이기는 부동산 투자 - 월 전 쉽 -

이기는 부동산 투자 - 월 전 쉽 -

월세-전세-쉽다 라는 의미란다.

[제갈량]

공릉동에서 신혼 생활을 시작해서 강남 부동산 경험으로 부동산 중개사가 되고 집을 구매 했던 경험

그리고 다시 경매를 배워서 판교 금토동에 땅을 구매하여 건물을 올리는 이야기로 시작된다.

수지와 동탄을 사지 못한 것의 실수담. 부동산은 6m와 4m가 중요하다.

건물 높이가 6m이고, 4m 도로폭이 접한 코너가 좋다.

 * 경매 5단계

    1단계: 경매물건 찾기 (목적 구분 주거 또는 임대)

    2단계: 물건분석 하기 (권리분석, 등기부 등본)

    3단계: 현장 조사 하기

    4단계: 입찰하기 (최저 매각 대금의 10%)

    5단계: 전금 납부와 명도 진찰 하기

방배동으로 사무실 이동하여 본격적으로 부동산 투자에 돌입한다.

방배동 재계발 지역에 투자하여 수백원대의 빌딩 부자가 되었다. 

  예) 경기도 의왕시 고천동 경수대로변 나대지 -> 건물 

      강동구 암사동 다세대 주택

[신음여사]

춘천에서 부동산에 관심이 많았던 신음여사는 방대봉 빌라사려고 했으나 남편의 반대로 놓치고 말았다.

그 빌라는 현 시가는 20억 정도. 나중에 아기 때문에 서울로 이사와서 강남 지역을 집중적으로 아파트를 

구매하기 시작한다. 이때 만난 부동산 중개인이 제갈량이다.

공동투자: 사당동 6층 건물, 자양동 다세대 건물, 방배동 다세대 건물

   예) 방배동 빌라, 사당동 34평 다가국 주택 등

[황금배짱]

집에 집착이 있었던 황븡 배짱은 결혼후 아이가 초등학교 들어 가기전에 내 집마련 하는것이 목표였다. 

아기가 6살 되면서 신림동에 있는 아파트를 마련한다. 

남편과 같이 유통업을 하고 있었는데 IMF 이후 불안정한 사업보다 부동산이더 성공의 확신을 갖고 자격증을 획득 한다.

우성아파트 경매로 입찰 받았지만 불경기로 부채가 바닥이 되어 9500만원 손해보고 판다. 이후 방배동 재개발 뛰어 들어 재기에 성공하게 된다.

  예) 방배동 32평 빌라, 방배동 60평 다가구 주택

부동산 인플레이션을 이겨내고 등락이 있지만 결국 오름세이다.

인구가 즐어 든다고 주택가격과는 별개의 문제로 봐야 한다.

1인 가구가 늘어 나고 있고 출생율은 낮아지지만 인간의 수명은 늘어 나고 있다. 

인구수보다 가구수를 보아야 한다. 부동산은 무조건 다 오르는게 아니다.

서울도 오르지 않는 곳은 절대 오르지 않는다. 학군과 입지는 무조건 따져 봐야 한다.

강남은 단돈 500만원에 살수 있다. 침체기때 부동산 급매도 나올수 있고 취등록세 혜택을 받기 위해

급매도 있을수 있다. 물건을 사더라도 얼마의 수익을 남길수 있는지 고민 해야 한다.

부동산 전문가는 곁에 두고 전문가에 나하우를 공유해야 한다. 그리고 합리적인 의견은 괜찮지만

부정적인 의견은 복도 차 버린다. 

8.2 대책 이후 집을 구매해야 할까 질문이 많다. 실거주자라면 사는게 났다. 실수요자가 어떤 제한과

혜택이 있는지 점검하는게 중요하지만 다주택타자 내 놓은 물건을 사는것도 고려해야 한다.

집값은 내려가는 주기보다 올라가는 주기가 더 만다는 것을 생각 해보야야 한다.

자기가 원하는 집이 원하는 집이 있으면 최소 3번은 현장 방문해서 조사해야 된다.

부동산의 가치는 직접 현장에서 뛰어 보지 않으면 알수가 없다.

새집을 고집하지 말고 미래가치가 있는 헌집도 고려해 볼만하다. 

10억 빌라를 사서 월세 수익을 255만원 받는다면 휠씬 낳지 않겠는가? 물론 대출 4억 정도 하고..

