부자들만 아는 상가투자 성공원칙 - 경국현

 

늘 느끼는 것이지만 상가 투자책은 많이 귀한 것 같다.

투자 철학도 다르고 상가의 용도에 따라 달라지기 때문에 아파트와 다른 방식으로 접근해서 그럴 것이다.

투자의 원칙은 투자자 마다 또는 상가의 종류에 따라 달라지기 때문에 원칙이 없다는게

어쩜 책을 고를수 있는 한계가 있을 것 같다.

그래서인가 상가책은 종류도 많지 않고 발간하는 책이 귀하기도 하다.

 

우연히 중고서점에서 이 책을 골랐는데 2010년 정도 되니까 10년이상 된 책이지만

상가를 처음 접하는 사람들에게는 그렇게 어렵지 않게 내용이 구성되어 있다.

좀더 깊이 시장을 분석해서 상가의 가치를 발굴하고 더 좋은 비즈니스 모델을 개발해야 할지 같은

이런류의 책을 찾고 있는게 쉽지는 않다.

다만 상가를 볼때 어떤한 공통적인 요소가있는데 그것을 잘 이끌어 낸것이 이책인것 같다.

지금은 이 책은 시중에서 없는 책이고 더군다가 주위 도서관에도 없는 절판된 책이다.

아쉽지만 책의 컨텐츠는 그렇게 만족 스럽지 못했다.

 

[본문 요약]

 

필자는 2020년 이후 아파트 가격은 하향 추세 또는 답보 상태를 유지할 것으로 보고 있다.

(2010년 발행한 책자인데 지금과의 전망이 틀리다.)

 

부동산의 투자 성격

1.     투자수익이 큰 만큼 그에 따르는 리스크도 크다.

2.     지렛대 효과가 크다.

3.     개별성으로 투자자 또한 상품별로 개별적인 노력이 필요하다.

4.     정보의 공유가 어렵다는 것이다.

 

“돈을 벌려면 돈을 쫓아다니지 말고, 돈이 다니는 길목을 지켜라는 말이 있다”

 

불경기에도 매출을 걱정하지 않는 상가들이 있다. 모든 점포 사업자들이 탐내는 자리가 있다. 우리는 이런 곳에 투자해야 한다.

 

부동산으로 돈을 번 사람들의 특징 중 하나가 바로 시간 개념이다. 목표로 했던 투자수익을 달성하면 자체하지 않고 현금으로 만든다.

 

부동산 투자, 특히 상가투자에서는 평정심을 유지하는 것이 중요하다. 상가는 수익형 부동산임을 잊지 말아야 한다.

 

상가는 개별성이 강하기 때문에 환경 분석이나 거시적 분석을 2차적인 것이다. 서울의 어느 지역이건 동네를 한 바퀴 돌아 보기 바란다. 던킨도너츠 같은 상가들은 상가들을 쉽게 발견 할 수 있다. 문제는 그러한 상가들은 매물로 나오기 않는다는 것이다.

 

주위에 부자들을 보라. 그들은 새로운 정보를 얻는데 시간과 돈을 아끼지 않는다. 그리고 그 정보의 진위를 살펴보고 위해 다양한 정보 루트를 만들고 있다.

 

배스킨라빈스, 뚜레주르 등이 입점 할 수 있는 상가에만 투자하는 것이다.

 

330만원(월세) x 100 = 3억 3000만원 + 보증금 1억 5천만원 => 4억 8천만원 전세가

11억짜리 상가의 전세가격이 4억 8천만원이면 매매가의 43.6%에 해당하는 가격이다.

 

Value = R / I (R = 임대수익과 처분 수익을 포함, I 자본회전율)

예) R = 1억원, I가 10% => 10억원이 부동산 가치이다.

 

NPV (Net Present Value)

 NPV > 0 이면 투자하고, NPV <0 이면 투자하지 않는다.

 

10억원 짜리 상가를 사서 1년뒤에 매도해 11억원에 손에 쥐었다면 현재가치를 10억원으로 계산하고, 그 계산된 금액이 10억원이 되어야 한다.

 10억원 = 11억원 /(1+R) è R = 10%가 된다.

 내부수익률이 요구수익률보다 크면 투자하고 내부수익률이 요구수익률보다 작으면 투자를 보류하는 것이 좋다.

 

같은 상가라고 해도 주관적인 분석에 의해 투자차기가 있을 수도 있고 없을수도 있다.

 

상가는 철저하게 수익형 부동산이므로 수익률에 대한 개념을 정확히 알고 있어야 한다. 막역한 투자는 실패로 가는 지름길이다.

 

자산시장은 수익을 보고 투자하는 시장이며(매매), 공간 시장은 공간의 사용을 목적으로 하는 시장(전세)

 

상가투자 관점에서는 자산 시장에서는 가치 분석이 우선시 되어야 하며, 창업의 관점에서는 임대료와 점포 사업에 업종에 어울리는 입지 효율성에 대한 타당성 여부를 검토해야 한다.

