투자자들 비밀 노트 시크릿-권강수

상가에 대한 기술적인 분석보다는 상가할때 주의할 점들을 저자는 강조한다.
어떤 방식으로 접근해야하는지 또는 본인의 사례 등이 없기 때문에
다시 지루할수 있다고 생각이 된다.
상가 투자가 어렵다고 생각하는 분들에게 입문서 정도로
상가 투자할때 주의할 점을 이렇다라고 서술한 정도에 불과하다.
따라서 기본적으로 상가에 대한 지식이 있는 분이라면 굳이 읽을 필요가 없다고 생각해본다.


[본문요약]

단지내 상가 당장 큰 수익보다 지속적으로 꾸준한 월 수입을 받고자 하는 이들의 관심이 높다.
가구당 상가 면적이 0.5평을 초과하는지 확인하면 좋다.
예를 들어
투자 희망 단지의 가구수가 800세대 일 경우, 800x0.5평 결과값인 400평의 연면적을 넘어서면
투자가치는 떨어진다.

단지 내 상가 투자자들은 주변 경쟁상권 유무를 잘 체크해야 한다.
LH가 공급하는 단지 내 상가는 민간 단지 내 상가보다 점포수가 적고 입찰가도 상대적으로 낮게 책정하는 경우가 많다.
다만 입찰제인 만큼 실제 최종 가격은 높아 질수 있다.

근린상가는 유동인구가 주요 수요층인 만큼 접근 편의성이 중요하다.
역 주변이라던지 유동인구 밀집지역, 대학교 앞
또는 대규모 배후 세대 인근 등이 근린 상가 입지로 유리하다.

주상복합상가는 초보 투자자가 투자할 경우 신중하고 차분하게 생각해야 한다.
주상복합상가는 분양가가 다소 높은 편이다.

아파트는 보통 시간이 지나면 입주율이 어느 정도 채워지는 일이 많지만
주복의 상층부는 그렇지 않은 경우도 많다.

지식산업센터 지원상가는 지식산업센터 건물에 있는 상가이다.
지원상가는 점포 과잉공급이 드물다는 장점이 있다.
주5일 영업으로도 점포가 잘 운영 될수 있는지를 따져볼 필요가 있다.

시행사는 상기를 짓기전 부터 분양하고 나서까지 거의 모든 과정을 담당하는 고이다.
시행사의 역량과 노하우에 따라 상가공급과 활성화에 큰 차이를 보일 수 있으며노 해상 시행사의
과거 업력을 살펴보는 것도 나쁘지 않다.

시공사는 건물을 짓는 곳이다. 해당 건물의 공사를 착공부터 준공까지 담당한다.

분양전문마케팅사는 시행사로부터 분양대행을 위임받아 상가투자자에게 상품을 설명해
계약까지 진행하는 곳이다.
신규 상가의 계약은 이들 분양전문마케팅사가 담당하는 게 보통이다.

권리금은 이전 임차인이나 다음 임차인에게 받은 금액이다. 최근에는 주택에서도 전세가 많아 지면서
세입자가 아트월 등을 자비로 설치한 후에 다음 세임자에게 비용을 받는 경우가 있다.

학교환경위생정화구역도 살펴볼 필요가 있다.
학교 주변으로 진입이 금지 되는 업종들이 있다.

상가공실
1. 상가 공급자는 상가를 내 놓고 투자자는 선임대 상가를 매입한다.
2. 임차인을 구하기 위해 임대료를 깎아 준다.
임대료를 원하는 수준으로 받지 못할때는 공실보다는 임차인이 있는 것이 나아 임대료를 할인해 주는 일이 있다.
3. 임대인 자신이 장사를 한다.
점포가 비어 있는 상황에서 공실을 유지하면 앰대료도 못 받는 채
관리비만 나오기 대문에 임차인 구하기 어렵다고 생가하면 임대인이 직접 자신의 점포를 창업하기도 한다.

코너상가는 건물의 2면 이상이 노출된 상가를 말한다.
비코너 상가에 비해 노출된 부분이 더 넓기때문에 점포 활성화에 유리하다.

유동인구를 파악할때 에는 배후세대를 파악할때보다 조금더 품이 든다.
배후세대는 상가 주변 주거세대의 상가 접근성을 확인하면 되지만,
유동인구는 상가 주변을 돌아다니는 사람이 어느 정도인지,
유동 흐름은 어떤지 면밀히 살펴야 한다.