집값을 싸게 사기 위해 경매를 하는 사람들도 있지만 경매가 치열해지면서 시세가 대비 싸다는 물건이

많지 않다. 차라리 급매를 보는게 낮다. 진짜 경매는 100개중 1~2개 정도 나온다.

아파트의 경우는 시세 보다 2~3천 쌀 경우, 빌라는 당 값보다 작을 경우 급매로 봐야 한다.

방공재는 방 1개를 기준으로 액수가 정해져 있는데, 지역마다 다르다. 서울의 경우 방 1개당 3,400만원이다.

집값이 1억원인 경우 대출가능한 금액을 집값의 70%인 7천만원에서 가격 3400만원 뺀 3600만원 받을 수 있다.

이자가 싼 금리가 나오면 대출은 갈아 타도 된다.

원금균등 VS 원리금 균등

 원금균등상환방식: 10~20년 소득이 줄어 들거라고 예상 될 경우 추천

 원리금균등상환방식: 소득이 비교적 안정적이면 이 방식이 좋다.

중도상환수수료는 1~2% 수준이고 2년 0.8%, 3년 0.4% 정도 수준, 1년에  1억을 갚으면 100만원 정도 중도 상환수수료 내야 한다.

1년 이내에 갚아도 면제 받을수 있는 방법은 은행마다 규정이 다르지만 매년 원금의 일정 비율에 대해 중도 상환 수수료를 면제해 준다. 

은행에 따라 10~20% 정도 된다. (참고로 기업은행은 10% 수준) 그러나 대출금리가 3%(대출 1억을 했다는 가정으로), 1년 동안 이자가

총 300만원이므로 수수료 100만원 값으면 200만원이 이득이다.

시람을 처음 보고 첫인상을 판단하는데 불과 3초 밖에 걸리지 않는다. 집도 다를바 없다.

4장 투자부터 따져야 할 원칙

경기보다 더 중요한 것은 싸게 사는 것이다.

재건축 투자는 공식만 지키면 된다.

8.2 부동산 대책

 1)초과이익환수제: 조합원 1인당 평균 3천만원 넘을 경우 초과이익시 최대 50%까지 부담금 형태로 정부 환수

 2)투지과열지구내 재건축 조합원 지위 양도 제한 강화

 3)분양 담청자의 재 담청 재한

재건축 투자를 하는 방법

 1)조합원이 되는 방법

   해당구역내 조합 설립 인가 동의, 사업시행인가등의 분양 신청등을 해야 조합원 자격 획득

    -> 소유주의 3/4이상 및 토지 면적의 1/2이상의 동의율이 충족되어야 시장, 군수에 조합 신청 가능

 2)일반분양

   관리처분인가후 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 분양 받는 사람이 가지는 권리를 분양권이라 한다. 

   일반 분양가 > 조합원 분양가

재건축: 주택은 낡았지만 기반 시설이 양호해 기반 시설은 그대로 두고 노후 주택만 새로 짓는 것

재개발: 기반 시설/건출물 모두 새로 정비하고 짖는 사업

재건출 투자지도: 비례율 100을 넘어야 한다.

재건축이 끝난후 가치가 어느 정도 되는 지는 '비례율'로 나타낸다.

비례율 = (총수입-총지출)/종전자산평가 초액 X 100

  *총수입: 분양수입, 총지출:사업비(공사, 철거, 보상, 운영, 이익등)

   종전자산평가총액:감정 법인이 직접 평가

재건출 투자지도: 대지지분, 조합운수, 용적률

대지지분은 클수록 조합원에게 돌아가는 수익 높고 추가 분담금을 낮아진다.

많은 세대수가 유리

용적률이 클수록 건축물 크기를 키워 투자 가치를 높일수 있다.

재건축 투자지도: 추가분담금

권리가액: 감정평가그액 X 비례율

 예) 감정평가금액 3억 X 비례율 120% -> 3억 6천만원

추가 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액

 예) 조합원분양가 4억 3천만원 - 권리가액 3억 6천만원 => 7천만원(추가부담금)

국토부 도시 기본 계획 참고 해서 투자 감각을 키워야 한다.

임대사업자 일반 임대 사업자 - 상가

주택 임대 사업자 - 다주택

호황에도 불황에도 필요한 집, 좋은 집을 사야 한다.

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