 

상권이라는 말은 “상업상의 세력이 미치는 범위로서 특정 점포의 매출액이 발생하는 공간적 개념의 특정 구역”으로 정의 할 수 있다. 쉽게 이야기 하면 A라는 점포에서 발생하는 매출액이 A 점포를 기준으로 해서 어느 지역에 있는 사람들에게까지 영향을 주는지 알아 보는 것이며, 그 범위를 통틀어 상권이라고 한다.

 

상가 투자를 할 때, 일반 예비 투자자들에게 필요한 정보라고 하면 솔직히 돈 되는 상가에 대한 매물 혹은 신규분양 물건에 대한 매매 정보일 것이다.

 

정보는 타이밍이다. 어느 시점에 정보를 취득했는가에 따라 정보의 가치가 변한다.

 

상가는 개별적인 부동산 상품이기 때문에 개별적인 물건 분석, 시장 분석, 입지 분석, 동선 분석, 환경 분석 등을 해야 한다.

 

등기분양

상가별 건물과 토지에 대한 소유권을 분양자에게 넘겨주는 방식이다. 즉 투자자의 명의로 개별 등기하며 법적으로 소유권을 주장하고, 재산권을 사용할수 있다.

 

임대분양

임대분양은 말 그대로 임대하여 사용하는 것이다.

대개의 경우 쇼핑몰, 테마 상가 등에 자주 발생하는 형태로서, 최근에는 민자 역사들의 상가들을 이런 임대분양의 형태로 분양하는 경우가 많다.

 

입지와 동선, 그 어떤 것도 소홀히 해서는 안된다. 이 두가지 요인 중에서 하나만 선택해야 한다면 입지다.

 

퇴직자금을 상가에 투자하는 사람은 철저하게 운영수익에 초점을 맞추는 것이 좋다. 1층 전면부도 좋지만 상층부의 점포들을 적극 검토하는 것이 노후자금 확보에 용이하다.

분석과정은 가치가 얼마인지 측정해야 하는데, 그 유일한 방법이 바로 수익률 분석이다. 수익률 분석 과정에서 주의할 것은 시간적 요소이다. 공실이 발생하지 않고 임차인이 끊임없이 바로 채워지는 상가와 새로운 임차인을 찾을 때 까지 2~3개월 기다려야 하는 상가는 그 가치면에서 본질적으로 다르다. 임대수익률은 임대료가 발생하고 나서 1년을 기준으로 하지만 투자수익률에는 보유기간 전체를 의미하는 개념이 포함되기 때문이다. 그래서 1층 코너 상가 혹은 전면부 상가들의 임대수익률이 상층부 보다 1 ~ 2% 낮을지라고 투자 보유기간을 생각하면 더 좋다고 할 수 있다.

부동산의 수요가 몰리는 지역은 첫째, 인구밀도가 높아야 한다. 둘째, 업무 시설이 있어야 한다. 셋째, 교통이 좋아야 한다.

부동산의 미래가치 = 인구 + 업무시설 + 교통

상가의 미래가치 = 인구 + 입무시설 + 교통 + 콘텐츠

코너상가라고 해도 횡단보도가 없으면 코너 상가로서의 가치는 상당히 떨어진다.

상가에서의 소비 행위는 오전보다는 오후, 그것도 저녁 무렵에 이루어진다. 낮에 특정 상업지에서 소비 행위를 하는 지역은 주로 업무시설이 밀집된 지역이거나 업무시설로 향하는 동선 측에 있는 상가일 것이다.

주택 상가 투자에 관심이 있다면, 경매를 배우라고 권하고 싶다.

종종 주택 상가에 투자하고 싶다며 자문을 구하는 사람들이 있는데, 주택 상가는 기존 중개업소를 통해 공급되는 경우가 많다.

상가주택으로 돈을 번 사람들을 가만히 살펴보니 대부분 노후된 상가주택을 경매로 매입하는 경우가 많았다. 이들은 노후된 상가주택이 경매로 나오면 입찰하기전에 미리 리모델링 여부를 체크한다.

상가 투자를 하려는 사람들한테 하고 싶은 말은 기본에 충실하라는 것이다. 대박이니 한 방이니 하는 것을 너무 좇기보다는 기본에 충실했을 때 더 좋은 결과가 나오리라 믿는다.

 

살집도 없으면서 수익형 부동산에 뛰어드는 것은 너무 공격적인 투자 패턴이라서 권하고 싶지 않다. 일단 살 집부터 장만하기 바란다. 상가투자를 하기로 했다면 반드시 투자 목적부터 정하기 바란다.

 

많은 자본이 움직이는 상가 투자에서 뼈아픈 실패를 겪지 않기 위해서는 남보다 한발 앞서 정보를 지혜롭게 취득해야 한다. 큰 욕심 부리지 말고 차근차근 계단을 밟아나가기 바란다.

 

수익형 부동산은 수익이 발생해야 한다. 수익이 없다면 수익형 부동산이 아니다.

 

상가 투자는 고액의 투자금이 소요되므로 자신의 눈높이에 맞추어야 한다.

자신이 감당할 수 있는 투자 범위에서 최적의 물건을 찾아야 한다.

 

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