나는 경매보다 NPL이 좋다.

나는 경매보다 NPL이 좋다 –성시근-

NPL은 부동산 경매보다 어려운것 같다. 열심히 읽었으나 이해를 하지 못해

다시 도전 할 것이다. 지금까지 정리한 것을 요약해본다.

책이 정리가 잘 되어 있지가 않아 차례를 바꿔서 재 정리하면 이해하기 쉬울것 같다는 생각을 해본다.

원금이나 이자가 3개월 이상 연체 되면 Non Performaing Loan 혹은 ‘부실채권’이라고 한다.

근저당권부 채권, 무수식 여신, 고정 이하 여신 부실채권과 동일어 이다.

 

자산 건전성 5단계 분류표

정상 정상 : 1월 미만의 연체대출 채권

     요주의 : 1월 이상 3개월 미만 연체대출채권

                세심한 주의나 사후 관리가 필요한 대출금

부실채권 고정: 3월이상 연체대출채권

                   채권 회수에 상당한 위험이 발생한 것으로 판단되는 대출금과 회스 의문 또는

                   추정 손실 대출금 중 회수 가능할 것으로 예상 되는 금액

         회의의문: 3월 이상 12월 미만 연체 대출 채권

                  채권 회순에 대한 심각한 위함이 발생한 대출금 중 회수 예상 금액을 초과하는 대출금액

         추정손실: 12월 이상 연체 대출채권

                  손실처리가 불가피한 대출금 중 회수 예상 금액 초과 대출금

NPL은 어디서 사서 사나?

 부실 채권 유동화 회사들이다.

 은행은 국제입찰이나 개별매각을 통해 부실채권을 유동화회사로 넘기고, 이 유동화 회사가 개인에게 매각하는 절차를 거치게 된다.

   

NPL와 경매의 차이

순서	구분	NPL	경매
1	낙찰가능성	매우높다	낮다
2	투자금회수기간	짧다	길다
3	매도용이성	다양한 매도	단순한 매도
4	양도세 부담	양도세절약	양도세 과다

 

 

NPL과 경매의 수익율 차이

전제조건		구분	경매투자	NPL 투자
감정가	170,000,000	채권매입가격	-	136,000,000
대출원금	145,000,000	낙찰가격	136,0000,000	155,000,000
채권최고액	174,000,000	매출금액	108,000,000	124,000,000
배당기일 채권금액	155,000,000	대출금 월이자	450,000	517,000
경매잔금 대출비율	낙찰가 80%	아파트 임대료	보증금 1천만원, 월 60만원
잔금대출금리	연 5%	월 순수익	150,000	83,000
경매낙찰 예상금리	136,000,000	실투자금	18,000,000	20,000,000
재매각 기간	1년 이내	재매각가격	155,000,0000
양도소득세: 50% 취득세 별도 가정		양도소득세	9,500,000
		1년간 임대수익	1,800,000	996,000
		총 순수익	11,300,000	19,996,000
		실투자금 대비수익률	62.8%	99.8%

 

부실채권이 좋은 이유는 양도세가 없다는 것 외에, 고가로 입찰에 참여함으로써 낙찰 가능성이 높다는 점도 있다. 또한, 낙찰 대금은 채권금액은 채권금액과 상계처리하면 투자금을 최소화 할 수 있다는 장점이 있다.

 

부실채권에서 배당금이란 무엇일까?

경매 물건이 매각된 후 매각대금에서 일정 기준에 따라 채권자가 받은 돈이다. 

경매낙찰 예상가격을 확인한후, 그 가격보다 가능하면 낮은 가격에 부실채권을 구입 해야 할 것이다.

소액투자의 팁은 은행 대출을 잘 이용하는 것이다.

근저당권을 담보로 대출 받는 것을 ‘담보부 질권 대출’이라 한다. 보통 금융기관들은 부실채권 매입 금액의 80~90% 까지 대출해 준다.

채권액 2억원인 부실채권 20%할인해 1억 6천만원에 매입할 경우, 은행에서 1억 2.8백만원 까지 대출 받을수 있다. 소액투자로 점차 자심감과 경험을 쌓아가는 것이 중요하다. 부동산 재태크에서도 경험이 무엇 보다 큰 자산이다.

 

유동화회사를 철저하게 이해하는 것이 급선무이다.

자산을 유동화하는 이유는 자금 조달뿐아니라 위험자산을 매각함으로써 재무구조을 개선하기 위해서다.

