강남빌딩 건물주를 목표로 하는 사람들 - 강성일

빌딩을 구매하기 위해 어떤 일들을 해야 하는지 단계별로 적은 놓은 책이다.

처음 빌딩을 접하는 초보자들에게는 쉽게 다가갈수 있는 책이다.

이미 빌딩 관련 여러분 책을 읽을 분에게는 다소 식상할수 있다.

챕터별로 보면 동기부여 -> 사전 지식 -> 실무 지식 -> 사례 분석 등으로 정리 되어 있다.

실제 어떻게 빌딩을 구하는가 사례를 들어 주는 것은 도움이 많이 되었다.

추천해준 빌딩 관련 사이트를 천천히 스터디 해보자.

[본문요약]

재산세 계산의 예
<토지>
대지면적 : 165m^2
물건지 공시지가 : 6,019,000원 x 165m^2 = 993,135,000
과세표준: 993,135,000원 x 70% (공정시장가율) = 695,194,500
과표세율: 0.3% (10억이하)
누진공제 : 20만원
계산
695,194,500 x 0.3%(과표세율) = 2,085,583원
2,085,583원 - 200,000 = 1,885,583원(토지분 재산세)

<건물>
시가표준확인 : 16,795,101월
과세표준 : 16,795,101원 x 70%(공정시장가율) = 11,756,570원
과표세율 : 11,756,570원 x 0.25% = 29,391원
건물분 재산세 : 29,391원

건물 미래 가치 분석
1. 물건지 평당 공시지가를 체크 한다.
2. 평당매매가격과의 차액비율을 계산한다.
3. 최근 5년간, 10년간 공시지가 상승률 계산한다.
4. 최근 5년간, 10년간 평균 공시지가 상승률을 적용해서 차후 10년후 공시지가가 얼마 올라갈지 체크한다.
5. 2번에서 계산한 차액 비율을 4번에 적용시킨다.
6. 미래의 매매가격을 확인한다.

강남구 수익률이 2%만 되도 입지가 좋거나, 우량임차인이 입점 되어 있다면 거래가 됩니다.

리모델링을 하는 이유는 신축보다 비용이 적게 들면서 신축 효과를 그대로 누실수 있기 때문이다.

리모델링을 통해 수익률이 올라가고 건물의 컨디션이 좋아지는 것이 리모델링의 목적이라 한다면,
목적을 최대한 효율적으로 달성하기 위해서는 투입되는 비용을 최소화해야 합니다.

이것을 정하는 근거는 주변 상권과 건물들의 컨디션을 보고 임차인들의 이동이 가능할 만큼
최소화하면 됩니다.

빌라 건축업자들은 대지 100평 이상의 토지위에 빌라를 짓고 개별 분양을 통해 수익을 창출합니다.
가장 선호하는 물건은 북쪽 도로를 끼고 있는 북향에, 도로를 접하는 면이 넓은 반듯한 직사각형 또는
정사각형을 선호합니다. 빌라는 한 호당 3,000~ 4,000만원 이윤일 발생

RTI (Rent to interest, 임대업이자상환비율)
부동산임대업 이자상환비율로서 담보가치 외에 임대수익으로 어느정돆지 이자상환이 가능한지
산정하는 지표
산정방식 : (상가가치 X 임대수익률) / (대출금 X 이자율)

현금 10억을 목표로 하는 부동산 투자의 한 방법으로써 거주와 함께 부동산 투자를 할 수 있는
방법은 상가주택과 원, 투룸형 건물 투자가 유일합니다.

신축시 고려해야 할 부분
 얼마나 저렴하게 땅을 구매할 수 있는지?
 평단 건축비용은 얼마나 쓸 것인지?
 수요는 있는 곳인지? (공실 걱정은 없는 곳인지)
 주변 원룸 시세는 어떠한지?
 개발 호재가 있는지?
 최근 3년간 원 투룸형 건물의 매각 시세는 어떤한지?

특히 보증금이 많을 수록 구매금액은 적어지니 원, 투룸형 단독주택을 간과하지 말고
적극적으로 검토하는 것을 추천합니다.

