서울 재개발 투자 지도 - 이은홍 김인만

서울 재개발 투자 지도 - 이은홍 김인만

아파트 가격이 많이 올라서 조금 어렵지만 새집 장만을 꿈꾸고 있다면

서울지역 아파트 투자지도를 한번 공부해보는 것도 좋을 것 같다.

사실 이미 조합권이나 입주권이 가지고 있다면야 괜찮지만,

재건축도 이미 시세를 많이 반영하기 때문에 

그렇게 진행되지 않고 오래 투자할 수 있는 현금성이 있는 

투자자라면 재개발 투자를 추천하고자 한다.

아쉬운 점은 경기도권 재개발 분석도 있었으면 어떨까 생각을 해본다.

[본문 요약]

조합원 입주권 양도세
1. 양도세 주택수에 포함되는 조합원 입주권
조정대상 지역 내 2 주택 이상면 '기본세율(6~45%) + 10% p ('21.6.1 이후 20% p)
3 주택 이상 이면 기본세율 + 20%p (21.6.1 이후 30% p)
조정대상지역에 아파트 1개/입주권 1개가 있다면 입주권을 먼저 파는 게 유리하다.

2. 입주권의 장기보유 특별공제 적용
자기 주택이 입주권으로 전환된 원 조합원이라면 장기보유 특별공제가 적용되지만,
조합원으로부터 취득한 승계 조합원은 장기보유 특별공제가 적용되지 않는다.

3. 1 주택자가 조합원 입주권 취득 후 일반 주택을 먼저 양도하는 경우
1 주택을 소유한 1세대가 조합원 입주권을 취득해서 1 주택과 1 조합원 입주권이 된 경우 3년 이내 종전 주택을
양도하면 양도세 비과세가 가능하다.

4. 소유 주택이 입주권으로 전환되어 임시로 대체주택을 구입한 경우
대체 주택을 취득해 1년 이상 거주해야 하고 재개발 사업이 완공된 후 2년 이내에
새 아파트에 세대 전원이 이사해서 1년 이상 거주해야 한다.

5. 1 주택자가 조합원 입주권을 상속받는 경우
상속받은 조합원 입주권과 그 밖의 일반 주택을 국내에 각각 하나씩 소유하고 있는 1세대가
일반 주택을 양도하는 경우에는 국내에 주택 1채를 소유하고 있는 것으로 보고,
양도세 비과세 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

6. 동거봉양을 위해 세대를 합친 경우
세대를 합친 날부터 10년 이내에 최초 양도하는 주택은 1세대 1 주택으로 보고 양도세 비과세 요건
충족하면 비과세

7. 혼인으로 세대를 합친 경우
혼인한 날로부터 5년 이내 최초 양도하는 주택은 1세대 1 주택으로 본다.

8. 농어촌 주택과 일반 주택 및 조합원 입주권을 가지고 있는 경우
농어촌 주택과 일반주택 및 조합원 입주권을 소유하고 있는 1세대가 일반 주택을
양도하는 경우에는 농어촌 주택은 없는 것으로 복 앞서 항목 3 4 규정을 적용해
일반 주택의 비과세를 받을 수 있다.

분양권이란 주택청약통장을 이용해 청약 후 당첨되면 향후 입주할 아파트를 받을 권리다.
17.8.2 대책 이후 양도세는 단일 50%로 강화되었다.

입주권은 재건축, 재개발 사업 시 관리처분계획인가를 받은 조합원 정비사업 전 보유하던
집 대신 공사 후 받을 새집에 입주할 수 있는 권리다.

그림 입주권과 분양권의 차이

가로주택정비사업은 가로구역(도로로 둘러싸인 지역)에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거 환경을 개선하는 사업이다.
사업대상 지역은 도시계획시설 도로로 둘러싸인 면적 1만 m^2 이하의 가로구역 중 노후 불량 건축물 수가 전체 건축물의
2/3 이상이고 해당 구역에 있는 주택 수가 20세대 이상이면 가능하다.

소규모 재건축사업
정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업이다.

*빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법
1. 해당 사업 시행구역의 면적 1만 m^2 미만 일 것
2. 노후, 부량 건축물의 수가 해당 사업 시행구역 전체 건축물의 수의 2/3 이상 일 것
3. 기존 주택의 세대수가 200세대 미만일 것

공공 재개발은 LH, SH 등 공공기관이 시행사로 참여해서 주택 공급 및 주거환경 개선 등을 촉진하는 재개발사업이다.

