상가 꼬마 빌딩 재테크 - 손오공

상가 관련 책은 확인 해보니 그렇게 많이 출판 되지는 않는 것 같다.

워낙 전문성을 뛰어야 하고 또 고수들이 많이 다루거니와 일반이 쉽게 접근할수 있는 분야는 아닌것 같다.

우선 아파트 처럼 정형화 되어 있지도 않아서 그 다양성에 대해 어찌보면 표준이 없다는 것이다.

상가 건물에 대해서 철저하게 자기만의 원칙으로 수익을 어떻게 할 수 있을까 라는 부분에 대해서는

어쩜 사업과 비슷하지 않을까 이런 생각을 해보게 된다.

서두가 길었다. 

상가 초보자 보기에는 사진도 많이 있어서 도움이 되지만 

저자의 사진이 모두 다음 로드뷰 사진으로 되어 있으서

그냥 이 저자의 상상으로만 실행 된게 아닌가 이런 의심을 사게 된다.

물론 이저자가 그런 의도로 안했을지라도 

현장 집적 가서 확인도 하지않고 일부 사례 별로 정리한게 아쉬움이 크다.

본인의 구체적인 사례를 좀더 상세하게 다루었다면

저자의 목적에 잘 표현 되지 않았을까 이런 생각을 해본다.

 

[본문 요약]

우리가 바라는 것은 행복한 삶이지 돈 그 자체가 아니다. 큰 돈을 벌면서도 늘 불안하다면 그 건 반쪽의 행복 일 뿐이다.

좋은 입지에 상가란 거시동선상에 있는 입지, 주동선상에 있는 입지, 접근성과 가시성이 좋은 입지, 주변에 구매 수요가 많은 입지, 주변 상가공급이 적은 입지에 부합하는 건물이다.

좋은 가격이랑 현재의 상가가치보다 싼 가격 혹은 미래 가치 대비 싼 가격을 의미 한다.

공실의 원인은 공급 초과 보다는 지나치게 높은 분양가로 있다고 생각 한다.

9510세대라는 거대한 구매 수요가 배후에 존재하고, 이들의 주동선 상에 위치하며, 접근성과 가시성이 뛰어난 입지임에도 고분양가로 비롯된 고임대룔를 이겨내지 못한 결과인 셈이다.

이동시 동선 선택의 원칙

 1. 최단 거리 선택의 원칙

 2.안전거리 선택의 원칙

 3. 활력거리 선택의 원칙 (사람들은 거리에서 큰 차이기 나지 않으면 조금 더 멀더라도 활기찬 거리를 선택해 이동하는 경향)

 4. 평탄도로 선택의 원칙

신도시에서 어느 동선의 주동선이 될지를 알기 위해서는 상가 주변의 대규모 인구유출입시설의 위치와 성격을 파악해야 한다.

아파트의 경우 단지내 상가가 유지되려면 500세대 이상은 되어야 한다.

영업하려는 임차인의 시각에서는 주변 전체의 상가공급 측면 분석 외에 경쟁업체를 될만한 상가공급이 많은지도 대해서도 체크할 필요가 있다.

좋은 입지의 상가를 좋은 가격 즉 싸게 산다.

상가투자에 도움이 되는 사이트 

중심상가, 유흥상가는 주동선 분석 이전에 반드시 인구의 거시적 이동 흐름에 대한 분석이 철저히 이루어져야 한다.

거시적 이동 흐름이 바뀌면 주동선도 바뀔 수 있다는 의미이다. 거시적 이동 흐름을 고려치 않은 주동선 분석은 잘못 될수 있다.

근린상가 특히 단지내상가의 경우는 인구 이동의 거시적 이동흐름 보다는 미시적 이동 흐름에 더 유의해야 한다. 즉 상가의 주 대상이 작은 지역 혹은 작은 세대를 대상으로 할수록 인구 이동의 미시적 흐름 특히 주동선 분석이 중요해지고, 큰 지역 혹은 많은 세대를 대상으로 할수록 인구의 거시적 이동 흐름에 대한 분석이 중요해진다.

미시동선 분석에서는 출입구의 역할이 매우 중요하다. 사람들이 제일 많이 이용하는 출입구가 사실상의 정문이며, 이 출입구가 단지 외부로 나가는 동선의 출발지가 된다.

상권이 대형화, 광역화되기 위해서는 대량의 구매수요를 지속적으로 공급해줄 전철역이나 버스정류장 등의 존재가 반드시 필요하다, 구매수요가 모여 한동안 시간을 보낼수 있는 저수지 같은 공간도 필요하다.

상가 1층의 분양가를 1로 본다면, 2층은 약 40%, 3층은 약 30% 수준이다. 상가임대료는 필자의 경험치를 기준으로 장기적으로느 1층 임대료를 1로 본다면, 2층은 1/2~ 1/3정도인데 1/3으로 수렴, 3층은 1/4정도, 4층이상은 1/4~ 1/4/5, 지하는 1/4~ /5로 수렴한다.

빌라 세대수 구하기
1. 보통 크기의 빌라 3개 정도를 표본으로 추출한다.
2. 표본을 통해 해당 빌라도의 초당 세대주를 파악한다.
3. 이렇게 나온 한 채당 세대주를 지역 전체의 빌라 개수를 세어 곱한다. (한채당 세대수 x 전체빌라수)

* 통계데이터센서(data, lostat.go.or) 의 모바일 유동 인구 지도 서비스도 참고할 만하다

상가 공급면적 간편 계산법 정리
1.인터넷 지도로 전체 토지 면적 산출 하기
2.전체 토지면서도 x 용도지역별 건폐율 (대체로 60%)= 전체 건축 바닥 면적
3.로드뷰를 통해 해당 지역 건축물의 평균 층수 확인
4.평균 층수 x 전체 건축 바닥 면적 = 전체 건축 연면적
5.전체 건축 연면적 x 보정 비율(95%) = 대략적인 실제 건축 연면적

건축현장에서 실제 지급되는 상가주택의 평당 건축비는 20년 현재 550만원 (부가세포함)

수익환산법

임대료 현황이 주변 임대시세와 비슷한지, 혹시 이 물건만 유독 높은지 아니면 턱없이 낮은지 검증 해봐야 한다. 임대시세를 조사할때는 대상 물건과 멀리 떨어진 곳보다다는 바로 옆의 건물들을 비교해봐야 한다.