나는 집대신 상가에 투자 한다 - 김종률

 

경매을 활용하여 상가 투자를 강조하는 책이다.

경매에도 여러가지 사례가 있지만 일반적인 상가를 구매할때

주의할 점이나 점검해야하는 사항들을 일목요연하게 정리해줬으면 하는 아쉬운 점이 있다.

경매를 통해 상가를 구매하는 투자자들에게는 사례 연구에 도움이 될것 같다.

[본문요약]

상가를 경매로 매입할 시 가장 큰 장점은 경매정보지에 나오는 기초자료를 통해 자신이 잘 알지 못하는 먼 지역도 쉽게
확인 할 수 있으며, 주변을 살펴 장사가 잘 되는 곳과 아닌 곳을 가려 낼 수 있다는 점이다.

경매 물건에 세입자가 있는 경우는 그의 영업상황을 고려하여 입찰 여부를 결정할수 있다.
즉 일반 분양에 비해 미리 답을 보고 그 가격을 정할 확률이 훨씬 높은것이 상가 경매다.

상가경매를 잘하려면 우선 나쁜 물건은 빠르게 걸러내는 연습을 해야 한다.

지도만으로 대강의 입지를 파악해내고 그에 따라 나쁜 물건을 버릴수 있어야 한다.

역세권도 집객능력이 얼마나 되느냐, 쉬운 말로 얼마나
많은 사람들이 그 역을 이용하느냐를 따져 보아야하는것이다.

해당 물건을 이용할만한 주변 세대, 즉 유효수요의 범위를 정한다.

[유효수요]

유효수요는 구맹력을 수반하는 수요라고 하였다.
해당 입지의 편의점에서 판매하는 상품을 주기적으로 반복적으로 사줄 구매자를 의미하고,
그것을 계량화 하는 것이다.

편의점 개점 적합성을 검토하기 위해 가장 먼저 한 작업이 유효수요를 파악
한 것있으면, 현장에서가 아니라 지도와 로드뷰를 통해 1차 검증을 해야 한다.

아파트는 500세대, 주거용 오피스텔은 300세대 이상이 되어야 한다.
이정도의 유효수요가 뭉쳐야만 하나의 독립된 상권이 형성 된다.

편의점 매출 2,000원, 원룸 3,000원, 오피스텔 4,000원 정도
예) 462세대 오피스텔 --> 4000원 x 462세대 = 184만원/일

자유업 : 완제품을 판매하는 편의점, 문구점, 의류점 등   
비자유업 : 1) 신고업종 : 일반음식점, 휴게음식점, 헬스장
              2) 등록업종 : 공인중개사 사무소, 독서실, 노래방, PC방
              3) 허가업종 : 단란주점, 유흥주점, 성인오락실

더 이상 신규허가가 나지 않는다는 말을 뒤집으면, 영업이 잘 되어도
인근에 경쟁점이 늘어 날 수 없다는 의미가 된다.

절대정화구역은 학교정문으로 부터 50m이내, 상대정화구역은 학교경계로부터
200m 이내의 구역을 뜻한다.

담배를 판매 하려면 해당 시청이나 구청에 신청을 하여야 하는데, 만일
그 인근에 담배판매를 하는 곳이 있다면 일정한 거리가 떨어져 있어야 신규허가를 내 주는 것이다.

일반상업지역 상가의 3단계 접근법

1.유효 수요 대비 상가수를 분석하라.

2.상가지역 내 입지를 분석하라.

3.현장 답사를 간다.

경매정보지를 보면 대지권 미등기이나 감정가에 포함되어 있다는 문구가 있다.
즉, 대지권은 등기절차를 거치지 않아 표기 되지 않았지만, 실질적인
낙찰자의 수유로 대지권 이전에는 문제가 없다는 뜻이다.

학생환경위생정화구역사이트 http:cleanupzone.edumac.kr)

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