대출
투기지역과 투기과열지구는 LTV, DTI 40%, 9억 원 초과분은 20% 차등 적용되며 15억 원 이상 주택은 주택담보대출이 금지된다.

2 주택 이상 신규 구입 주택담보대출은 원천 봉쇄가 되며 중도금 대출도 세대당 보증건수 1건으로 제한된다.

비례율 적용 투자 수익 계산 (사진)

예상 감정가액 (사진)

현재 사업 진행 단계가 추진위원회 구성도 안된 초기 단계라면 10년 이상 긴 세월을 기다릴 마음의 준비를 하고 접근하는 것이 좋다.

사업시행계획인가까지 갔다면 힘든 산은 다 넘었다고 할 수 있다.

투자를 원하는 투자자라면 관리처분계획인가 이전에 조합원 분양권을 구입해야 한다.

비례율은 재개발 사업에 따른 개발이익 비율로 관리처분계획인가 시점에 확정된다.

한남 1구역
이태원역 주변 상권 활성화 및 구역 내 도로를 정비하면서 임대 가격이 상승했고,
주택을 상가로 용도 변경하는 소유자도 드러나면서 상가 주인들의 반대로
조합설립을 위한 동의 요건을 채우지 못했다.

한남 4/5구역
신분당선 3단계 연장성 보광역이 예정되어 있고 미래가치가 높다.
사업성이 좋고 비교적 평지이며 한강 조망이 가능하다.

한강로구역 도시환경정비사업 구역별 정보
국제빌딩과 용산역 전면 구역을 제외한 삼각지역 부근 158번지 일대와
신용산역 북측 1, 2구역, 정비창 전면 1,2,3구역이다.

아현 1구역
단독주택과 빌라가 대부분이고 상가 비율이 적으며 구역 내 존치나 대토 해야 할
시설이 없어서, 사업이 진행되기만 한다면 생각보다 빠르게 진행될 수 있다.

성수 1 지구
한강 조망이 가능하며 분당선 지하철역과 서울숲 접근성이 좋아 관심이 높다.

성수 2 지구
재래시장과 상가 상인들, 종교시설 과협 의도 남아 있어 아직 갈 길이 멀어 보인다.

양도세 중과 배제
전라남도 해남에 3억 원 이하 주택이 2채 있고 서울에 1채가 있는 경우 서울 주택을 팔 때
해남 집은 중과 주택수에 포함되지 않아 양도세 일반세율 6~45% 적용된다.

신당 8구역
5.6호선, 3.6호선, 2호선을 도보 10분 이내로 이용할 수 있고 한남대교, 동호대교, 강변북로, 올림픽대로 진출이 용이하다.

신당 9구역
맞은편에는 남산타운 아파트 위치
아래로 용산 한남 더 힐로 이어져 향후 개발이 완료되면 고급 주거 단지 벨트 형성 예상
단점은 주변에 학교가 없다.

신당 11구역
지하철 2.6호선 신당역, 2호선 상왕십리역 도보 이용 가능
청계천, 서울숲, 무학봉근 리 공원이 있고 신당초, 무학초, 성동고가 위치

마천 1구역
단기간에 추진되기는 어렵겠지만 장기적으로 충분히 투자해볼 만한 지역

노량진 3구역
지하철 1.9호선 노량진역, 7호선 장승배기역 도보, 구역 내 초등학교로 1구역과 함께 최고의 구역으로 평가

노량진 8구역
동작구 대방동 44-1번지 일대 노량진 8구역은 여의도와 용산이 가깝고, 대방역/노량진역 사이에 위치
직장인 유입이 용이

흑석 1구역
월세 받고 있는 조합원들의 반대와 빗물펌프장 이전, 공원부지 기부 채납 등의 갈등으로
75% 이상 동의를 확보하지 못해 조합설립인가를 받지 못하고 있다.

흑석 2구역
상권이 발달해 있어 조합원들이 재개발 사업의 필요성을 느끼지 못하고 있는 것이 정비사업 속도를 느리게 하는 원인

흑석 11구역
재개발 구역 중 서울시 최초로 신탁방식으로 추진하며 한국 토지신탁을 사업대행자로 선정
단지 주변 초, 중, 고등학교가 없는 점은 아쉽다.

이문 3구역
단독 주택 비율이 높아 건립세대수 대비 조합원 수가 적으며 사업성이 좋아 이문, 휘경 뉴타운에서 최고의 구역으로 평가

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