리모델링으로 재태크 하라 - 토미-

리모델링으로 재태크 하라 - 토미 -

빠숑님 블로그에서 추천한 책을 읽어 보았다. 이분과 관계 있는 분이 꽤 많다. 골목대장, 너바다, 아기곰 등 부동산 관련

까폐를 운영하는 대표적인 분들이다. 이 저자가 돈을 벌어야 토미라는 분은 인테리어 담당하니 당연히

이분들과 같은 의견 일것이다. 재건축 재개발 많이 해야 한다는 것이다. 그리고 시장의 자율성에 맡기고..

자율성에 맡기는 것은 좋은데 우선 선점한다사람이 독식하는 자본주의 사회에서 일반에게 집을 구매해서

1년에 몇 천억이 버는 이들은 과연 누구일까? 주식에 공매도 세력과 무슨 차이가 있을까?

물론 이분들은 부동산이 움직여야 돈이 들어 오는 분들이기 때문에 당연히 현 정부를 비판? 하는 것은 당연하다.

단지 전문가가 어느 분야에서 종사 하는지 명확하게 알려줘야 독자들이나 시청자들이 사실적으로 판단 할수 있는

기초를 주는게 아닌가 생각 해 본다.

저렴하게 사서 짧게 쓰고 버리는 소무품으로 가구를 대하는 태도로 변했다.

리모델링 지역: 성수동, 익선동, 해방촌, 연암동, 후암동

기피시설이나 공공기관의 부지을 관심있게 봐야 한다.

이제 포화상태의 도심에서 개발 호재는 이곳 뿐이다.

예)서울 구도루 고척동 100번지 영등포교도소 자리

  -> 기업형임대주택, 공공청사 등으로 구성 예정

   성동구 구치소 터 -> 주상 복합 단지

   광주 문흥동 -> 아시아 문화 전당 조성 예정

   노원구 창동 차량 기지 -> 복합 산업 시설 (20년 착수 예정)

   구로구 차량기지 -> 광명 일때 교통 여건 개선

   은평구 수색 역세권 개발 계획 -> 삼성 코액스 크기의 복합 단지

   1호선 광운대 주변 시멘트 부지 개발

   영등포역 일대 집장촌, 쪽방촌 정비 계획 수립 -> 융복합 산업 생태계

   서울 동대분구 청량리 일대 -> 복합 단지

앞으로 선호 지역이 될 곳은?

 성동구 서울숲

 마포 당인리 발전소 일대

 삼성역 잠실 종합운동장

 용산민족공원

 마곡지구 보타닉 공원

 길동 생태 공원

알아두면 좋은 부대 이전과 개발 계획

 서울 송파구 거여동 육군 특전사령부 -> 주거 시설

 서울 서초구 서초동 정보 사령부 부지 -> 복합 문화 센터

 경기 의정부시 고상동 캠프 스탠리 -> 교육 연구 단지

 서울시 용산구 미 8 군 사령부 -> 공원

 경기도 동두천시 보산동 미2사관

 서울 금천구 독산동 도하부대 -> 종합행정타운

 경기도 수언시 공군기지 -> 공원과 도시 기반 시설

알아두면 좋을 이외의 지역

 마포구 당인리 화력 발전소 - 한강변, 홍대 합동 근처 -> 마포구의 랜드마크

 수색변전소 지중화 사업 -> 지상 업무 판매 부진로 복합 개발 계획

 서울역 고가 보행길 '서울로 7017'

 서울 중구 회현동 일대 50만 m^2 '남촌' 재생 계획

 서울시 시유지

 서울 독립 마켓

 - 홍대앞 예술시장 플리 마켓, 동대문 밤도깨비 야시장, 광화문 세중예술시장 소소, 

   서촌 예술 시장, 연남동 동진시장, 쌍문 플리 마켓, 서울숲 마주치장, 한남동 옥탑방

   플릿 마켓, 상수동 플리 마켓, 목동 플리 마켓, 양문문호리 리버마켓

창동, 상계 신경제 중심시 조성사업

- 1천개 기업 창업과 8만개 일자리 창출 목표

H씨, 월 300만원 나오는 부동산 임대업

150M^2 단독 주택 매입해 1층 용도 변경하여 상가, 2~3층 다가구 주택으로 리모델링

지난 2년간 금융자산 10억원 이상의 부자들은 상가와 아파트에 대한 투자 비중을

꾸준히 줄이고 단독, 연립 주택에 비중을 늘려 오고 있다.

재건축, 재개발 사업의 평균 소모 기간 8.7년

1. 정비구역 지정 (1년)

2. 조합 설립 인가 (2.2년)

3. 사업 시행 인가 (1.5년)

4. 관리 처분 인가 (1.2년)

5. 착공 (2.8년)

6. 준공

=> 재건축 평균 소용 기간 9.7년, 재개발 평균 소요 기간 8.1년

소규모 토지 구입시 알아야 할 기초 분석법

1. 해당 토지의 주소지를 파악 하라 (토지에 대한 규제 분석이 가능하다)

2. 주변 상황을 파악 하라 (재개발, 재건축)

3. 건축물이 있다면 '0'으로 놓고 상상하라

4. 토지이용규제 정보시스템 

   - 간단확인: 법제처에서 법률 확인 가능

5. 다가구 및 다중 주택(수익형) VS 다세대 연립 도시 생화령 주택(분양대상)

6. 전용 주거지역/일반 거주지역이라면 정북 방향과 일조 제한을 확인 한다.

7. 가설계 의뢰후 주변 상권 분석하고, 시세를 파악 한다.