유동인구를 산출하는 방법
1. 주변역 이용 인구수
2. 상가 주변 버스 정류장수
교통수단 자체가 유동인구를 늘어나게 하는 재화이다. 버스정류장 개수,
버스정류장을 통과하는 버스개수는 의미 있는 자료이다.
3. 노점상 개수
유동인구 흐름에 따라 장소를 옮길수 있는 노점상은 사람이 많은 곳에 자리를 잡기 마련이다.
4. 현장 주변 사람의 의견이다.
유동인구는 해당 상가 주변에 있는 사람이 제일 잘 알 것이다.
5. 직접 현장에 자세히 조사해 봐야 한다.
마트 백화점같이 많은 사람이 모이는 곳에서 유동인구의 동선을 집중적으로 살펴본다.
6. 전문가의 도움을 받는다.
스스로 유동인구를 파악하는 작업은 반드시 필요하다.
그런데 상권과 유동인구를 전문적으로 파악하느 업체의 도움을 받아 더 실질적인 결과를 얻는 경우도 있다.

대출 비중이 너무 높으면 위험하므로 투자금애긔 약 30% 이내를 대출금으로 잡으라고 권한다.

현실적인 수익률을 따져보기 위해 현재 시장에서 형성되고 있는 수익률을 파악해보면 도움이 된다.

연수익률 = 월임대료 X 12개월 - 1년 대출이자 / (매매금액 - 대출금액 - 임대보증금) X 100

사진 : 대출비율에 따른 상가 투자 수익률 비교

분양 상가가 아닌 경우네는 중개수수료가 들어간다.
중개수수료 1회성 지급이기는 하지만 상가 금액이 큰 만큼 수수료도 커진다.
그 밖에 취등록세(4.6%)로 감안해야 한다

선임대 상가 투자에게 가능하면 임차인을 직접 만나보라고 권한다.
시행사에서 맡겨놓는 것보다 실제 투자자가 임차인을 만남으로써 얻은 정보가 있기 때문이다.

수익률 보장 상가에 투자를 고려 하고 있다면
1. 제공하는 수익률이 현재 상황에 비해 지나체게 높은 것은 아닌지 확인
2. 시행사의 능력을 검증할 필요
3. 수익금 지급이 이어지지 못할때 자생적으로 생존 가능한 상기인지 확인 하는게 좋다.

역세권 상가에서 주의해야 할 점
1.어디까지를 역세권으로 봐야할지
걸어서 10분 이상 거리라면 역세권 상가로가 칭하기에 어려움이 있다.
가능하다면 역에서 도보로 가까운 상권부터 눈여겨 봐야 한다.
2. 모든 역세권 상권이 다 잘 되는 것은 아니다.
미래적인 시각을 상가를 알아 보라고 강조한다.
3. 같은 역을 반경으로 동일 역세권 상가로 해도 전해 다른 결과를 보이는 경우가 있다.

'상가의 신'에 등록된 DB를 바탕으로 19년 실시한 조사에 따르면 상가 지항 1층의 평균가는 3020만원인데,
2층은 이제 절반이 안되년 1472만원이었다. 높은 투자금액은 수익률에도 영향을 미친다.

나는 꼭 1층 상가를 사야한다는 생각보다는 수익률에 관심어 더 많은
투자자에게는 상층부 상가투자에 관심을 가져볼 것을 권한다.

상층부 상가도 당연히 유의해야할 부분이 있다.
기본적으로 환금성이 상대적으르 낮음을 감안해야 한다. 추후 매매까지 생각한다면 이 점은 유의할 필요가 있다.
일반 근린 상가 고층에서 많이 보이는 업종은 보통 당구장, 독서실, PC방 학원, 병원, 술집, 헬스장 등이다.

자기가 잘 아는 지역의 상가에 투자 하는게 좋다고 본다. 아는 것이 힘디아.

자체수용 확보 상가는 다음과 같은 점을 살펴 봐야 한다.
1. 필수 업종이 유리하다.
2. 자체 수요층의 구성이 살펴볼 필요가 있다.
3. 소비의 공백이 있는지 확인하는 것이 좋다.
4. 자체 수요가 안정적으로 존재하는지 확인해야 한다.
5. 자체 수요만으로 임차인 안정적으로 영업하여 상가 주인이 월 임대료를 꾸주한게 받는제 지장이 없는지 확인해봐야 한다.

상가 종류별 평균 전용률 표를 살펴보면 상가의 적정 전용률을 확인하는데 도움이 된다.
상업용 부동산 전문 플랫폼 '상가의신'에 등록된 분양산가들읠 종류별도 나워 전용률을 조사했는데,
단지 내 상가의 평균 전용률은 약 56%, 근린 상가의 평균 전용률은 54% 였다.

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