꼬마빌딩 재태크 무작정 따라하기 - 신동원

 

교과서처럼 짜임새 있게 설명이 잘되어 있는 책이다.

입지선정에서 세금 문제까지 연결되어 있고 실제 사례도 열거 되어 있어 간접 경험하는데 도움이 되었다.

그러나 생각 보다 높은 금액의 매매가를 보면서 나도 할 수 있을까? 라는 생각보다 Another level이라는 위축감이 들었다.

소자본에서 시작해서 20억 빌딩을 소유하기 까지 그 과정이 있었으면 얼마나 좋았을까 생각해본다.

대충 100억 정도 있고 빌딩을 구매하고 구독자 같은 경우는 이 책을 사서 보라고 추천하고 싶다.

100억 건물을 살 수 있는 꿈을 꾸어 보자. 

 

[본문요약]

건물주는 안정적으로 임대료를 받기 위해 건물의 시설상태와 청결상태를 매일 유지해야 한다. 공실이 나지 않도록 임대전략과 건물홍보도 꾸준히 연구해야 하고, 인근 지역에서 내 건물의 인지도를 높이기 위해 꾸준한 노력을 기울여야 한다.

건물주가 되기 위해 실제로 거주하면서도 내심 부담스러웠던 40평대 분당 아파트를 매각해 자본이득을 실현한 위, 임대사업을 위한 꼬마 빌딩 매입으로 투자를 전환했다.

아파트는 대부분 시세 차익이 목적인 반면, 꼬마빌딩 투자는 임대수익을 만드는데 목적이 있다.

임대사업을 위한 수익형 부동산 유형 중 가장 안정적인 1인 거주가구를 위한 주택 임대사업은 지속적으로 증가하고, 관리시스템도 안착 할 것이다.

꼬마빌딩을 매입 할 때는 입지가 검증된 지역이 좋다. 건물은 얼마든지 새로 만들거나 변경할 수 있지만, 입지는 마음대로 변경할수 없다. 땅이 다소 작거나 노후되었더라도 입지가 인정된 지역의 건물을 매입해야 한다. 입지가 인정된 지역에는 30대 전후반의 1인 거주가구와 그들을 위한 편의 시설이 밀집되어 있다.

 강남 상가주택 매입

예, 토지와 건물이 38억원 (예상 감정가 33억원)

담보인정비율 75%, 담보인정가액 33억원 x 75% => 24억 7500만원

주거용 방 숫자는 총 8개 x 3700만원 = 2억 9600만원 (방공제)

근린생활시설의 총 보증금 9,000만원 => 총 공제금 2억 9600만원 + 9000만원 = 3억 8600만원

실제 대출 금액 24억 7500만원 – 3억 8600만원  = 20억 8900만원

건물주가 매각을 결정하고 소유권 이전까지 통상적으로 1년 이상 걸린다.

그러다보니 요즘은 오히려 지어놓은 꼬마빌딩을 매입하는 것이 유리 할 수 있다. 

꼬마빌딩의 투자자 유형

1.     부동산 자산에 투자하여 장기적으로 보유만 하다가 매도하려는 투자자 – 안정적인 자본 이득 추구

2.     매입 즉시 월세가 나오는 꼬마 빌딩을 사려는 투자자 – 개발에 따른 위험을 줄이고 임대 수입을 추구

3.     자신이 거주하면서 임대수입도 얻어려는 투자자 – 실거주 + 임대 안정적인 부동산 투자를 선호

4.     임지가 우수한 부지에 상가 건물을 보유하려는 투자자 – 투자현금을 확보한 상태이며,

         높은 임대수익보다 장기적인 자본이득 선호

5.     내가 원하는 대로 꼬마빌딩을 신축해 임대사업을 하려는 투자자 – 수익형 개발 프로세스를 이해하고,

        임대수입과 자본이득을 동시에 추구

6.     적은 자본으로 높은 매매차익을 기대하는 투자자 – 실행 확률 매우 낮음

대출을 받는 경우 부채 감당 능력이 중요하다.

꼬마 빌딩의 개발 기간 동안 매월 납부하는 대출이자를 감당할 수 있어야 한다.

혹시 모를 공사지연에 따른 대출 이자납부 능력도 필수다.

 꼬마빌딩 개발의 핵심은 저평가된 부동산을 찾아 가치를 높이는 것이다.

