뉴스테이 시대 사야 할 집 팔아야 할 집-채상욱

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뉴스테이 시대 사야 할집 팔아야 할집-채상욱

16년도 발간된 책인데 뉴스테이라는 정부 정책을 기준으로 만든 책인데,
메인은 민간 자본에서 기업 자본이 주택임대 사업시장에 진입할 것이라는
가정 아래 향후 전망에 대해 추정한 책이다.

지금의 현실과 많이 떨어지지만 이책을 읽고 당시 투자자가 투자했다면 어땠을까?
누구나 전망은 쉽지만 그것을 해석하고 분석 할수 있는 혜안은 없는것 같다.

[본문요약]

한국은 전체 임대주택 시장의 87% 이상을 '민간개인'이 책임 진다.
어떤 이유에서든 집을 사지 못한 이들에게 임대 주택을 공급하는 핵심 주체는
정부나 공공 기관이 아니라 '집을 더산 개인'들이다.

전제 주택 1,942만
- 자가점유 :54%
- 임대 : 46%
-- 공공 13%
-- 민간 87%
--- 민간 개인 99%, 민간 기업 1%

서울 동작구 흑석동 전세가가 급상승 한 것은 살기가 좋아서가 아니다.
전세를 놓는 착한 사마리아인들의 감소 한 것이 가장 큰 이유이고
신반포 일대의 제 건축이 활성화 하기 시작하면서
임차가 필요한 세대가 대거 유입 된 것이 두번째 이유이다.

18년 이후 위기에 대응한 필요가 있는데 공급이 원인이 아니라
오히려 공급 감소로 주택 가격을 오를 것이다.
필요가 있는데 공급이 문제가 아니라

공급 감소가 원인이다는 무슨 말인가?
결국 공급이 문제라는 얘기 인가?

서울과 같은 밀집지역에서 도심지는 주택, 부동산을 통해서
매입하는 행위는 결국 블루마블 주인공이다.

중장기 방향은?

1) 재개발과 재건축 : 민간 임대 주택으로 공급 할 경우 용적률이 50% 증가 할 수 있다.
-> 가격 상승

2) 재건축 년한이 기존 40년에서 30년 단축 되면서 미래 가치 현실화 단축

3) 새로운 점유 주체로 기업이 주택 시장에 진입했다.

주택은 비상장 부문에서 투자해야 하며 신규 아파트 분양이 아니라 조합 자격을 취득하는 식의 투자를 말하고 있다.

무피주자의 가장 큰 리스크는 주택 가격 하락이 아니라

오히려 재건축, 재개발이 달성되는 시점까지 전세빚이 많아 져서

투자 원금이 추가로 더 들어가는 상황, 즉 현금흐름에 문제가 생기는 것이다.

부동산 리츠가 몰려온다?
일반기업이 임대주택 사업에 진출 할 것으로 예상 된다.
하지만 현재 기업이 진출하지 않은것으로 판단 된다.

뉴스테이 시대는 어디로 갔는가?

재개발, 재건축 등 정비사업에서 가장 중요한 변수는 두 가지다. (분양면적, 분양가격)

뉴스테이로 재개발 사업 활성화

- 공공임대 의무 공급 비율 5% 이상 낮아지고

- 9.1대책으로 재건축 사업 단축

- 분양가 자율화

====> 아파트 가격 상승 요인

재개발 투자의 정석

1. 주거 환경이 열악하고 단독 주택 밀저 지역 공략

2. 세가지 중요한 인가 : 1)조합설립 인가 2) 사업시행인가 3)관리처분인가

관련 페이지는 서울 클린업 사이트 참고

주택 재개발, 재건축 손익 구조

1. 토지거래가격 , 2. 감정 평가액 3. 조합원 분양가 4. 일반 본양가

4 - 3 > 1 - 2 (플러스이면 이익 구조)

좋은 물건은 결코 네이버 부동산이나 온라인 중개로 올라 오지 않는다.

#뉴스테이 #채상욱 #부동산 #팔아야할집 #사야할집 #집 #시대

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