나는 아파트형 공장 투자로 100억대 자산가가 되었다.

나는 아파트형 공장 투자로 100억대 자산가가 되었다. -도정국, 엄진성-

부동산 9.2대책 이후 아파트 집값이 하락세라고 많은 기사들이 올라 오고 있다.

풍선효과로 미규제 지역은 매매가가 올라가는 추세이다.

그렇다면 어디로 가서 투자 해야 하나? 아파트 매매는 지켜 봐야 할 상황이고 

아파트형 공장은 투자는 어떨까? 생각해보다 이 책을 접하게 되었다. 

그렇게 도움 될만한 정보는 없지만 아파트만 투자 해야 한다는 고집은 버리는 게 어떨까?

아파트형공장의 경우 대출은 담보가치의 80%까지 가능하기 때문에 소액으로 투자해 매월 꾸준한 임대 수입을 만들수 있다.

강남의 경우 관리비가 평당 3만원대 수준인데 비해 아파트형공장의 관리비는 평당 6천원 수준이다.

아파트형 공장 투자의 5가지 원칙

 1) 부동산 투자는 아파트형공장 투자로 시작 하라.

     현재의 재무상황과 목돈을 언제 어떻게 활용할 것인지에 대한 구체적인 계획이 없으면 투자는 무조건 실패하게 된다.

     부동산은 항상 팔 때를 생각하며 구입해야 한다.

 2) 반드시 가장 오래된 지역을 우선 선택하라.

 3) 1층 로비에서 입주 현황을 확인 해라

    건물 1층 로비에 입주 현황이 표시 되어 있다.

    건물이 북적되고 있는지, 엘리베이터가 몇개 설치, 주차장 입출자 현황, 유동 인구 분석 등 점검 필요하다.

 4) 대출을 받았다면 대출 원금을 조금씩 갚아 나가라.

    가능하면 틈틈이 원금와 이자를 같이 상환하는 계획을 세워야 한다.

 5) 렌트프리를 하더라고 임대료는 깍아 주지 마라.

    아파트형공장을 매입하고 나서 혹시나 세입자가 구해지지 않는다면 렌트 프리를 제공해 보자.

용적율이 높다는 것은 해당 대지에서 건물이 높게 올라 간다는 뜻이다.

 (용적율은 네이버 지식자료 보면 쉽게 설명 되어 있다.)

https://terms.naver.com/entry.nhn?docId=1827272&cid=42154&categoryId=42154

 (건폐율은 대지에서 차지하고 있는 건물의 비율이다.)

https://terms.naver.com/entry.nhn?docId=1826939&cid=42154&categoryId=42154

아파트형공장 입주 절차

입주계약 신청서 제출 -> 입주계약 체결-> 공장설립 완료신고서 제출 -> 현장실사-> 공장등록->사업 영위-> 계약 변경/임대 처분

아파트형공장 입주계약 체결

  입주계약 신청: www.femis.go.kr

  입주심사: 입주자격 및 입주 검토

  입주계약 체결: 신청일로 부터 5일 이내 처리

아파트형 공장 지역

벤처기업육성: 부천테크노파크 - 경인고속도로와 수두권외곽순환도로에 가까워 입지 여건이 좋다.

공업도시에서 벤처도시로 - 안양벤처밸리

세계최고의 스마트 시티-일산테크노밸리

 고양시 일산서구 대화동 80만 ㎡ 규모의 조성사업 진행 예정

(증강현실, 가상현실, 방송콘텐트, 엔터테인먼트 관련 사업 입주 예정)

아파트형공장 투자 방법

1)분양 받아 입주하는 것, 2)처음부터 임대하는 것

다른 부동산에 비해 LTV, DTI, DSR 적용을 받지 않는다.

  창업 및 벤처기업 법인세 50% 감면, 19년 12월 까지 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면,

  중도금 무이자 및 저금리 융자 금융지원 혜택 등 다양한 금융지원 및 세제 혜택을 받을 수 있다.

 아파트공장 취득 후 5년 안에 매각이나 증여를 할 경우 감면받은 취득세를 추징당하는 점은 유의 해야 한다.

아내의 명의로 한다면 꼭 확인 하자.

  아파트형공장을 매수 후 임대를 하게 되면 임대사업자로 등록 해야 한다.

  사업자로 등록되는 경우에 건강보험을 피부양자에서 지역가입자로 변하게 된다.

  아파트형공장으로 받을수 있는 임대 수익률을 계산 할때 반드시 건강보험료 부분을 고려 해아 햔다.

  소득이 없는 주부라면 대출 연장과 갱신시에 여러가지 제약이 존재 할 수 있다는 것이다.

아파트형공장의 경우 오피스텔처림 단기 임대 수요가 아닌 5년 이상 장기계약을 하는 기업체

위주의 안정적인 임차인이 확보 되어 있다.

아파트형공장 안에 위치한 독점상가나 지원시설 상가에 투자하는 것이 좋다. 

아파트형공장 주변 상권 중심에 위치한 상가를 선택 해야 한다.

상가투자에서 반드시 기억해야 할 것은 위치와 동선이다.

상가 매입시 반드시 현장에서 직접 눈으로 확인해야 한다. 

발품를 팔아야 좋은 물건을 구할 수 있다.

아파트형공장 내 독점상가는 상권이 쉽게 활성화 된다.

기업체 관리자들이 근무하며 이용하는 일이 많기 때문이다.

희소성도 있다.

아파트형 공장에 투자 할때는 최소 수익률 5% 이상 나와야 투자할 가치가 있다.

전용면적 100㎡ 이하의 중소형 면적을 매입하는 것이 유리. 

아파트형공장 건물의 전용면적이 대부분 132㎡ 이하대로 구성되어있다면 투자 물건을 고를대 99㎡ 대를 고르는게 좋다.

처음 투자하는 투자자를 위해서 지역을 추천하자면 구로, 가산 문정, 성수를 꼽을수 있다.

 투자조건: 역세권, 대단지 위주

 강남의 높은 임대료를 피해 강남과 접근성이 좋은 성수동 공장아파트를 선호하는 추세이다.

아파트형 공장에 투자할 경우 은행에서 시설자금 대출을 받을수 있다.

시설자금대출은 공장부지 매입, 공장건물 신증축 자금, 기계 구입 및 설치자금 등의 목적으로 대출 받을 수 있다.

아파트형공장 투자, 이곳을 주목하라.

1.서울디지털산업단지(구로/가산)

2.문정법조단지.

3.성수동 지역

4.성남일반산업단지

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