왕초보 부동산 경매왕 - 김지혜 -

왕초보 부동산 경매왕 - 김지혜 -

경매초보자들이 경매 프로세스 이해하는데 많은 도움이 된다.

더불어 책속에 내용을 유투브 강의를 통해 해설하는데도 재미있게 보았다. 

그러나 책속에 소개한 어플은 작동이 잘 되지 않았다. 

경매의 장점은 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 살수 있다는 것이다. 

법위의 감정가 시세보다 높다면 매력도가 떨어져 경매 진행기간이 길어 질 것이다.

무조건 싸게 낙찰받아야 한다고 여기지 말고 시세를 비교해 보자.

감정가를 매긴 시점보다 현재 시세가 높다면 낙찰가를 높게 써 볼수 있다.

권리분석은 이를 기준으로 나머지 권리가 소멸하는지, 아니면 살아남아 낙찰자에게

인수되는지 부석하는 것이다.

*왕초보 권리분석 순서표

말소기준권리의 종류는 무엇인가?

 등기부등본 갑구에서 가장 빠른 것 착기

 

말소기준 권리일은 언제인가?

낙찰자에게 인수되는 인수권리가 있는가?

 전입세대 연람이나 대법원경매정보 사이트의 임차인현황 등을 통해 선순위임차인 찾기

 말소기준권리일보다 앞서는 인수권리가 있는가?

경매정보를 확인한다. (대법원경매정보, 기타 사이트)

 가독성이 좋은 유로 무료 정보 사이트 살펴본다.

 대법원경매정보사이트 재확인, 매각물건명세서 입찰기일 7일전에 올라온다.

입찰당일 법원에서 권리변동 확인을 위해 최신 매각물건명세서를 확인한다.

 문건접수내역 (특히 소유자와 채무자)

 청구금액, 배당요구 유무, 전입, 확정일자 내역

입찰당일 법원에서 매각물건명세서를 최종 확인하는 것 잊지 말자!

국가공인 부동산 정보 서비스 활용법

 토지이용규제정보서비스

 일사편리 서울부동산저보조회시스템

 산림청

주민센터 전입세대 열람 필수 세대합가 중점 확인

 해당 경매정보를 출력하고 입찰때문에 전입세대 열람을 신청하다고 말하면 대부분 하락할 것이다.

 세대주명, 최초 전입자, 전입일자가 동일하다면 상관없지만 다를 경우 일반적으로 세대합가를 의심해봐야 한다.

빌라는 매번 인근 부동산중개사무소에 들러 시세를 파악해야 한다.

중개사무소갈때 마다 똑같은 질문만 하지 말고 한번은 매도자 인것처럼, 한번은 매수자인 것처럼 말한다.

원룸에 사는 사람들인 유목민들이라 조금만 더 좋은 풀밭이 있으면 주저 없이 살림을 정리하고 떠난다.

집 내부를 볼수 없다면 집 주위 도시가스 배관과 수도 정화조 위치는 꼭 확인하길 바란다.

입찰보증금 영수증은 낙찰자라는 것을 증명하는 서류이므로 대출 신청할때도 꼭 필요하다.

낙찰을 받았지만 잔금 납부를 포기하는 경우

 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 있는 임차인을 확인 하지 못하는 경우 -> 권리 분석 착오

 물건상태, 개발 행위에 대한 착오 -> 물건 분석 실패

 명도의 어려움

 낙찰후 법원 서류에 명시되지 않은 결함을 뒤늦게 안 경우

 임찰금액을 실수로 잘못 기재한 경우

 잔금 마련 실패, 경락대출을 못 받은 경우

초보자들은 권리분석, 명도전략 외에 대출조건에도 관심을 가져야 한다. 

낙찰후 대부분 30~40일 내에 잔금을 납후해야 하는 경매 의 특성상 대출 조건을 권리분석 만킁 중요하다.

잔금납부기일이 잡히면 그전에 납부하는 것은 상관없으나 혹시라도 기한을 넘기면 

연 15%의 연체이자를 연체일수로 계산, 이자 포함해서 납부 해야 한다.

소유권 이전 후에는 경락대출이 아니고 자기담보대출이라 대출 조건이 불리하다.

인수 되는 권리가 있거나 지분매가시 건물만 매각 하거나 토지만 매각 하는 드으이 특수권리문건들은

대출이 어렵거나 적게 나온다.

경매는 투자금이 적을때가 힘들지 투자금이 많아질수록 입찰할 물건도 다양해지고 낙찰 받기도

수월해지며 수익률도 높아진다.

자신의 신용등급을 알아 볼수 있는 Toss 앱 화면이다. 

은행은 돈이 필요한 사람이 아니라 잘 갚는 사람에게 돈을 빌려 준다.

단기간 대출 사용시 금리가 다소 높아도 중도상환수수료가 없는 대출 상품이 더 유리 할수 있다.

지분매각, 건물만 매각, 선순위 인수되는 권리있는 물건, 대항력 있는 임차인이 있는 물건

위법건출물로 건출물대장에 등재된 물건, 유치권 신고가 있는 물건, 동호수가 서로 바뀌 물건등

특수권리 물건은 대출가능금액이 적거나 불가능 할 수 있다.

Q.  점유자는 언제까지 집을 비워야 하나요?

배당기일까지 집을 비우는 것이 통상적이다.

세입자는 배당금을 수령하려면 반드시 낙찰자의 인감이 날인된 명도확인서와 인감증명서가 필요하기 때문에

이를 인지시키고 빨리 명도를 하는 작업이 필요하다.

Q 공과금 부담 책임은 어떻게 나눠야 할 까요?

수익자부담원칙에 따라 사용한 사람의 책임이며 이사하는 날까지의 비용을 모두 거주하는 사람이 부담해야 한다.

Q 명도지연에 따른 책임은 누가 지나요?

점유자가 정당한 권리 없이 집을 비워주지 않을 경우 형사 문제와 별도로 민사 책임을 지게 된다.

경매 7단계

물건검색, 권리분석, 현장분석, 입찰, 대출분석, 명도분석, 수익분석

나홀로 아파트는 위차가 아주 중요하다. 똑같은 나홀로 아파트라 하더라도 위치가 어디인지가

가격 결정의 중요한 요인이 된다.