빅데이터 부동산 투자 2021 대전망 - 김기원 이지윤

 

유연히 유튜브 동영상에서 저자가 충북 서산 지역을 추천하는 것을 보고

무슨 자신감으로 이렇게 추천하고 있나 궁금해서 이 저자의 책을 보았다.

예전에 이전 버전을 본 기억이 아는데 이번에는 좀더 자극적으로 어느지역까지 총 망라 되어 있다.

서울 지역은 고평가 지역이고 경남은 아직 저평가 지역이다.

이 분은 데이타를 활용하여 어느 지역이 더 유망할 것인지 전망한다.

데이타를 기반으로 하는 것은 factor를 기반한것이라고 하지만

매매의 거래는 심리가 더 작용하는 것 같기도 하고..

너무 맹신하는 것 보다 직접 현장을 보고 판단하는 것이 좋을 것 같다.

[본문 요약]

1. 매매 전세 시세 흐름: 최근 6년간의 시도별 매매가와 전세가의 흐름을 살펴보고 현 상황에 대해 판단한다.

2. 전세 대비 매매 저평가 인덱스: 실제 사용가치인 전세 대비해서 매매가가 얼마나 저평가인지, 저평가인지 알수 있다.
    +이면 저평가 이고 -이면 고평가 기준

3. 소득 대비 저평가 인덱스 : 물가 상승률 대비해서 실물 자산인 아파트나 얼마나 고평가인지, 저평가 인기 알수 있다.
   소득이 오르면 집값이 오르는 구조이기 때문에 소득이 올랐는데 집값이 안올랐다면 오를 여지가 많은 저평가 구간으로 볼 수 있다.

4. 물가 대비 저평가 인덱스 : 물가 상승률 대비해서 실물 자산인 아파트가 얼마나 고평가인지, 저평가 인지 알수 있다.
  물가 상승률 보다 더 크게 부동산이 상승한다면 고평가. 반대이면 저평가
 

5. 주택구매지수 : 현재 소득으로 대출원리금상환에 필요한 금액 부담 능력을 의미
   주택구매력지수 = 중위 가구 소득 / 대출상환가능소득 X 100
   주택무매력지수가 크면 클수록 대출을 받아 집을 사는데 무리가 없다는 의미이다. 
   즉 소득을 고려한 대출금 상환액이 부담이 없다는 것이고 그 만큼
   주택가격이 저평가됐다는 것을 의미한다.
 
6. 전세가율 : 매매가 대비해서 전세가의 비율을 알수 있다. 이를 통해 적정 매수 타이밍을 잡을 수 있고 투자 유망 지역까지 찾아 낼수 있다.
   금리가 떨어 질수록 전세금을 받아서 은행에 예금하면 이자가 줄어든다. 
   집주인은 금리가 떨어질수록 더 많은 전세금을 받으려고 할 것이고 이는 전세가율의 상승으로 이뤄진다.

  (대부분 갭투자로 하는데 왜 전세금을 올릴수가 있나?)


7. 매매와 전세수급: 매매시장에서 매수세와 매도세가 얼마나 많은지 알수 있다. 
   전세시장에서 공급이 많은지, 수요가 많은지 알수 있다. 
   이 데이타를 통해 적정한 매매 타이밍까지 잡아 낼수 있다.
   범위는 0~200이며 지수가 높을수록 매수세가 강하다는 의미이다.
   100이 넘으면 그 지역의 매수세가 상당히 강하다는 것이다. 

   전세수급지수가 높을수록 전세 수요가 공급보다 많다는 것이다. 


8. 향후 입주 물량 : 향후 얼마나 많은 아파트들이 공급되는지 알수 있다.
    입주폭탄이 예정된 지역은 피해 가자. 
   재개발과 재건축이 착공과 분양 단계이면 향후 25개월 이후에 입주한다고 가정했고
   이주와 철거 단계이면 향후 35개월 이후 입주 한다고 가정
   관리처분인가이면 향후 45개월 이후 입주 가능


9 미분양 : 미분양의 추이를 통해서 해당 지역의 부동산 시장이 좋아 지는지, 안좋아지는지 알수있다. 미분양이 지속적으로 줄어드는 지역에 관심을 가지다.

10 시도별 종합결론 : 여러가지 데이타를 가지고 종합 결론을 내려보자
향후 올라갈 가능성이 큰 지역은 어디이고 향후 리스크가 큰 지역은 어디인지.


종합 테이블 추가

[강원도 원주시]
 1) 매매와 전세 시세 흐름
   19년 10월에 바닥 찍고 이후에는 지속적으로 상승하고 있다.
 2) 전세 대비 저평가 인덱스
   20년 11월 + 13.2%로 높은 편으로 저평가 돼어 있다.
 3) 소득대비 저평가 인덱스
   18년 9월 부터 아파트 가격이 하락하면서 소득 대비 주택 가격 역시
   동반 하락 했고 19년 10월 4.3까지 하락 했다. 최근 4.6을 기록하고 있다.
 4) 물가대비 저평가 인덱스
   지난 17년 동안 평균치 -26.5%이다. 고평가 상태였다.
   20년 10월 기준으로 40.4% 고평가 상태이다. 
 5) 전세가율
   20년 11월 76.4% 매누 높은 수준이고 최근 상승 추세에 있다. 
 6) 입주물량
   원주시는 18년 ~ 19년 입주물량이 꽤 많았다. 
   향후 공급을 보면 21~ 23년까지 평균 이하를 상당히 밑돈다. 
   최소 2~3년 내에는 새아파트 공급이 별로 없다는 것이다.
 7) 미분양
   20년 9월 기준 28채로 아주 적은 수준이다.
   19년 11월 부터 본격적으로 줄어들면서 매매와 전세가가 동방 상승을 시작했다.
 8) 일자리
   20년 9월~10월에 많이 증가하는 모습니다. 부동산에 긍정적인 모습
 9) 인구수, 세대수
   18년 1월 대비 세대수 8% 이상, 인구수는 3% 이상 증가했다. 
 
 표. 강원도 종합 평가

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