부동산 투자 싸이클 - 김영기, 이재범 -

부동산 투자 싸이클 - 김영기, 이재범 -

부동산의 가격 상승의 핵심은 유동성, 비핵심 대출이라는 것이다.

그 유동성이 어느 시점, 즉 어디까지 왔냐를 잘 봐야 한다는 것이다.

오를 것이 있으면 내리는 것이 있는 것이다.

근래 강남이 내려간적이 있지만 결국 오르고 있다.

정부의 대출 규제로 인해 거래가 중단되어 가격을

조금씩 내려 오는 것이 보인다. 

그런데 이것으로 부동산 오름의 전부 일까?

복잡하게 묶여져 있는 경제의 요소들을 좀더 찾아보는게

좋을 것 같다는 생각을 해본다.

1장. 금융이 부동산 시장을 지배 한다.

      동식1 부채 = 유동성 = 구매력

      동식2 내가 살 돈 = 남이 번돈

      동식3 내가 저축할 돈 = 남이 빌린 돈 = 부채

      월리엄 코넌리 책 - 비즈노믹스 추천

  

      금리상승->유동성 감소 -> 주택 판매량 감소

            -> 주택 착공률 감소 -> 건설업 고용 감소

            -> 금리에 민감한 지출 감소 -> 자동차 판매량 감소

            -> 일부 자본 지출 감소 -> 건축, 제조업 고용 감소

            -> 소비자 지출 감소 -> 재고 감소 -> 2차 생산 감소 

            -> 제조 감소 -> 자본 지출 붕괴...

  시중에 유통되는 돈의 흐름을 파악하는 기준 M2(총통화)

  수요에 비해 아파트 공급이 늘어나는 부분에 집중하여 가격 움직임을 설명한다.

  그러나 추가로 돈의 유동성을 분석 해야 한다.

  오스카 오더 교수팀, 1890~2015년 까지 부동산 수익률 비교

  주식이 6.7%, 부동산 8.0%로 장기간으로 보면 부동산의 수익률이 높았다.

  부동산을 지간 145년간 중산충이 부를 일구는 가장 강력한 무기이다.***

  임대수익률이 너무 낮으면 그 만큼 주택가격에 버블이 많이 끼었다고 봐야 한다.

  일본의 경유 임대료가 오르며 임대수익률이 상승 했다.

  그러나 이로 인해 다시 주택 공급이 늘어나고 주택 지역 가격 상승세가 멈추게 된다.

  부동산의 거품은 비핵심대출(유로커런시시장) 활용 할때 발생 한다.

  1개월 단위로 빌려 10~30년 장기화 대출 하다 보니

  만기가 미스매치 되어 금융의 부동산을 잡아 먹었다.

 3장. 부동산 가격은 어떻게 움직 이는가?

  스페인의 경우, 타 국가 대비 높은 금리로 자금이 유입되고

  공급 정책을 억제 했으며, 북유럽 부자들이 따뜻한 스페인을 선호 했고,

  중국부자도 가세하여 부동산 가격이 상승했다.

  서브프라임 모기지 사건으로 단기 대출이 빠져 나가면서 주택 가격은 급락 했다.

  PIGS라는 국가도 해외 단기 자금이 유입되면서 부동산 거품이 발생했으나

  독일은 해외 달러가 들어 오면 그 정도가 어느정도 넘치면, 나가게 만들어

  부동산 시장을 안정화 시켰다. 

  일본 버블의 특징은 버블을 일으킨 주체가 일본 기업이었다.

  LTV 120% 허용 했었고 이후 대출 총량 규제, 공급 증대로 주택 가격은 급락 했다.

  MMF, RP가 비핵심 대출의 핵심 시장이다.

  5장. 한국 부동산의 가격 변화

  

  부동산의 5가지 특징

  부동산은 움직이지 않는다.

  하방 경직성이 크다. (가격이 떨어지면 거래가 정지되어 버린다. 거래가 중지되면 가격 하락이 멈춘다)

  부동산은 정부이 것이다. (금리 제어, 세율도 정부에서 관리 한다.)

  한국 재산세는 낮은 편이다. (고로, 오를 일만 남았다)

  한국 부동산으로 부자가 된다.

  (정부에서 하지 말라는 것을 합법적으로 하는 방법을 찾아 내라!)

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