상권을 볼때 가장 중용한 것은 유동인구의 양입니다.
입지는 코너 자리가 가장 좋고 사거리 > 삼거리 > 이거리 순으로 좋습니다. 왜냐하면
유동인구가 많이지기 때문입니다.

올근생 건물은 빌딩매매 시장에서 많은 사람들이 선호하는 형태입니다.
왜냐하면 대출이 쉽고 임차인의 수가 상대적으로 적어서 관리가 수월하기 때문이다.

강남처럼 수익률은 낮지만 많이 올라간 지역은 월세보다는 시세차익을 우선 순위로 생각하게 된다.

입지가 좋은 곳은 상업지역 사거리 코너 건물이거나 지하철역 버스정류장 앞 또는 출퇴근 동선 같은
곳이 될 겁니다.

빌딩의 장점은 매월 현금 흐름이 발생하면서 시세차익이 가능하다는 것입니다.

실거래 가격은 사세가 되는 것이니, 꼭 참고할 필요가 있다.
밸류맵, 디스코

리모델링 비용은 최소한 5곳의 업체에 문의해서 선택하면 좋습니다.
재미있는 것은 5개의 업체에서 얘기하는 가격에 대한 근거가 모두 다르다는 겁니다.
숨고라고 하는 앱이 있는데, 이곳에 견적의뢰를 하면 하루에도 여러 건의 견적 문의가 옵니다.

내가 발품을 팔아야만 임차인의 입장을 이해할 수 있습니다.

환산보증금
(월세 * 100) + 보조금 = 환산보조금
 예) 보증금 7,000만원, 390만원일 경우 390x 100 + 7,000 = 3.9억(환산보증금)
 
평당가
환산보증금 4.6억원에서 전용면적 7.75평을 나눠주면 평당 5,935만원이 됩니다.

서울은 4% 이상 수익률이 나오는 물건이라면 즉시 거래가 되는 물건으로 판단합니다.
매매를 생각 중이라면 월세를 낮추면 안 됩니다.

현재 월세를 유지하되, 무상임대 기간을 주면서 수익률을 방어하는 방법입니다.

부동산에서 가중 중요한 것은 입지입니다.
빌딩 건물 역시 입지가 좋아야 건물 가치도 올라가게 됩니다.

1층에 입점하는 업종들 대부분 전면이 넓을수록 가시성이 좋아집니다.
가시성이 좋아야 방문 고객은 더 많아 집니다. 방문 고객이 많아야 판매량이 늘어나고,
판매량이 늘어나야 매출이 증가합니다.

어떠한 입지든 코너에 위치하는 것을 가장 좋은 입지로 쳐 줍니다. 왜냐하면
코너는 두개의 면이 노출되니 사람들 눈에 잘 뛸뿐더러, 두개의 도로를 접하고 있어서
인구 유동도 늘어나기 때문이다.

반득한 사각형 모양의 땅을 가장 건축하기 좋은 땅을 쳐줍니다.

편도2차까지는 두 개의 라인이 하나의 상권으로 볼 수 있지만, 편도 3차로 이상부터는
단절돼서 별개의 상권으로 보게 됩니다.

신출을 하는 경우라면 최소한 대지면적이 60평은 이상은 되어야 건물을 올릴수 있는 대지로 평가하게
됩니다. 건페율은 50 ~ 60% 구간입니다. 60평은 되어야 건축면적이 30 ~ 36평이 나온다.

월세를 많이 받으려면 음식점은 반드시 입점해야 합니다.

웬만하면 프랜차이즈를 주는 것이 좋다.

 1) 많은 부동산에 퍼트린다.
 2) 하나의 부동산에 전속 중개를 맡긴다.

 보통 대다수의 건물주는 1)을 선택합니다.

 많은 부동산에 물건을 내놓아야 계약될 확률이 높아지기 때문입니다.

제소전 화해는 개인 간에 분쟁이 발생할 경우에 소송으로 이어지는 것을 방지하기위해 소송전에
쌍방이 서로 화해하도록 하는 것을 말한다.


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