은행 -> 유동화회사 -> 일반 투자자 -> 일반 투자자

 

SPC(유동화전문유한회사)란?

국제입찰방식을 통해 대규모 채권을 매입하는 주이공이 바로 유동화전문유한회사이라고 이해하면 된다. SPC는 부실채권을 매입하기 위해 일시적으로 설립되는 특수목적 회사로 채권 매입과 회수, 원리금 상환등 계획한 유동화 업무가 종료되면 자동적으로 해산되는 일종의 페이퍼 컴퍼니이다.

 

배드 뱅크(Bad Bank), 금융회사로부터 부실자산을 매입하여 전문적으로 처리하는 구조조정 전문 기관일 뿐이다.

 

AMC(Asset Management Company)란 말 그대로 부실채권을 전문적으로 관리하는 회사로 SPC와 밀접하게 관련되어 있다. SPC는 당해 유동화자산의 관리, 운영, 처분을 AMC에 위탁하고 AMC는 담보부채권 관리대행, 담보부 채권 매입, 유동화 자산 관리, 자산관리컨설팅, 채권추심(신용정보업체, 대부업체) 등의 고객의 이익을 극대화하는 종합 서비스를 제공한다.

AMC가 부실채권을 회수하는 방법은 두 가지

1)     법원경매나 채무자 자진변제를 통해 직접 회수 하는 방법

2)      개인 또는 법인 투자자에게 채권을 재매각하는 방법

 

 

AM(자산관리자)란?

자산간리자는 부실채권을 관리하는 담당자로 자산관리회사의 직원이다.

일반투자자가 부실채권을 매입하려고 할 때, 가정 먼저 그리고 가장 많이 부딪처야 할 사람이 바로 AM이다.

 

ARP가격이란?

Asset Resolution plan는 자산 정리 계획이다. 

AMC가 내부적으로 결정한 ‘부실채권 판매가’를 말한다.

 

물건 고르기 전 체크 리스트

1)     나의 투자금을 얼마인가?

론세일 방식은 유동화회사로부터 근저당권에 대한 권리를 전부 인수 하는 것이다.

채무인수방식이란 낙찰을 조건으로 임시로 면책적 채무인수에 대한 권리를 인정해 주는 것이다. 유동화회사에 부실채권 매입가격의 10%만 내면 채무신수방식의 매매계약이 성립. 이후 경매에 참여해 낙찰을 받으면 잔금대출을 통해 소유권을 온전하게 이전하면 되고, 낙찰을 받지 못하면 계약은 무효가 된다.

2)     나의 왜 부실채권을 사려고 하는가?

부실채권을 저렴하게 구입하고, 직접 낙찰을 받을 수 있다면 꿩 먹고 알먹고, 2마리 토끼를 한 번에 잡는 셈이다.

3)     내가 감당할 수 있는 물건인가?

기본적으로 물건의 가치 분석, 권리분석, 임차인 분석, 선순위채권 분석을 해야 한다.

처음엔 수익률이 좀더 떨어 지더라도 확실하고 간단 명료한 물건이 좋다.

매각물건명세서의 비고란에 유치권 성립여지 있음 이나 법정지상권 성립 여지 있음 또는 제시외 건물 소재라고 표기된 물건이라면 초보자에게 맞지 않다.

 

경매낙찰 예상 가격

 1차 예측 가격 : 부동산 감정가격과 감정시점을 확인하는 것.

 인근지역 낙찰 사례 분석

현장 실사를 통한 분석

현장조사를 통해 물건의 지리적 위치, 주변환경, 도로의 접근 여부, 대중 교통 용이성 등등 조사

부동산중개업소 방문을 통한 시세 조사

부동산을 최소한 3~5곳은 방문 하라.

물건 분석, 권리 분석

 입지와 개발 가능성 등은 물론 공사비용 및 불법건축물에 따른 이행강제금, 시설 누후도, 관리비 연체, 점유자의 성격 등 모슨 하자를 파악

 

매각하는 NPL, 매각하지 않은 NPL (P76)

대형업체는 특A급 물건을 매작하지 않지만, 중소형 업체의 경우 빨리 투자금을 회수 하려고 대부분의 채궈을 매각 한게 된다. 배당투자를 노리는 투자자라면 대형 업체 보다는 중소형 업체의 물건을 노리는 것이 좋다. 특히 제1금융권 물건보다는 제2금융권 물건 위주로 접근 하는 것이 유리.