임대수익률 계산시 따져보아야 할 것들

1.     부동산매입금액

2.     소유권이전비용(취득세, 등기비용)

3.     부동산중개수수료

4.     건축빙용 (설계비, 감리비, PM용역비, 측량비, 철거비, 건축공사비, 인입비 등)

5.     기타비용(예비비, 가전/가구비용 등)

6.     세금 제반비용(국세, 지방세 등 정책에 따른 심한 변동으로 인해 계산에서 제외)

7.     은행 대출금

8.     공실비용(연간 공실 비용)

9.     은행 대출 (연간 이자 비용)

10.  관리빙용 (관리회사 위탁빙용, 중개수수료, 건물청소요역비, 시설수리비, 공용전기, 인터넷 케이블, CCTV요금, 전기안전관리비, 소방안전대행비, 엘리베이터 유지보수비용, 정화조청소비 등)

11.  예상 임대가의 연간 총액, 관리비의 연간 총액

12.  예상 보증금

신축건물을 매입할 경우 준공경과 연수 10년 미만을 기준으로 임대수익률을 놓고 판단하면 된다.

노후한 건물을 매입할 경우 리모델링 또는 신축을 고려해 판단해야 한다. 

개발에 따른 부담감으로 인해 개인투자자들은 꼬마 빌딩을 선뜻 실행하지 못한다.

하지만 이는 개발에 따른 시세차익을 누질수 있는 시장이 아직까지 남아 있는 이유이기도 하다.

내 입맛에 딱 맞추어 입지를 선택할 수는 없다.

이런 이유로 좋은 토지의 매입이 수익형 부동산 임대사업이 성공에서 절반을 차지한다. 

좋은 토지 매입이란, 내가 가진 현금과 투자 목적에 맟춰 임대수입을 위한 수익형 부동산을 개발 할 수 있는 토지를 찾아 매입하는 것이다. 사람마다 보는 관점과 투자 목적이 다르기 때문에 수도권에 있는 모든 토지는 매매가격과 투자 목적에 따라 좋은 토지가 될 수 있다.

임대사업을 위한 꼬마 빌딩의 개발에서 개발에 따른 시세차익도 물론 중요하다. 하지만 이보다 앞서 생각해야할 부분이 있다. 임대 사업성을 예측해 미래 부동산의 자산가치 증식에도 목적을 두어야 한다는 것이다. 또한, 개발을 실행하는 지역 인근의 공유 발전에도 긍정적인 영향을 미치기 위해 노력해야 한다.

투자 지역을 선택하는 기준

1.     내가 잘 아는 지역을 선택하는 것이 좋다.

2.     잘모르는 지역이라도 흥미로운 지역이 있다면 그곳을 집중적으로 공부

3.     내가 머무는 곳과 너무 먼곳을 피하는 것이 좋다.

        차로 가는데 두시간 넘게 걸린다면 운용 및 관리 측면에서 상당히 힘들어 질수도 있다.

투자 지역내 입지를 선정하는 기준

1.     교통 여건이 좋은 곳

2.     큰 기업이나 상업시설, 문화시설등이 가까운 곳

3.     대로변 접근성이 좋거나 해당 필지가 접한 도로폭이 넓을수록 좋다.

4.     학눈에 좋은곳을 선택

5.     나중에 쉽게 팔 수 있는 곳인지 심사숙고해서 결정

 

토지대장과 등기사항증명서 중 토지면적은 토지대장상 면적을 기준으로 잡아야 한다.

건축 사무소 고르기

1.     설계되면 최소 2곳 이상 받아 본다.

2.     단가가 낮은게 능사는 아니다.

3.     바뀌는 지역 조례와 법규까지 챙기는 건축사무소

4.     반드시 자격증을 소유한 건축설계사에게 의뢰 하라

5.     지인이라고 다 믿을순 없다.

6.     포트폴리오가 말해준다.

건축사무소와 시공업체를 더욱 쉽게 선정하는 방법은 열악한 환경에서 번듯한 건축물을 지어낸 업체를 찾는 것이다. 누가 봐도 노후한 건물들이 비탈진 경사면에 즐비해 공사하기 열악한 지역인데, 그 가운데 우뚝 솟아 있는 감각 있는 건축물이 보인다면 선택 대상이다.

건축사가 대략적인 입체 평면도를 그리고, 볼륨 감각을 익힐수 있도록 모형도를 만드는게 좋다. 

설계기간이 길수록 공사 현장에서 문제가 최소화되고 최적화된 건축물이 완성 된다. 

기둥을 세우고 방수공사를 하고 창호공사를 하는 것은 물론, 누수가 없도록 꼼꼼하게 체크해야 한다.

누수는 창호 공사와 방수공사의 미흡에서 주로 발생한다. 

하자보증보험증권이란 건물 완공후 하자보수 문제가 발생했는데, 시공업체에서 하자공사를 하지 않을때를 대비해 발행하는 보험증권이다.

도급계약서를 작성할 때부터 신축건물 인도후 담보책임기간을 계약서에 작성한다. 신축할 경우 대부분 종합건설 면허를 갖춘 시공업체를 선택하게 되는데, 이때 하자담보책임 범위를 1년 ~ 10년 이상까지 시공업체가 부담하는 것으로 정해 보험증권을 발행한다.

