대박상가 투자법 – 길목(김세호)

 

일반적인 상가 투자시 조심해야 하는 부분과 투자 사례를 저자가 공유하고 있다.

사실 전국적인 사례가 많고 호재 등의 이유로 대박난 상가를 예를 들고 있는데,

일반적인 투자자들이 이런 범주에 속할 수 있을까? 라는 생각을 해보게 된다.

그러나 상가 투자할 때 전반적인 사례와 용어 설명등 초보 투자자라면 

한번쯤 읽어봐도 좋지않나 생각을 해보게 된다. 

개인적으로 좀더 디테일한 수익 모델과 공실 상가 극복 방안이 무엇이 있는지 확인 했으면 좋겠다는 생각을 해보게 된다.

https://cafe.naver.com/ckwsnhu

[본문 요약]

내가 늘 강조하는 첫 마디가 ‘신도시 분양상가를 조심하라’이다.

도면 검토시 놓치지 말아야 할 4계명

1.     점포 전면부의 길이를 확인해야 한다.

2.     상가가 건물 밖에 노출되는 경우 전명을 가리는 화단 등의 요소를 파악한다.

3.     상가 내부설계에 있어 기둥 존재 여부를 확인해야 한다.

4.     에스컬레이터의 활용도가 높은 저층 상가의 경우 보통 에스컬레이터 오른쪽 회전 반경의 상가가 인기가 더 높다는 점을 알아 두자.

 

구분상가는 수익률이 보통 정기예금 금리보다 2~3% 높아야 상가 투자를 한다.

1층 구분 상가의 수익률이 4~4.59%라면, 2층 구분상가의 수익률 5% 이상이어야 한다.

 

구분상가 필수 체크 리스트

1.     상권 형성 여부 및 상권 확장성 여부를 살펴 볼 것

2.     주요 고객층을 파악 할 것

3.     개별적 입지조건을 따져 볼 것

4.     임대수요가 풍부한지 따져 볼 것

5.     적정 임대료를 알아 볼 것

 

상가를 팔 욕심에 영업사원이 임대차계약서를 거짓으로 작성하는 경우 또한 있다. 영업상원이 아는 사람을 시켜 약간의 계약금을 걸고 임대차계약을 하게 한후, 선 임대를 거론하며 투자자를 안심시키는 것이다.

 

임차인과의 재계약을 위해서는 주변 상가에 공실이 얼마나 있는지 알아봐야 한다.

 

바닥권리금은 상권이 매우 좋아 손님들이 많은 곳에 발생하는 권리금이다. (자릿세)

영업권리금 기존 점포의 영업을 통해 발생한 매출에 근거한 권리금이다. 통산 일 년 정도의 순수입에 해당하는 금액을 이전 임차인이게 주게 된다. 예를 들어, 한 달 순수입 2000만원이면 2억4천만원 정도의 권리금이 형성 된다.

시설권리금 : 사용하던 시설들을 그대로 인수 받아 사용하면서 이전 임차인에게 주는 시설비용이 시설권리금이다.

업종별 권리금 현황

1.     약국 : 하루 처방전 100장 기준 권리금은 1억원 ~ 1.5억원

2.     병원 : 건강보험심사평가원 청구액 월 6천만원이면 5개월분인 3억원 저옫

3.     태권도장 : 원생수 X 학원비 X 10개월

4.     교회 : 신도 1명 100만원 정도 권리금 책정

 

빵집 : 500m 이내에 중소제과점이 있다면 프랜차이즈 빵 집은 입점 할 수 없다.

김밥 / 분식점 : 하루 예상 매출이 40만원이라면 가게 120만원 이내 적당

 

담배 허가가 나지 않으면 편의점을 개업해서는 안된다. 따라서 상가를 매수할 때는 매수인이에게 담배허가가 니지 않으면 매매계약을 무효로 한다는 특약을 요구 한다.

 

현행법상 담배 소매인 지정없소간 거리는 도시의 경우 50m, 농촌 100m를 유지해야 한다. 다만 최근 서울과 제주도는 신규 출정 기준이 50m에서 100m로 변경됐다.

 

따라서, 타 지역도 점차 신규 출점거리제한이 100m로 변경되는 경우가 있으므로 사전에 지자체에 확인 절차를 거처야 한다.

구내 허가는 해당 건물 6층 이상, 연면적 2,000m^2(605평) 이상일 때 담배허가를 내주는 규정이다.

 

평수허가는 거리제한(50m)이나 건물층수(6층)나 연면적(2000m^2)과는 상관없이 단지 실 평수(매장면적)가 30.25평 이상미면 허가를 내주는 제도로, 일부 지자체는 여전히 시행하고 있는 곳이 있으니 사전에 지자체에 문의 하기 바란다.

 

입지 좋고 유동인구도 많은 곳은 곳의 브랜드 극장이라도 주차시설이 부족하고 상권이 약하면 손님을 모으는 능력인 ‘집객력’이 떨어져 장사가 안된다.