우리는 부동산으로 투잡한다 - 북극성 외-

우리는 부동산으로 투잡한다 - 북극성 외 -

다음 부동산 까페인 북극서 회원이 개인 경험과 사례를 엮어 만든 책이다.

경매책에서 보다 상세한 내용은 아니지만 개인사와 그를 해결하기 위해 열심히 노력한 모습

그리고 개개인마다 다른 투자 원칙은 재미있었다. 

[미래]

08년 선배의 추천으로 부동산 경매 강의를 듣고 부동산에 뛰어 들었다.

처음에는 손해만 보다가 구체적인 전략을 하지 않아서 그랬던것 같다.

그래서 투자전략을 다시 생각해본다.

 1) 무조건 서울에 집을 산다.

 2) 월세 수익으로 대출 이자를 감당 할수 있어야 한다.

 3)향후 매도 차익 볼 수 있는 곳으로 정한다

 첫 번째 장소는 서울 노원구 상계동 주공 아파트 20평대 2억원이다.

 7호선 마들역이 가까운 역세권, 1988년 지어진 건물로 30년이 되어

 18년 재건축이 가능한 아파트이다.

 인근 창동 기지가 19년 이전계획, 20년 MICE가 계획 되어 있다.

 첫 경매로 낙찰 되었고, 경략자금 대출과 아내의 지원(?)으로 잔금은 납부 하였다.

 제일 먼저 명도하기 위해 거주자와 원만한 협의를 통해 명도 성공한다.

 "세상이 변해도 부동산은 전해 사라지지 않는다"

[별헤는 밤]

 북극성의 '월급쟁이 위한 부동산 경매'를 통해 부동산을 접하게 되었다.

 무피투자에 관심이 높아 경매에 직접 경험하게 되었다.

 무피투자란 자기자본을 들이지 않고

 대출과 전세를 활용한 투자 방법의 하나다.

 예) 낙찰가 8천만원, 보증금 1천만원, 낙찰가 자기 자본 0원

 예) 인천시 계양구 빌라

      총 비용 1억 1540만원  (낙찰가 1억 700만원 리모델링 40원, 부대비용 800만원)

      대출이자 36만원

      대출금 9600만원

      임대보증금 2800만원 (매도시점 1억 2,000만원)

      월세 45만원

      매월 순이익 9만원

 투자 목표를 세우기 위한 4가지 가이드 라인

    -투자를 통해 꾸준히 수익을 늘려 나가기 위해서는 투자 목표가 중요하다.

   1) 부동산 투자 통해

      - 주택수를 증식해 나갈 것인가? 부동산 소유 중심

     - 자본금을 중식해 나갈 것인가? 자본금 증식

  2) 부동산 투자위해

     - 임대 수익에 중점을 둘것 인가?--> 현금흐름

     - 시세 차익에 중점을 둘것 인가? 자본금 빠르게 증식

  3) 앞서 언급한 두 가지 위해 투자 목적이 뚜렷 해야 한다.

     - 부동산 장기 보유 할  것인가?

     - 부동산 단기 보유 할 것 인가?

  4) 앞서 언급한 세가지 이루기 위해

    - 대출 레버리지 효과를 활용 할 것인가? (은행 대출율, 월세, 월세 보증금 등 고려)

*레버리지에 따른 투자 유형

   1) 대출 레버리지를 이용해서 월세 세팅후 단기 보유/장기 보유

   2) 대출 레버리지를 이용해서 전세 세팅후 단기 보유/장기 보유

 *나만의 투자 목표

  1) 3년후 부터 매년 2천만원 시세 차익 만든다.

  2) 5년후부터 이자를 제외한 임대 수익 월 300만원 만든다.

  3) 5년후부터 년 5천만원 부동산 투자 수익 구조 만든다.

 *나만의 투자 원칙

  1)자본금을 증식하기 위한 시세차익 중심 투자를 한다.

 2)최대한 무파투작 되도록 노력한다.

 3)시세보다 싸개 사는 경매 재태트를 통해 확정 시세 차익을 먼저 얻는다.

 4)총 자본금을 대출레버리지 효과를 활용한 주택 투자용과 전세 레버리지 효과를 활용한 주택용으로 분리하여 관리한다.

 5)경매 재태크를 통한 무피투자로 1년 4채 낙찰 받는다.

 6)전세 레버리지 효과를 활용한 투자로 1년 2채 투자 한다.

 *나만의 투자 원칙

 1)주택에만 투자한다.

 2)보이는 주택에만 투자 한다.

 3)경매를 통해 수익률 높일수 있는 금액으로 입찰

 4)빌라는 수월한 매도를 위해 신축, 역세권, 학군 조건을 갖춘 물건에 투자하라.

 5)주택 1채당 최대 투자금은 보유 자본금의 5분의 1로 한다.

 6)경매 입찰 위한 보즈금 1천만원과 전세 레버리지 투자를 위한 계약금 2천만원을 합계 총 3천만원은 늘 보유 한다.

