상가 특장 - 박경환

상가투자전문가 박경환의 상가특장

도서관에서 우연히 만난 책이다. 

꽤 오래된 책이라 상가 관련 전문 지식이 이전과 많이 다르고 

현 시점에서의 상가 책을 보고 싶었는데, 눈에 뛴것은 마지막 쳅터에 있는

상가활성화 분석 보고서 이다.

컨텐츠는 참고만 하면 될 것 같고 이정도 분석을 하고 나서

상권을 매수하는 게 좋을것 같다는 생각을 해본다.

목돈이 들어가소 투자했을 때 회수가 가능한지는 모르겠으나,

사실 최소한 이정도 노력은 해야 망하지 않을것 같아 내 스스로 반성하면서

본문 내용을 대신한다. 

[본문 요약]

샘플) 수원 oooo 상가 활성화 컨설턴트 보고서

1. 상권조차 및 분석 개요
   조사목적
   - 본 조사 및 분석은 경기 수원시 00상가부분 활성화 전략을 위해 사업환경, 상권 분석, 입지조건을 토대로 최적의 아이템 선정과 효율적인 업종 구성으로 장기적있고 안정적인 수익을 창출하는데 있으면 최종적으로 미래 상가의 자산 가치 상승에  그 목적
  조사 및 분석기간 : 07년 2/5 ~ 2/12
 조사 방법
   기초자료 수집 : 상권내 연령별, 성별 인구수 및 주요 업종별 사업체 분포현황 등
  실지조사 : 광역시이군, 지역상이군 구분 사업별 구체적이고 실질적인 상권 조사
2. 컨설팅 대상 상가 개요
 대지 및 건물규모
 상가 면적

3. 사업환경 분석
 상가 시장환경 분석
   소득, 소비 양극화 현상 심화 - 저가 고가 상품시장에서 소비 수요 급증
   경기침체를 상업 판매 시설의 분양 임대 시장 위축
   대형쇼핑몰 및 할인점 공급 과다, 경기 침체로 인근 근린상권 침체
   부동산 가격 폭등으로 인해 상가분양가, 임대가 폭등 -> 창업시장 몰락 -> 분양 임대 시장 위축
    -> 상호 괴리 지속
 상가의 차별화 전략 필수 - 지역별 상권 규모별 컨셉을 차별화 지속
 지역 상권 분석
  부지개요 (생략) 위치, 부지면적, 용도지역, 건축면적
지역특성
 수원시 동서남북 중심에 위축/각종 대형편의시설과 금융기된 및 관공서 밀집
 주변 및 외곽으로 거주지 및 각종 시설 이동형
 상권 수원역 등으로 이동 - 이는 소비자 심리 분석을 통해 입증 가능,
 소비 심리를 가장 핵심은 거리가 멀다고 하더라도 소비가 용이한가요 소비함
 00상권 위축 초래 : 먹자 유흥 상권과 주변 뉴코아 및 갤러리아 백화점들 대형 편의시설에종사하는 직원 및 이용객을 대상으로 한 로드 상권으로 구분
교통 특성
 수원시 중심이지만 교통편 열악 (현재 버스 노선만 있음)
 경전철 개통 예정이나 상권에 실질적인 수요 급증으로 이어지지 않음

4.개발방향
 대형화, 전문화 차별화 전략에 의한 소비 수요 확충
 테마화 차별화 / 화제성 유발 / 상가활성화 촉진 / 조기 사업성 확보

5.지역적 특성

6.세부상권조사 및 내용
 상권 입지조건 분석의 핵심 요약과 개황
 접근성과 가시성이 떨어지는 만큼 상가의 활성화가 쉽지 않다.
 이를 극복하기 위해 접근성과 가시성의 열악함을 극복하기 위한 입점 아이템 차별화가 필수,
 인근 거주자까지 흡인 하려면 대항전은 필수 적이다 (70평 이상)
* 광역 상권 지도 (반경 1km 이내)
* 소사이군 지도 (반경 500m 이내)
상권내 인구와 특성
(1) 광역 상권 내 인구
      해당동은 16,000세대로 세대당 인구수는 약 2.3인으로 수원에서도 세대당 인구가 낮다.
      대체로 20~30대가 많이 거주
(2) 소상권 인구
     젊은 종사자들이 많은 대형편의시설이 밀집 되어 있다. (갤러리아백화점, 뉴코아아울렛, 홈플러스)


상권내 주요 업종 및 사업체 현황
    아파트 단지나 주택지로서 주요 사업체는 소상권에 집중
    외식 아이템이 산재해 있고 먹자유흥상권에는 주류동반 음식점이 집중

상권내 대형편의시설과 장애물 시설
   없음
상권내 상권단절요인 조사
   00상권을 도로건너편 유흥상권과 차선으로 단절, 건물 양옆에 은행과 국세청건물이 단절되어 있다.

