경매야 부탁해 - 원도(김상헌)-

경매야 부탁해 - 원도(김상헌)-

경매 관련하여 처음 접하는 초보자에게 유익한 책이다.

경매 배경부터 실전 사례 까지 잘 설명 되어 있고 쉽게 이해할수 있도록 풀이 되었다. 

경매를 배우는 분에게 구매해도 괜찮은 책이다. 

step 1 나만의 투자 컨셉 잡기

가장 먼저 해야 할 일은 나만의 투자 컨셉을 잡는 일이다.

투자의 목적, 투자의 기준 투자의 타이밍  세가지로 나눌수 있다.

 목적을 구체적 일수록 좋다.

 예를들어, 월세 수익을 올리겠다가 목적이라면 소형아파트, 수도권 빌라, 상가등을로 결정

              매도차익을 올리겠다가 목적이라면 상승기에 접어든 지역을 찾아서 전세를 끼고

              아파트를 매입하는 이른바 갭투자도 할수 있다.

 시작은 왜 집을 살려고 하는가?

  Check list 1. 내가 아파트를 사려는 이유

   v 꾸준한 월세 수익을 얻기 위해서

   v 최대한 많은 매도차익을 얻기 위해서

   v 내가 거주 하기 위해서

  Check list 1. 내가 생각하는 '꾸준한 월세 수익'의 기간은?

  v 일반적인 임대차 계약의 기간과  비슷한 2년 이하

  v 주택임대사업자의 의무임대기간과 비슷한 4년 이하

  v 준공공임대사업자의 의무임대기간과 비슷한 8년 이하

  v 그 이상 또는 평생

 적정 가격을 파악하는 것이야 말로 투자이 핵심 기술이다.

가격이 상승하기 시작할때 매수해서 하락하기 직전에 매도하는 것이 가장 좋다.

그러나 그 타이밍을 맞추기는 전문가도 쉽지 않다.

중개소에 내놔도 집이 팔리지 않고, 경매를 열어도 낙찰받으려는 사람이 별로 없다.

 -> 경매투자의 적기 시기다. 낙찰받으려는 사람이 별로 없으므로 여러번 유찰되어 더 낮은 가격에 낙찰 받을수 있다.

정부정책에 반하기 보다 흐름을 타면서 기회를 노리는 것이 현명하다.

부동산을 사려는 사람이 팔려는 사람이 많으면 가격이 올라가고 그 반대의 경우 가격이 떨어진다.

검색요령 (탱크옥션 기준)

 역세권 검색 

 재건축, 재개발 지역 검색

 

경매물건이 하나도 없으면 현재 거래가 잘 되는 지역일 가능성이 높다.

 

부동산 투자자라면 항상 지고들 가까이 하는 습관을 들여야 한다. 

무피 투자 방법 두가지

 1. 경락잔금대출과 월세 보증금 이용

 2. 전세보증금 이용

경매를 제대로 공부 하고 싶다면 처음엔 금액을 한정짓지 말고 되도록 넓게 검색을 하자.

비록 당장 입찰 할 수 없더라고 다양한 물건을 접하는게 좋다.

대지원 비율은 27,104분의 44.6866으로 나와 있는데 토지 면적 2만 7104㎡중에서 해당 세대에 포함된 대지권이 44.6866㎡라는 뜻ㅇ다.

갑구는 소유권과 관련된 권리들이 나와 있다.(가등기, 예고, 등기 압류, 가압류, 가처분, 경매신청, 파산)

 가압류는 소유자가 마음대로 물건을 처분하지 못하도록 신청해 두는 것

을구는 소유권 이외이 다른 권리들이 표시하는 곳이다.(근저당, 전세권 임차권, 지상권 등)

소멸되는 권리는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 배당요구 된 전세권, 경매개시결정등기 중에서 조건에 맞는 것들 이다.

말소기준이란 이름 그대로 말소의 기준이 되는 권리이다. 그중에서 가장 순위가 빠른 것이 말소기준권리가 된다.

저당권은 빌린 금액만큰 정확히 설정 되지만 근저당권을 채권최고액만 설정해두고 그 안에서 금액을 줄거나 늘이는 것이 가능하다.

압류와 가압류는 채무자가 재산을 함부로 처분할 수 없도록 묶어두는 법적 조치이다. 압류가 가압류보다 강한조치다.

압류는 법원이 그 재산을 처분하기 위해 묶어두는 강제집행, 채무자가 마음대로 사용할수 없다.

전세권이 소멸되기 위한 조건

 1. 물건의 전부를 사용 수익하는 전세권자여야 한다.

 2. 전세권자가 배당요구를 해야 한다. 

강제 경매는 취하될 가능성 낮고 임의 경매는 그렇지 않다.

임의 경매는 금융기관에 주택이나 토지 등을 담보로 대출 받았다가 돈을 못 갚은 경우 진행되는 경우가 많다.

소유권이전청구권가등기

이름 그대로 소유권 이전, 즉 부동산을 산다고 약정을 해두고 이을 가등기로 남겨두는 것이다.

아직 실제로 소유권이 이전된것으 아니므로 본증기가 아니라 가등기이지만 순위는 본등기와 같기 때문에 주의

당보가등기는 채무자에게 돈을 받기 위해 걸오두는 가등기이므로 소멸된다.

진짜 소유권이전청구가등기인지 아니면 실제로 담보 가등기인지 구분하는 것이 필요하다.