[핑크마녀]

 1)동선지도 만들기

 2)KB 시세 이용한 시세 자료/관심 물건

 3)실거래가 정보

투자 초심자들을 위한 골든룰

 1)투자기준이 명확해야 한다.

 2)충분한 사전조사와 손품

 3)낙찰이 목적이 아닌 수익이 목적이면 절대 조급해 하지 마라

3단계 프로젝트

 1)급여 기반으로 종자돈 마련하여 물건 개수를 늘리자.

 2)퇴직후에도 임대 수입을 통한 생계비용 확보

 3)노후에도 과닐 가능한 조직 구조 및 시스템을 만들자.

 

[빛나영]

소액투자 경매 조건

 1)건축 5년 이하의 신축 건물

 2)배당받은 소액 임차인 물건 접근 할 것

 3)물건당 투자금은 1,000만원 미만

 

MCI (모기지 신용 보험)

MCG (모기지 신용보증)

금융기관이 대출 해줄때 소액 임차인 때문에 배당금이 깎일 것을 고려해

'방공제'라는 이름으로 최대 한도 에서 일부 금액을 제하고 대출해 준다.

 

투자지역: 인청 용한동 빌라, 인천 간석동 빌라

[롱런가이]

임장가서 내부를 보지 않으면 입찰을 지양한다.

자신만의 투자 원칙을 세워라.

남들과 똑같은 투자 방법을 쫒을 필요가 없다.

 

[메디테라]

공무원 시험 합격하고 재테크에 관심있어 북극성 까페에 가압하게 되었다.

세번이나 불허가 물건에 낙찰 받아 낙담 했지만

실수를 교육삼아 임장보고서를 쓰기 시작한다.

인천지역부터 집중적으로 파고 들기 시작한다.

 

투자원칙

 1) 내 자본금의 20%를 5개로 나누고 그중 4개는 투자, 1개는 예비비로 산정

 2) 입차전 매도 시점을 점검 하라

 3) 수익률 높다고 해도 위험도가 높은 물건은 피하라.

 4) 임대 수익 20% 이상, 매도 차익은 실 투자금 대비 100% 이상의 물건에 접근

 5) 임장 보고서를 쓰라

 

[레알헌터]

 1)스스로 납득이 되는 투자를 한다.

 2)자금 범위에서 벗어나는 무리한 투자는 하지 않는다.

 3)유연하게 생각하고 시장 상화에 맞게 투자

 

[베토니카]

북극성 까페를 통해 부동산에 관심을 가지게 되었다.

급매로 나운 아파트를 매도자가 마음을 바꾸어 못 팔겠다고 해서

법무사와 소송까지 들어가 결국 잔금 처리하고 3억에 아파트를 구입 했다.

그러나 전세자를 나가게 해서 대출까지 빌려 신규 전세자를 찾았지만 그러지 못했다.

현재 부동산을 18채가 보유하고 있고 향후 복지 사업데도 뛰어 들고 싶은 꿈이 있따.

 

[미쉘]

부부가 수원의 한 아파트를 월세로 시작해서 경매로 힘겨운 명도를 한 얘기로 시작 된다.

현재는 18개의 부동산을 보유하고 월세도 들어오는 경제적 자유를 이루어 었다.

투자원칙: 투자 목적을 세워라 (작은 투자금은 월세로, 큰 투자금은 시세차익)

             물건지 뿐만 아니라 주변을 살펴야 한다.

             시세는 정확하게 파악 해야 한다. (시세보다 당연히 저렴하게 구입해야 한다)

             세입자는 귀중한 고객이다.

 

[Freegirl]

퇴사하기전에 반드시 준비해야 할 4가지

 1)목표를 명확히 하기

   - 어떤 난관이 와도 흔들리지 않을 장기적인 목표와 단기적인 목표를 명확히 구분하여 설정

 2)시간계획 짜기

  - 하루, 일주일, 한달을 어떻게 보내야 하는지 생각 해야 한다.

 3)자금운영 계획 세우기

  - 2년동안 월급에 해당하는 금액을 별도의 통장에 넣어 두고, 매달 정확한 날짜에 급여 통장으로 이체되도록 해 두었다.

 4)최소 1년간 투자 경험쌓기

 - 주말에는 무조건 임장을 다녔고, 평일 저녁과 점심시간을 이용해서는 경매정보지를 탐색하고 해당 지역을 분석 했다.

경험담을 소개하고 지금은 최소한 지역의 호재나 악재를 꼼꼼히 살피고,

공급가 수요를 확인하고, 과거의 실거래 데이터를 보면서 리스크를 최소화한다는 점이다.

또한 매도 타이밍을 미리 계혹하고 들어가기 때문에 중간에 일실적으로 하락이 오더라고 크게 동요하지 않고

버티는 힘과 민음이 생기는것 같다.

