10배 경매 -임경민-

10배 경매 -임경민-

이 책의 저자가 사는곳은 송파구 어느 지역이 아닐까 생각된다.

책의 저자 이야기 처럼 입찰 물량의 대부분이 송파 또는 강동구에서 이루어 지고 있다.

이론적 실전 사례를 주로 이야기해서 쉽게 읽어 볼수 있었다.

지하층 가리지 않고 투자나 호재가 되는 지역을 어떻게 분석해서 가치를 올릴수 있는가

고민하게 되는 책이다.

까페도 있다고 하니 들어가서 문의를 해보는 것도 좋을 것 같다.

임의경매

은행 같은 금융기관 또는 개인이 누구에게 돈을 빌려 주면서 저당권/근저당권 같은 담보물건을 설정하고이 권리를 행사 하는 것이다.

강제경매

채권자가 채무자에게 저당권/근저당권을 설정하지 않고 신용조건으로 금전을 빌려주었으나 채무자가 갚지 않을 경우 부동산 가압류하고

본안소송을 통해 승소 판건문을 가지고 법원에 경매 신청

권리분석을 말소기준 등기보다 앞서 있는 권리가 없는 일반 물건에 투자해야 한다.

단, 말소기준 등기이후 설정된 권리중 예고등기, 환매등기, 유치권, 법정지상권은 사라지지 않는다.

경락대출: 경매로 낙찰 받은 사람이 신용상 문제 없고 해당 물건이 6억원 이하 LTV/DTI 의 적용 받는 물건이 아니라면, 낙찰가의 80% 대출 받을수 있다.

어려운 특수 물건보다 쉽게 접근 할수 있는 일반물건에 집중하는게 좋다.

홈런보다 안타!

경매, 시도하지 않으면 소용 없다.

경매보다 자기 자산을 먼저 알아야 한다.

집 장만, 재테크(임대 수익을 위한 투자 포인트)

저자는 임대수익보다 매매 수익 선호

초보자가 피해야 할 물건: 선순위, 지상권, 전세권

체크포인트: 선순위지상권/지역권/전세권/선순위처분금지가처분/선순위매매계약가증기

대항력있는 임차권 등기/전소유자 가압류, 환매등기/예고등기

유치권, 법정지상권

초보자는 내 동네 부터 시작하라

경매단계

권리분석-시세조사-입찰-명도-집수리-매매/임대

권리분석: 등기부 등본상 말소 기준 찾기

낙찰로 소멸 하지 않는 권리가 있는가?

임차인이 이는 경우 전입세대 열람 신청 전입 일자 체크

말소 기준 등기와 전입일자 비교

시세조사: 시세보다 비싸게 낙찰 받을 경매는 실패다!

입찰 : 미리 적정한 금액을 정해 두고 시작

낙찰 대금 납부하는 날, 은행 대리 법무사에게 해당 문걸의 인도 명령

대상자에 디하여 인도 명령 신청서를 같이 접수 해달라고 하는 것이 좋다.

명도 : 배당은 받지 못하는 사람은 평당 10만원 지급 (계고장을 준비)

*대지권 비율

 표제부 "대지권 목적인 토지의 표시" 부분에 나온 면적

 "대지권의 표시" 부분의 "대지권 비율"

예) "대지권 목적인 토지의 표시" "대지권 비율"

      대지권 면적 225M^2 대지권 비율 339분의 66.5 -> 339M^2

     ---> 두군데가 대지 면적이 다를 경우

            나의 지분을 X라고 하면

            225M^2 : X = 399 : 66.5

            X=37.5M^2 (대지권 비율에 의한 권리 지분)

배우는 것과 익히는 것은 다르다.

효과적인 발품 끄는 법 

1)유로 경매 사이트를 이용하라

2)나만의 지표를 만들어라 (주변지역 개발 사항 체크)

경매, 꾸준함이 필요 하다.

입찰가가 중요하다.

패찰은 실패가 아니고 일상 생활에 가깝다

1년에 2~3차례 낙찰만으로 월급 쟁이 1년 이상을 벌어 들이수 있다는 것이다.

예) 토지 전문자 입찰 기준 유찰 2회 가격에 3%만 더하여 입찰

     최초 감정가의 80%~84%에 + 100만원만 넣는다.

경매는 조바심을 버려야 한다.

저자 경매 사례

예) 송파구 거영동 234-7 화인빌라 2층

     권리분석-> 시세조사->입찰->명도->집수리->매매/임대

예) 강동구 길동 454-1 상가 일성하이트 지하 1층

예) 송파구 마천동 128-96

예) 송파구 오금동 80-18 용수빌라 지하 102호

예) 송파구 오금동 82 한송로얄맨션 지하 2층

* 지하형 물건 검토 조건

  해당 지역의 노후도와 개발 가능성

  투자금 최소화

  임대가 쉬어야 한다.

예) 송파구 마천동 11-2 2층 

예) 송파구 오금동 164-1, 가락우창2동 7층 701호

예) 강동구 명일동 44 신동아 8동 15층 1505

*강제집행전 계고장을 잘 활용 해야 한다.

예) 송파구 가락동 96-1 가락우성 5동 15층 1503호

예) 서울 송파구 가락동 96-1 가락 우성 5층

예) 경기 남양주시 오납읍 오남리 222번지 101동 2층 21호

절대 잊지 마세요

예) 서울 송파구 삼전동 114-7 기린빌라 3층 302호

- 왜 대향력이 있는가?

- 대항력이 있다면 보증금은 얼마 배당 받는가?

: 2006.5.6 전입

: 2013.10.24 배당 1

: 2006.03.08 1차 확정 (1.4억 보증금)

: 2007.01.08 근저당

: 2008.04.10 1차 확정 (1.6억 보증금)

: 주거/점유기간 2006.03.02~2008.03.01 

: 2012.3.5 3차 보증금 (미 확정)

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  분석

: 2001.11.28 전입 (12.11.29 0시 효력 발생)

: 2012.11.19 확정 (1.4억원)

: 2012.11.29 근저당 (농협 1.9억) (12.11.29 09시 효력 발생)

수선변제권: 선순위 임차인이 보증금 배당 여부

: 2013.08.02 배당 

결론: 임차인이 낙찰금액에서 보증금 전액을 배당 받으므로 낙찰자가 추가 인수 사항이 없다.

예) 서울 강서구 화곡동 467-17 조은빌라 B동 3층 301호

     확정일자와 근저당 설정 일자가 같은 경우

    2009.9.11 전입

    2010.10.15 확정 (근저당 남서울 농협 7.2천만원)

    2012.11.12 배당 

   채권자와 임차인을 안분대당 받게 된다.

   안분배당 받은후 나머지 보증금 일부에 대해 낙찰장게 대항력 행사 가능

   예) 송파구 거여동 3-11

   예고등기가 설정된 경우 물건을 왜 피해야 할까?