가등기권자가 법원에 배당 요구를 했거나 채권 계산서를 제출했는지 확인 -> 문건/송달 내역에서 구분 가능

등기의 원인에 '매매계약'이라고 쓰여 있으면 소유권이전청구권 등기로 보고,

'대물반환예약'이라고 쓰여 있으면 담보가등기로 본다.

소유자가 바뀌 더라도 정상적인 절차를 통해 지상권 설정하여 토지을 사용하는 사람의 권리를 지켜줘야 한다.

유치권은 건축업자와 같은 제3자의 권리이기 때문에 땅의 소유자가 바뀐다고 해도 그대로 보호 받을수 있다.

유치권 성립 조건

1. 해당 부동산 자체에 발생한 채권 이어야 한다.

2. 채권이 변제기에 도래 해야 한다. 

3. 해당 부동산이 타인 소유

4. 경매개시결정등기 이전부터 점유를 유지하고 있어야 한다.

5.유치권이 배제될 만한 특약이 없어야 하다.

경매 투자자 입장에서는 임차인 분석을 할 때 보수적으로 하는 것이 좋다.

임차인의 권리인 대항력, 우선변제권, 최우선 변제권의 개념을 확실히 알아 둬야 한다.

대항력은 임차인이 가질수 있는 가장 강력한 권리이다.

 1. 계약이 만료 되는 날까지 살 수 있는 것

 2. 계약서에 명시된 보증금을 무사히 돌려 받는 것

대항력을 가질려면

 1. 전입, 즉 그 집에 주민등록 신고를 하는 것이다.

 2. 인도, 즉 실제로 그 집을 점유 하는 것이다.

대항력의 효력은 전입과 인도의 날짜 중에서 더 늦은 날짜의 다음달 0시 부터 발생 하게 된다.

우선변제권을 임차인이 경매 절차에 참여해서 배당을 받을수 있는 권리

대항력이 있는 임차인이 굳이 대당요구를 할 필요가 없다. 

누가 낙찰을 받던 어차피 본인이 계약한 날짜깢 살 수 있을 뿐 아니라,

보증금도 온전히 돌려받고 나갈 수 있기 때문이다.

날짜 순위와 상관없이 다른 권리자들보다 먼저 임차인이 배당을 받을 수 있는 권리도,

돈이 많지 않는 영세 임차인을 보호 하기 위한 제도

전입과 인도, 즉 대항력을 갖추는 것이다. 

경매개시결정기입등기 이전에 갖추어야 하면 배당요구종기일까지 배댱요구를 해야 한다.

기준이 되는 날짜는 임차인의 전입이 아니라 담보물권 설정일자라는 점도 헷갈리지 말아야 한다.

가짜 임차인으로 의심되는 3가지 단서

1. 말소기준권리보다 전입일이 빠르지만 확정일자가 없다면 의심

2. 확정일자가 있지만 그 날짜가 경매개시결정등기에 임박한 경우 의심

3. 전세보증금 신고 하지 않을 경우 의심

조사방법

1.주민센터에 가서 전입세대열람 확인

2.선순위 임차인이 있는 경우 근저당권을 설정한 금융기관이라 경매를 신청한 채권자를 직접 찾아가서

  근저당권을 설정할 당시의 임대차 현황이 어떠 했는지 확인.

  근저당 설정할때 무상거주확인서, 불거주확인서 받았는지 점검

3.관리사무소에 방문해서 밀린 공과금이나 관리비 내역 확인

4. 임차인을 직접 만나서 확인

5. 점유자를 만나지 못했다면 경비실이나 관리사무실, 이웃주민에게 이집에 실제 거주하는 사람이 누구인지 탐문 확인

현장조사에서 살펴야 할 기본적이 것들

1. 물건과 관련된 정보의 정확한 사실 확인이다.

2. 주택을 낙찰 받으려는 경우 거실 방향이나 집 내부의 관리 상태, 세탁소나 편의점과 같은 주변 편의시설, 상권 활성화 정도 등을

   반드시 살펴 봐야 한다.

3. 정확한 시세를 알기 위해서 여러 부동산을 돌아 보는 것도 필요

4. 명이 난이도란 낙찰을 받은 후 점유자를 수월하게 내보낼 수 있을지 아니면 까다로울지를 말한다.

반드시 명심해야 할 현장조사 3원칙

1. 집만 보지 말고 지역도 살피자

2. 이미 조사한 것을 확인 한다고 생각하자.

   현장조사는 이미 조사한 것을 확인하려는 과장이라고 생각해야 한다.

3. 무조건 경청하자.

   현장조사 나가면 집주인, 세입자, 부동산 중개사로 부터 이웃 주민등 최대한 많은 사람을 만나서 정보를 얻어야 한다.

4. 결과는 반드시 현장보고서로 정리해 두자.

상가투자에서 가장 중요한 것은 공실 없이 안정적으로 임대할수 있는 환경을 만드는 것이다.

문래동 창작촌 망원동 

입찰할때는 반드시 기준점을 정하고 기준점을 넘어서면 과감히 포기하겠다는 마음으로 임해야 한다.

투자는 물건을 사는게 아니라 타이밍을 사는 것이다.

투자라는 것은 오랫동안 지속 할 수 있어야 한다. 

커다른 기본 없이 위험 분산하는 것이고 둘째는 일상 생활에 지상을 주지 않는 것이다.