회사를 그만투자를 시작한 이유는 원하는 일을 하기 위해서이다.

고수와 하수의 3가지 차이점

1)하수는 타인의 말을 믿고 투자하지만, 고수는 자신의 원칙에 따라 투자 한다.

2)하수는 매수시장의 분위기를 휩쓸려 투자하고, 고수는 매도시장의 분위기를 예상해 투자 한다.

3)하수는 물건을 보고, 고수는 흐름을 본다.

[징기스칸]

남들과 다른 본인만의 투자 스타일을 구축해 나간다면, 시장이 호황이든 불황이든 상관없이 수익을 얻을수 있을 것이다.

임장을 다니다보면 경매에 넘어가기전에 금매로 나오는 물건들을 종종 보게 된다.

경매전 물건을 취득하는 3가지 방법

1)친분이 있는 부동산 사장님을 통해서

2)소유자를 만나서 직접 거래를 제의 하는 것이고

3)경매를 신청한 채궈나가 금융기관이 아닌 일반 회사이고 전액 바당이 어려운 경우에 그 회사 담당자를 찾아가 매매 협의 하는 방법

경매를 통해서만 부동산을 싸게 살 수 있다는 고정관념을 버려라.

제대로 공부되어 있지 않는 상황에서 자금 전부를 투자하는 바보 같은 짓을 하지 말리 바란다.

반드시 분산해야할 3가지

 1)물건에 대한 분산이라 아파트, 빌라, 오피스텔, 가가구주택, 아파트형 공장, 상가 토지 등 부동산의 종류를 다양화 하는 것이다.

 2)지역에 대한 분산이란 지금 좋은 지역과 앞으로 가능성 있는 지역을 골고루 공략 하는 것이다.

 3)임대 방법에 대한 분산을 쉽게 말해서 보유 주택중 일부는 전세, 일부는 월세로 임대른 놓은 것이다.

내 월급과 월세 수입, 그리고 매도차익. 이 세가지를 적절히 활용 할수 있어야 한다.

[위풍당당]
보유하고 있는 물건 중에서 향후 가격상승과 환금성 유부를 따졌을때

즉시 시장에 내다 팔아야 할 물건과 계속 보유해야할 물건의 리스트를 명확히 구분해야 한다.

현재 자산을 끊임없이 주변지역, 즉 비핵심지역에서 핵심지역으로 옮겨감으로써 웬만한 외부충격에도 끄덕 없도록 한다.

상권분석 제대로 하기 위한 기본 원칙

매입하기전에 최소한 50~100번 이상은 현장을 가보는 것이 기본이다.

상가건물의 경우, 주거용 부동산과 달리 야간 현장답사가 필수다.

지속적으로 성장할 상권을 찾아라
 1)상권의 지속적인 성장 가능성과 확장성이 기대 되는 곳이어야 한다.
 2)유동인구가 증가할 만한 지역을 찾아라
 3)상가건물의 유형별 특색을 고려하라
   상가주택인지, 전층 근린형상가인지, 아니면 업무 시설 중심의 대형 빌딩인지에 따라 적합한 상권의 특색이 조금 다를수 있다.
 4)신축보다 낡은 리모데링을 노려라
  무조건 신축 상가건물을 고집하기보다는 입지가 검증괸 지역내에서 낡고 오래된 건물을 리모델링하여 수익률을 개선 시킬수 있는지 따져야 한다.
 5)임대수익률에 속지 말고, 직접 확인하라.

초보투자자들이 가장 범하기 쉬운 오류는 단순히 임대수익률이 다른 물건에 비해 높다는 이유로 해당 물건을 좋게 본다는 점이다.

하지만 이런 물건이 있다면 혹시 거래를 좀 더 쉽게 성사시키려고 꼼수를 부려서 높은 수익률을 산출 해낸것은 아닌지 한 번쯤 의심해봐야 한다.

행복한 빌딩 부자가 되기 위한 준비

 1) 투자에서 지나친 과욕고 조급함은 가정 무서운 적이다

 2) 항상 시장에 대한 관심을 놓쳐서는 안되며, 특히 강남건 등 핵심 지역에 대해서는 환하게 꿰뚫고 있어야만 한다.

 3) 모든 의사 결정 기준은 현장이어야 하며, 첫째도 둘째도 셋째도 발품이 기본이다.

   새로운 소식이 발표되는 순간 즉각적으로 시세에 반영되기 때문에,

   이를 한발 먼저 간파하고 움직이지 못한다면 이미 적절한 매수, 매도 타이밍을 놓치는 경우가 많다.

 4) 부동산 전문가뿐아니라 다양한 사람들과의 인간관계가 최고의 재산이다.

 5) 10~20년 이후 나의 꿈과 그것을 이루기 위한 구체적 목표를 설정한후 단계별/시기별 성공 투자 로드맵을 그려가며 이릉 차근차근 실행에 옮긴다.