   - 소상공인 시스템, 한국감정원 활용

8. 월세를 받을수 있는 금액과 대출이자 분석후 수익률 계산

폐공장도 훌륭한 수익형 부동산으로 바꿀수 있다.

영등포, 주로, 금천, 성동구 등에 분포

준공업지역, 고척 스카이돔 일대 일반주거지역으로 변경

성동구, 성수동, 영등포구 문래동

준공업 지역 활용 방법

임대주택, 상가주택, 용적률 250~330% 까지 적용 가능

상가주택: 근린 상업 지역이나 배후 주거지를 두고 있는 상권에 위치 하면서 1층, 2층 상가로 

구분하는 주택

  장점: 주거해결, 임대 소독, 관리 용이, 수익이 안정적, 입지가 우선

  단점: 주거 쾌적성 떨어짐, 투자 리스트 높다, 택지개발지구내 상가주택 용지 매입시 상권이 

         활성화 되기 까지 시간이 필요

오피스텔은 공급 과잉 상태로 공급 계획 보고 매입 결정 필요

낡은 꼬마 빌딩 활용 법

  서울 방배동 지상 1층~지상 3층, 연면적 496M^2 (33평)

  매입가 20억원 (12년), 리모델링 1억원, 토지 예상가 (28억원)

서교동, 면적 180 ㎡, 매입 17억, 상가 2대 총 보험금 1억원, 월 360만원

게스트하우스 임대로 총 보증금 1억원, 월 470만원

성공적은 리모델링

리모델링 업체 선정시 알아야 할 것

1) 내부 설계력 뿐 아니라 외부의 건축적인 요소를 알아야 한다.

2) 전,월세 시세등 수익률에 대하여 판단 할 수 있을 정도로 부동산 안목이 있어야 한다.

- 리모델링에 적당한 상한 금액을 선정할 수 있다면 좋다.

좋은 시공 업체

1) 리모델링 공정을 가장 쉽게 알려 주는 업체

2) 문제 해결 방법을 고객이 이해 할 수 있게끔 상세히 설명해주는 업체

3) 최신 공법 적용, 적극적인 자세

4) 다양한 작업 방법을 알려 주는 업체

리모델링 직영 공사 

도배

 합지가 종이 소재라서 제일 안전, 습기에 약하고 변색이 잘됨

 도배평수 = 전용면적 X 3.5

자재구매

 을지로 자재거리(3가, 4가) 방산시장(벽지, 바닥재), 광장시장(건축, 인테리어) 

 논현동 자재거리

 방배동 가구거리 (이수역 1번 출구_

 이태원 엔티크 가구 및 소품 거리

 홍대 가구공장 거리

 분당 자재 골목 (정자동 74번지)

 고속터미널 소품거리 (지하 인테리어 소품, 2층 홈패선, 침구류, 3층 인테리어 소품)

지속적인 민간 주택 임대 시장의 시장의 자율성과 활성화를 위해서는 다주택자에 대한

종과세 대신 임대사업자를 중심으로 한 세제 변환이나 선택할수 있는 임대 관리 회사의

다양한 세제 혜택과 함께 유연한 약정기간, 보증 방식, 상대적으로 관리가 어려운 

비아파트 임대 사업에 대한 유지 관리 교육 등이 필요 하다.

우리집 친환경 상태 체크 : WWW. greencody.kr

장기수선충담금 or 노후배관교체 지원 사업 활ㄹ용 우리집 수리하자

장기수선충담금제대로 관리 체크 : www.k-aprt.go.kr

배관: 상수도 지원 사업 또는 상수도 사업 본부 홈 페이지 최대 80% 까지 지원

장기수선충담금은 집 주인이 내야 한다. 만약 전세자가 내고 있다면 계약 만료시

집주인이 계약자에게 장기수선충당금을 반환해야 한다.

필요비: 집을 유지하는데 필요한 수리 비용

유익비: 집의 가치를 높이는데 도움이 되는 비용 (집주인이 수리비를 부담해야 한다)

건자재 사업, 금융+부동산+임대 서비스를 접목한 비즈니스 등에서 새로운 가치를 찾아 보자.

<아파트 리모델링>

수직증축: 15층 이상 최대 3대층, 14층 이하 최대 2개층

수평증축: 85㎡ 미만 전용면적 40% 까지, 85㎡ 이상 전용면적 30% 까지 

저층 주거지 재생사업: 은평구 산세마을

빈집 살리기 프로젝트

6개월 이상 방치된 빈집이라면 리모델링 최대 50%, 2천만원 까지 무상 지원

서울시 정책과에 문의

한옥 리모델링 지원

집수리 아카데미 교육 프로그램 운영

집수리 닥터단 4층이하 저층 주택을 대상으로 주택을 집접 방문하여 공사범위,

공사비 등을 상담하고 지원 제도를 안내해 준다.

서울 집수리 닷컴에서 확인 가능

성수동 갤러리 까페 '대림창고'

오피스의 개념이 달라 진다. 

프래랜스 www.upwork.com

일자리 큐레이션 https://weworkremotely.com

여행하면 일한다 www.hackerparadise.org

디지털 유목민 www.nomadlist.com, teleport.org. www.dnxglobal.com

공동체

서울 은평구 북한산 둘레길 8코스 '구름 정원 사람들'

- 주택협동 조합 하우징쿱 1회

서울 금천구 보림주택

- 금천구와 SH공사, 한국사회투자가 협업

민달팽이 주택협동 조합

# 서울 성수동 1.2가 준공입 지역이 핫 플레이스 예상

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