나도 강남 빌딩 주인이 될 수 있다 - 박종복

 

강남 빌딩은 불패다.
종합부동산세로 세상이 시끄러운 요즘 조용히 시세 차익의 즐거움을 보는 곳이 강남 빌딩이 아닐까 생각 된다.
60억 빌딩 매매 등 주요 기사에서 볼 수 있지만 신문에 1면 기사로 나오지는 않는다.
연예인들의 전문 부동산 컨설팅을 하는 저자는 강남에 위치한 연예인들의 빌딩들을 소개 하고 있다.
변동성이 심한 연예인 입장에서는 안정적으로 들어오는 빌딩 월세 수입은 어쩌면 당연한지도 모르겠다.
근데 5억짜리 실 투자금으로 20억 빌딩을 소유 할수 있고 대출 대비 월세 소득만 꾸준히 준다면
한번 도전해 볼만한 사업인것 같다.

최근 아파트 30억은 강남에서는 평균 일지는 모르지만 그 금액으로 평생 수익이 들어 올 수 있는 건물주가
더 부러울수 있겠다. 그것도 회사을 차리고 법인으로 하면 세금 혜택도 더 많이 볼수 있는 것이다.

내년의 비즈니스 모델은 20억짜리 빌딩을 하나 만들어 보자.
월급쟁이들에게는 멀게만 느껴지는 금액이지만 꿈을 포기하지 말자..
개미처럼이 아니라 대출금액보다 많이 나오는 월세로 존버만 할 수 있다면 결국은 이기는 장사이니까.


[본문 요약]

적당한 수준의 부채를 활용해 더 큰 수익을 거두는 것이 바로 대한민국 부자들의 일반적인 투자 노하우다. 부채도 자산이라 부르는 이유다.

일반적으로 대출금리가 5%이상이면 매매 대금의 30% 이내에서 대출을 받는 것이 적정한 수준이다.

해당 건물에 어떤 사람이 임대를 들어오고, 어떤 업종이 들어 올것인지, 또 임대 수요는 있는 지역인지, 면적은 어느 정도가 적당하고 임대인들에게 인기가 있는지 등을 면밀히 분석한 후
이에 맞는 빌딩을 사거나 올려야 한다.

임대료를 깎아주는 한이 있더라도 우량한 세입자를 유치하는 것이 건물의 가치를 올리는 지름길이다.

사거리 코너에 있는 빌딩은 자동차가 드나드는 주차장 입구와 사람들이 드나드는 메인 출입구를 따로 만들수 있다. 땅값도 잘 오르고, 세입자의 임대료도 높고, 건물 공간 활용까지 실용적이니
세입자든 건물주든 좋아할 수 밖에 없다.

공동 투자 자체가 나쁠 것 없다. 단, 이럴 때일수록 정확한 투자 원칙과 방향에 대한 합의 사항을 작성해 놓은뒤 투자에 나서야 한다.

무조건 투자자 스스로 발품을 팔며 현장 조사에 나서는 것이 상책이다.
자산의 영업 근거지에 대해 전망이 없다고, 투자 가치가 떨어진다고 말하는 중개인은 아무도 없다.

강남 부동산은 거의 언제나 가격이 오르는 상품이라는 것이다. 강남 빌딩에 수요가 몰리는 이유이기도 하다.

은행 대출로만 이뤄진 빌딩 매입, 어찌보면 상당할 리스크를 안고 진행한 투자 방법일지도 모른다. 하지만 이런 식의 투자가 가능한 지역이 바로 강남이다. 시세가 오를것이 명확하고 가격 오름세도 가파른 지역이 강남이기 때문이다.

대한민국에서 내로라는 부자들이 모여 사는 곳도 강남이고, 이들의 자녀들이 나서 자라서 노는 땅도 강남이다. 이들의 선후배와 친구들도 죄다 강남에 모여 이싿. 기업들도 웬만하면 강남으로 몰려든다.

건물의 가치를 산정하기 위해서는 평일과 주말에 모두 붐비는 상권이 형성된곳이 으뜸으로 친다.

지역별 특성과 용도에 맞는 건물을 직기 위해선 제일 먼저 시장 조사 부터 들어가야 한다.
해당지역에 임대 수요가 많은지, 또 빌딩을 매입하려는 수요자들이 어떤 용도의 건물을 원하는지 파악해야 한다.

현재 소유하고 있는 자산 중에 불필요한 자산, 지가 상승 없는 자산, 주식 채권 귀금속 등 지금 가지고 있어 봤자 은퇴후 활용 할 수 없는 자산을 먼저 정리하는 것이 부동산 재태크의 순서이다.

한강 조망이 가능한 오피스텔은 시설이 노후화 되었더라도 시세가 떨어지지 않는 투자 불패의 물건이다.
오피스텔은 투자의 5%이상의 수익이 내야 투자 가치가 있다.