공매 투자 지금이 기회다 - 김헌식 외

공매투자, 지금이 기회다 - 김헌식, 양선승, 백석기, 추수권

이전에 경매 소개책이 많았다.

전자 입찰할려고 보안 인증까지 받았지만 끝내 하지는 못했다.

법원에 가서 경매는 많이 경험했지만 

바쁜 직장인들에게는 공매도 하나의 방법이라고 생각한다.

다만 경매보다는 좋을 물건을 선별하는 인사이트가 필요하다.

이 책은 상세한 공부를 하기 보다 저자들의 사례를 살펴보면 

단순히 아파트만 보지 말고 다른 물건도 한번더 주의 깊게 보자는데 의미가 있는 것 같다.

책을 구매해서 보기 보다는 도서관에서 빌려서 봐도 늦지 않을 책이라고 말하고 싶다.

 

[본문 요약]

진행 절차가 빠른 공매
 1. 진행 속도가 빠르다
   경매는 신청부터 매각까지 약 6개월 이상 소요되는데 비해 
   공매는 그 진행 절차가 빠르다. 공매 신청부터 첫 매각 기일까지 3~4개월 내의 시간 소요
 
 2. 50%에도 낙찰되지 않으면 50% 가격을 새로운 공매가격으로 진행할 수 있다. 
 3. 낙찰가격, 즉 매수대금 3,000마누언 미만은 대금 납부 기간이 빠르다.
   공매 매수대금이 3천만원 미만인 경우, 대금 납부 기한이 빠르다는 점을 꼭 기억하자.
   압류재산 공매의 경우, 매수대금이 3천만원 미만이면 7일내, 그 이상이면 30일내 매수대금을 납부 해야 한다.

지분투자
 부당이득반환청구의소 : 지분을 점유하는 공유자를 상대로 사용료를 청구한후,
 이를 지급하지 않으면 부당이득반환청구소송을 한후, 판결문으로 다즌 지분 소요자를 
 상대로 강제경매를 신청한다.

바로 상대방이 수긍할수 있는 금액으로 낙찰 받아야 수익 내기가 수월하다.

공매입찰자 입장에서는 말소기준권리보다 전입일자가 빠른 선순위 임차인을 주의해야 한다.
다만, 선순위 임차인이라 할지라도 매번 매수인이 인수하는 것은 아니다.

전입신고를 했더라고 확정일자가 없으면 권리신고 및 배분요구를 해도 배분을 받지 못한다.

선순위 전세궝 설정되어 있는 주택이 공매 / 경매로 매각이 진행 될때 선순위 전세권이
말소권리가 될지, 그렇지 않을지가 관건이다.
 * 채권신고 및 배분요구 안내 서류 확인 필요 (구분)

전세권자가 배분을 요구하면 저당권과 같은 성격으로 취급하므로 순위에 맞게
배분하고 전세권을 소멸 시킨다.

낙찰되었지만 아직 매각 결정 전이라면 체납자는 얼마든지 체납액을 납부하고 공매를 
취소할수 있으면, 이때 매수인의공매보증금을 반환된다.

하지만 최고가 매수신청인에게 매각
결정이 난 후라면 체납액을 완납하더라도 매수인 동의 없이는 매각 결정을 취소할 수 없다.

우리는 수익을 내기 위해서 공매투자를 하지, 아파트를 낙찰 받기 위해 공매 투자를 하는 것은
아니다. 따라서 아파트 외의 물건으로 시야를 넓히면 좋다.

일반 매매로 금을 사면 10%의 부가가치세가 붙지만, 경 공매를 통해 취득하면 
부가가치세가 부가되지 않으니 더욱 저렴하게 살수 있다. 

관습법상 법정지상권 세 가지 성립 요건
 1. 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유에 속했어야 한다. 
 2. 토지와 건물의 소유권이 법률상 규정 된것이 아닌 원인으로 각각 소유권이 달라져야 한다.
 3. 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다.

진정한 고수는 2등과의 격차를 신경쓰는게 아니라 본인의 수익률을 정해 놓고 그 안에서 입찰가를
적는다.

미보상 도로(실무에서는 일반적으로 '미불용지')란 종전에 시행된 공공사업의 부지로서 
보상금이 지급되지 않은 도로를 말한다.

미보상 도로를 낙찰 받은후, 소유권 이전을 하면 도로를 막을수 없지만 남의 땅을 도로로 
사용하고 있으니 지료를 달라고 청구할수 있다. 국도라면 국도관리청, 지방도라면
해당 지자체장을 상대로 부당이득반환 소송을 해서 지료 청국 가능한것이다.

가짜 미보상 도로 구분하는 법
1. 미보상 도로는 대출이 안되는 경우가 많아 전액 자기자본을 투입해야 하니 
  자금 계획에 차질이 없어야 한다.
2. 미보상 도로가 아님에도 착각해 잘못 낙찰을 받는 경우(과거 보상 유무 확인 필요)
3. 도로가 배타적 사용, 수익권 포기 이론이 적용되는 경에는 부당이득반환청구가 
  부인될수 있어 주의