 

유동화회사가 부실채권을 매각하지 않은 이유는 간단하다. 경매 배당금을 통해 채권의 회수가 가능하기 때문에 굳이 미래의 기대 이익을 포기하면서까지 부실 채권을 매각할 필요가 없다는 것이다.

 

100권의 책을 읽는 것 보다 1건의 거래를 직접 해보는 것이 중요하고 초보자가 가장 쉽게 할수 있는 투자가 배당투자이다. 공쟁경쟁 시장인 경매와 다르게 부실채권은 인적 네트워크가 중요한 변수이다.

 

OPB(outstanding principal balance)는 채권잔존원금, 또는 매각원금을 현재까지 갚지 못하고 남아 있는 채권 원금을 말한다.

 예를들어, 은행은 1억원짜리 근저당권을 7천만원 ~ 9천만원 파는데 개인소유의 부실 채권은 5천만원~7천만원에 판다는 얘기다.

 

가격협상 전에 끝내야 할 7가지 미션

1.     물건 가치 분석

현재가치와 함께 미래에 성장할 부분의 가치까지 평가

지역의 개발 가능성을 물론, 재건축과 리모델링 등 부동산에 내재된 미래 가치까지 파악해야 한다.

2.     부실채권 가치

3.     투자 방법과 매입 방법을 결정

4.     경매낙찰 예상 가격 결정

5.     배당기일 채권금액을 결정

6.     권리 분석을 철저히

7.     매입 자금을 결정

론세일 방식으로 배당투자를 하려면 질권대출기관

부실채권 매입가격의 80% 까지 담보부 질권 대출 가능

채무인수 방식으로 유입투자를 하려면 낙찰 잔금대출 은행 활용

경매낙찰가의 80% 까지 낙찰잔금 대출 가능

 

NPL 기본부터 이해 하자

 담보: 일정 기한 안에 채무를 이행하지 않을 경우에 대비해 채권자에게 제공 되는 그 무엇이다.

 근저당권: 경매를 청구 할 수 있고, 경매가 진행되면 우선적으로 변제 받을수 있는 권리다.

 우선변제권: 채권 중 후순위 권리자나 그박의 채권자보다 자기 채권이 우선하여 배당 받을수 있는 권리 (근저당권, 전세권, 확정일자부 임차인 등)

 채권최고액 : 채권자가 매각대금에서 우선변제받을수 잇는 금액의 상한선이다.

 1금융권의 경우 대출원금 120%, 제2금융권은 130%를 설정한다.

 

입찰가격을 정할 때 사람들이 기준으로 삼는 것이 급매물 시세이다.

부실채권 유입투자에서 입찰가격을 결정하는데 가장 중요한 기준은 배당기일 채권금액이다.

배당기일 채권금액 = 경매청구금액+(대출원금X연체이율X연체이율X연체일수/365)

배당기일 채권금액 계산 순서

 순서1: 채권최고액 – 부동산 등기부등본에서 채권최고액 확인

 순서2: 청구금액 – 경매 신청 당시의 대출 원금 및 미수 연체이자금

 순서3: 채권원금 – 1.금융권 : 채권최고액/120%(근저당 설정비율)

                  2.금융권 : 채권최고액/130%( 근저당설정비율)

 순서4: 연체이율 - 1금융권: 국민은행(연 16~18%)

                  2금융권:저축으행, 새마을 금고, 신협(20~25%)

 순서5: 기간계산 – 경매개시결정등기일부터 배당기일까지

 순서6: 배당기일 채권금액 – 경매청구금액+(대출원금 X 연체이율X 연체일수/365)

 

배당투자를 하려면 배당기일 채권 금액이 채권원금에 가까운 물건보다 저렴하게 구입하여 수익능 내는 전략을 구사 해야 한다.

유입투자를 하려는 사람, 즉 투자자가 경매에서 직접 낙찰을 받을 경우, 배당기일 채권금액이 채권최고액에 가까이 있는 것이 유리하다.

부실채권 회수금액 산정

=감정평가가격 X 경매낙찰예상가율-경매비용-최우선변제금액-기타선순위권리금액

 

경매낙찰 예상가율은 국토교통부에 등록된 실거래 신고가격에서 유사한 거래 사례를 분석한후 인접물건덜의 기존 경매 매각가격의 치근 6개월 또는 1년간의 유사한 물건들의 평균 낙찰가율 자료를 활용하여 추정 한다.