소심한 김대리는 어떻게 부동산으로 돈을 벌었을까?

18년을 보내고 올해 처음으로 본 책이다. 

어려운 책을 읽기 보다 가벼운 책으로 시작하고 싶음 마음..

무거운 한해를 보내고 새로운 친구를 맞이하고 있다.

개인적인 경험을 소개로 재미를 더 했지만 부동산 관련 책을 많이 보는 나로서는 

별로 색다른게 없었다. 

부동산의 잘 모르는 분들이 부동산을 공부하고 싶을때 괜찮을것 같다.

어릴적에 부유하게 살았는데 IMF 이후 부도가 나서 어려운 경험담으로 이야기가 시작된다.

서울에 직장생활하면서 고시원을 살면서 서러웠던 이야기, 주변에서 재태크에 현혹되어 손해를

본 경험도 있다. 

결국 인터넷 까페에 가입해 완독하면서 부동산에 관심을 가지기 시작했다.

 

월천까페, 아기곰, 빠숑의 세상답사기, 골목대장, 부부가 부자 되는 꿈, 부드름, 월천재태크 학원과 부동산, 부동산 실전세금 '제네시스' 등

그러나 중요한것은 실전 경험을 하라고 끝을 맺고 있다.

 

시간없는 직장인을 위한 초스피드 손품 투자 4단계

1단계 지역선정 먼저 수요와 공급을 체크하기 위해 향후 2~3년 이내 대규모 입주물량을 체크

한다. 이때 공급 폭탄 지역은 피하는게 상책이다.

 

2단계 아파트 선정 지역을 선정했다면 그 지역안에서도 어느 동네가 좋을지 어떤 아파트 단지가 좋을지 좀 더 구체적으로 접근해야 한다.

조인스랜드부동산..

'전세비율이 높은 아파트 리스트'가 쭉 나온다.

 관심 지역을 구별로 하나하나 클릭해서 매매가

 대비 전세 비율이 높은 단지부터 찾는다.

 그렇게 나온 것들이 투자 금액도 적게 들어가고 실수요자들이 선호하는 곳이다.

 

3단계 빅데이터 수집하기 네이버 검색을 물론, 더불어 나무위키 검색사이트를 들어가 해당 지역을 검색해본다. 

도시의 인구, 역사, 도시구조, 교통, 상권, 교육, 의료 등에 과한 내용까지 상세히 볼 수 있다.

 

https://namu.wiki

 

온라인 지역 맘 까페에 들어가 본다.

아름다운 내집갖기 http:/cafe.naver.com/rainup

부동산스터디 http;//cafe.naver.com/jaegebal

 

4단계 나만의 투자 지도 완성하기 투자하고 싶은 열 곳 중에서  

빅 데이터 수집으로 또 한번 필터링을 거친 뒤 마지막으로 다섯 곳 정도를 추려 임장을 준비한다.

 

입지의 6대 요소 : 수요와 공급, 나의 수준에 맞는 투자금, 직주근접, 교통, 학군, 호재

 

임장 힐링 4단계

1단계: 힐링 임장 데이 설정 우선 자신의 상황에 맞게 정기적으로 임장을 갈 수 있는 요일을 정한다. 

         나의 경우 '매달 첮째, 셋째주 토요일을 힐링 임장 가는날로 정했다.

 

2단계: 에버노트에 임장 일기 작성

 

3단계: 나만의 정보 최적화 하기

 1)마스터지고 임장을 다혀온후 조사한 내용을 바로 정리 하지 않으면 점점 귀찮아 진다. 

   따라서 늦어도 이틀 안에 정리를 해둬야 훗날 유용하게 활용 가능

 2)전매비교표

 

4단계: 네이버 실시간 메물로 기회 노리기

 실제 투자할 아파트를 10개 정도 찜해두고 네이버에서 실시간 매물을 시시각각 주시한다.

 이때 시간을 절약하는 가능 좋은 방법은 '북마크 기능'이다.

 

오피스텔에 분양 사무소에서 말하지 않는 대출을 제외한 수익률 공식

 연간월세/실투자금(매매가격-보증금) x 100 = 수익률

 

양도소득세 팁

일시적 1가구 2주택 활용 이사를 목적으로 주택을 한채 더 사는 경우, 처음 주택을 취득하고 1년 뒤에 두 번째 주택을 취득했을 때 기존 주택을 3년 이내 팔면 양도세가 비과세가 된다.

양도세는 세금중 가장 많은 비중을 차지하는 부분이라 주택 구입시 꼭 기억하도록 하자.

 

양도 차익이 작은 주택부터 팔아야 한다.

가령 2주택일 때 양도차익이 작은 주택을 먼저 팔야야 양도세가 적게 나온다. 그리고 나머지 주택 한채는 자연스레 1가구 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

부부 공동 명의를 활용하라. 앞서 말했듯이 부부 공동 명의를 활용하면 종부세 혜택을 받을 수 있으며 더불어 양도세 혜택도 누릴수 있다.

6억원 매수하여 7억원 매도 가정

 

항목	단독 명의	공동 명의
양도차익	1억원	동일 1억원 (5천만원 x 2명)
인적공제	250만원	500만원 (각 250만원)
과세표준	9750만원	9500원 (각 4750만원 x 2명)
양도소득세	1922만원	618만원

 

'적자 주택 + 흑자 주택'을 묶어서 같은해에 팔아라

양도소득세는 당해연도 합산으로 결정 된다. 만약 흑자를 본 두채를 같은 해에 팔면 그만큼 양도소독세 구간이 높아져 세금이 많아진다. 따라서 흑자가 크게 난 주택을 팔때 같은해에 적자를 본 주택을 함께 처분하면 양도소득세 구간이 낮아지기 때문에 자연스레 절세 효과를 누릴 수 있다.

 

아파트를 새로 짓는 재건축 투자는 5년을 바라보고 빌라를 새로 짓는 재개발은 최소 10년 이상을 바라보고 하는 것이다.

 

에코세대 투자: 적은 돈으로 느리지만 안정정 있게 수익성을 높여가는 투자

1단계: 시세차익 투자로 작은 눈덩이를 굴린다 (전세 활용 소액 투자)

2단계: 큰 눈덩이로 안정적인 월세 구조를 만든다. (수익형 투자)

3단계: 평한한 노후를 위해 상가와 빌딩에 투자 한다.

4단계: 내 건물의 사무실에서 퇴직후 제 2의 인생을 시작 한다.

 

가성비 에코존에 주목하자

 

왜 리스크가 큰 '한방투자'대산 투자금 대비 수익률, 즉 가성비가 좋은 '안전빵 투자'하는게 유리

#김대리 # 부동산 # 에코세대 # 아기곰 #빠숑 #