상권 종합 분석 결과
1. 상권활성하 정도
   00 상권을 먹자유흥상권과 별개의 로드 상권으로 상권 다운 상권 형성 된 곳이 아님
   금융 및 업무 시설들도 인해 단절, 유동 인구도 흐르 는 인구가 대다수임
2. 배후지 주민소득 수준
    아파트와 산업 단지가 혼자되어 중류층 거주, 인구밀도가 수원에서는 비교적 높은 편
3. 상권의 특성
    유동인구 : 지역 주민들 및 주변 사무실 직원이 대부분
                    -> 중소형 음식점은 저녁 장사가 되지 않아 고전 함
4. 상권분석 종합
    고객 단절을 피하는 유일한 방법은 대항전으로 승부 필요

7. 세부 입지조건 분석
 상가 입지분석
  접근성 : 매우 열악
  가시성 : 매우 열악

상가임대가 분석
  1층 전명 상가 : 평당 2,900만원 (전면 기준) 1,850만원 (측면)
  1층이 10평 -> 2억 9천만원, 임대가 40~ 60% 적용 하면 임대하는 1억 4천5백만원

                   -> 보증금 4,500만원 월 임대료 100만원 내외 (강남과 비슷한 수준이다.)

적정 임대가 산출
 60평 기준 보통 보증금 1억, 임대료 400~ 500만원 내외 형성
 총 임대가가 5~6억원 선 -> 분양가는 1200만원/평 적정

상가 구조와 건물 전체 업종 구성 분석
 <점포 구조>
  점포규모 대항전 2개 (180평)
  점포전면 길이와 점포 모양 : 불량
  간판의 위치와 길이 : 불량
  출입구 위치와 크기, 창문의 위치와 크기 : 불량
  기동의 위치와 크기 : 양호
  층의 위치 : 1층
  계단의 위치와 넓이 및 경사도 : 없음 / 2층 지하 1층 불량
  천장의 높이 : 층고 양호
<건물 전체 업종 구성>
 건물 전체 규모와 업종 구성 내용 : 규모 양호하나 업종 구성이 상호비호혜적임
 건물 및 영업 시설의 노후 상태 : 양호


상가 입지조건 분석 종합 결과
점포 개요
1. 주소
2. 건물
3. 층별 : 1층
4. 면적 : 임대 260평, 전용 180평
5. 현업종:공실
6. 건물전체 구성 : 1층 일부 편의점 과 커피숍/ 투자증권/금융권 / 지하 시점과 기타
7. 점포비용: 평당 분양가 , 임대가 높음
독점 인구와 가망인가
독점 인구 : 건물 입주자 (234세대) / 동선만 00투자 증권, 00지방국세청 직원과 주변 은행 직원
가망 인구 : 주변 사무실과 대형편의시설 직원 일부 및 아파트 주민 20,000명 중 일부
점포 입지 수준 : 점금성/ 가시성이 열악한 c급
주변시설물 : 금융 사무실과 대형편의시설, 관공서
점포당 유동 인구 : 대형편의시설 이용하는 주민들과 사무실 직원
경쟁 점포 : 없음
입지분석 종합 :
상가입지는 접근성, 가시성 떨어짐, 보통 규모의 아이템 불문하고 성공 가능성 낮음
상가 임대료라고 매우 높을 것으로 예상
상가 구조도 불량하여 일반적인 입지 로는 최악의 조건
고객단절을 회피 할수 있는 대형점으로 승부 필요





8 상권 입지조건이 맞는 아이템 개발
  아이템 개발 기본 방향
  유동 인구 연령층인 20~30대, 여성에 맞는 아이템 개발 필요 외식업에서 아이템 개발 필요

 적정 아이템 도출 방법

  외식업 소비행태 조사

적정 아이템 개발 및 선정
외식 선호도의 본 상가 상권과 입지 조건에 맞는 아이템은 결국 명소화 가능한 아이템을 개발 해야 한다. 점심과 저녁을 아우를 수 있는 아이템이 필요
제안1. 해물칼국수/회센터 제안2 회센터
(60평). (120평). (120평)

해물칼국수 및 회센터 검토

해물칼국수 : 남녀노소 누구가 즐겨 찾는 음식
경영전략 :해물 특유의 개운한 맛과 신신한 김치가 생명 (밝고 깨끗한 인테리어 필수)
추천이지 : 주택지 도로변 이나 억세권 추천 특히 여성 고객이 70% 이상 차지

대형회센터
각 입점 상감하다 차별화, 전문화로 흥분하면서 회센터 전체를 끌어 올리므로 시너지 효과가 있다.

매출액 추정과 사업타당성 분석

[결론]
00상권은 주변 중심 상권과 단절된 미약한 로드 상권, 입지 조건 열악, 동 상권 입지에 집객력이 있는 이슈화 선정 필요 주 유동인구 연령층인 20~ 30대 맞고 여성에 맞는 아이템으로 승부 해야 하므로 주 유동인구 연령층인 20~ 30대 맞고 여성에 맞는 아이템으로 승부 -> 회센터 또는 해물칼국수 전문집이 적정


9. 상권분석과 아이템 개발 컨설팅에 관한 종합이군
10. 마케팅 전략
   프로젝트의 기본 이해
   기본 방향
11.광고홍보계획
   매체별특성
   단계별 전개 포인트
   세부 홍보 계획