를 찾자

3. 홍보 매체 활용

    상가임대 전문 사이트 : 가게사고팔고

4.중개사무소 공략

   중개사무소를 활용할때에는 지역을 한정하기 말고 폭넓게 할용할수 있어야 성공 확률이 높아진다.

 

임대사업자가 전기세, 관리비등 경비 처리한 부분에서 부가세를 추가 납부 했다면 매입세엑으로 이 10%가 환급된다.

돌려주고 납부하는 방식이 번거롭기에 매출세액에서 매입세액을 차감하여 계산한다.

즉 매출세액이 메입세액보다 크면 추가도 납부하고 매입 세액이 매출세액보다 크면 돌려 받는 구조다.

 

임대계약시 가장 중요하게 짚고 가야할 특약은 부가세 부분이다.

임대계약시 임대료의 부가세 별도 항목을 꼭 기재하자.

 

임대인 입자에서 임차인에게 전세권을 설정해주는 것은 막강한 권한을 부여해 주는 것이므로 권리를 함부로 쓰지 못하도록 제한할 필요가 있다.

 

보증보험이란 일정 보험료를 받고 상가에 임대차 계약을 체결시 거래의 안정성을 높이기 위해 계약상의 채무나 법령상의 의무이행을 보증해 주는 특수한 형태의 보험

영업을 위한 시설물 하나 둘식 늘리다 보면 나중에는 임차인이 공용면적까지 차지하게 되는 경우가 있다.

관처에서 윈반 건축물로 단속 대상이 되기도 한다. 그러다보이 임대차계약서를 작성할 때 가장 정확하게 강조할 부분이 바로 원상복수 조항이다.

 

9장. 세금으로 수익을 극대화 하라

 상가를 매수한 후 임대를 놓게 되면 임대 놓는날로 부터 20일 이내에 사업장 소재기 관할 세무서에 가서 사업자등록을 신청해야 한다.

 1개의 상가는 1개의 사업체로 생각하면 된다. 2개 이상의 상가에 부동산 임대업을 하는 경우네는 가각 상가 소재지별 사업자등록을 해야 한다.

 상가는 주택과 다르게 양도시 비과세가 없다. 2년 이상 보유시에는 무조건 일반과세를 적용 받는다. 단 보유기간에 ㄸ라 장기보유특별공제 혜택이 주어진다.

 무엇보다 가장 좋은 점은 양도소득금액 3명이 N 분의 1로 나누어서 계산하기 때문에 인당 양도소득세율이 줄어 든다.

 중과세를 피학 이해서는 보유기간을 최소한 2년 이상 잡아야 한다.

 필요 경비로 적용되기 위해서는 연체된 관리비를 납부할때 확실한 증빙자료가 필요하다.