가장 좋은 방법은 담수작업이다. 물론 시공업체 측에서 굉장히 싫어할수도 있지만, 비가 오지 않는 상황에서 하자를 체크하기엔 이만한 방법이 없다.

꼬마빌딩 입대 사업도 이제 어엿한 하나의 사업인 것을 잊어서는 안된다. 전문적으로 운영 및 관리해야 한다.

대부분의 임차인은 문자발송 시점에 밀린 관리비나 임대료를 납후한다. 매월 납부일에 문자 발송하는 것은 임대사업 운영의 기본업다.

임대료 연체시 연체 1개월 이후부터 연 00% 연체 이자가 임대료에 가산되면, 2기 이상 임대료 미납시 임대인의 별도의 서면 통보 없이 즉시 명도소송을 진행할 수 있다. 이 경우 소송 비용은 임차인의 보증금에서 차감하여, 명도완료 시까지의 임대료와 연체이자, 각종 공과금와 원상복구 비용은 임차인이 부담한다.

전세권 설정등기에 협조한 임대인이라면 임차인이 퇴실시 직접 전세권등기말소를 하도록 해야 한다는 사실을 잊지 말자. 

본 부동산에 전세권 설정등기는 불가하며, 전입신고와 확정일자로 대체하기에 임차인과 임대인이 쌍방 합의 한다.

전세권 설정과 말소비용은 임차인이 부담한다. 

퇴실시 전세권 설정 등기 말소와 전세보증금의 반환은 동시이행으로 한다.

임대인은 임차인이 전세자금 대출 받은 데 협조한다. 단, 임차인이 전제자금 대출 가능 여부를 미리확인하고 계약하는 것이므로 전세자금 대출의 책임은 임차인에게 있으며, 임대인은 잔금 불이행시 별도의 서명 통보 없이 계약을 해지 할수 있다. 이 경우 임차인이 입금한 계약금은 해약금을 추정되어 반환 받을수 있다.

전세 또는 보증금이 많은 월세 임대차계약만료 퇴실통보

 : 계약만료에 따라 퇴실의사가 있을 경우 임차인은 계약 만료 3개월 전에 임대인에게 통보해야하며, 보증금 반환을 위한 제 3의 새로운 임차인을 맞추는데 적극 협조

임차인은 게약 기간 만료시 퇴실시 제3의 새로운 임차인의 입주일까지 임대료, 공과금 등을 부담하여, 임대인 측 중개수수료는 임차인이 부담한다.

입주후 변기 막힘, 하수구 막힘, 임차인의 관리 부주의로 인한 보일러, 수도 동파, 건전기 교체, 전구 교체 등 입주자의 사용으로 인한 소소한 비품의 구입 비용과 임차인의 사용부주의로 발생하는 수리 비용은 임차인이 부담한다.

화재와 관련해 체크해야 하는 사항

1.     수익형 부동산의 매입 또는 신축 건물 준공이 완료되면 즉시 화재보험에 가입할 것

2.     건물에 화재가 발생하면 화재현장 확인과 수습을 위한 증거자료를 충분히 확보할 것

3.     원상본구 기간이 짧아야 하며, 화재발생 당일부터 화재현장의 원상복구를 시작할 것

4.     침구, 화재, 태풍, 정전, 한파, 폭염 등 재난에 대비해 조치 할 수 있는 응급사항 매뉴얼을 준비 할 것

연체가 발생하면 해당 호실을 직접 방문해서 퇴실을 권유한다. 이번 달의 임대료 연체가 문제가 아니다. 다음 달도 연체될 확률이 매우 높다. 따라서 보증금 여유가 있을 때 퇴실을 권유하는 것을 추천한다.

임대료를 납부하여 임대공간을 사용하는 입주자들을 위한 배려는 적당한 거리를 유지하면서 그들의 감성을 이해하는 것이다.

강남구 전체 지도를 놓고 보면 1종 일반주거지역과 1종 전용주거지역의 분포도가 적다. 그만큼 희소가치가 높음을 알 수 있다.

안정적인 현금흐름을 창출해 얻은 수익으로 자산을 늘리기 위해 부동산을 추가로 매입하는 것에는 동의 한다. 하지만 사실 우리는 기존에 보유한 부동산을 매각하고 다른 부동산을 매입하는 것은 추천하지 않는다. 부동산은 가능하면 오래 보유하고 팔지 않는 것이 훨씬 좋다고 판단하기 때문이다.

꼬마빌딩을 개발할 때 반드시 체크해야 하는 것은 역세권 위주로 30대 전후 인구의 유입 가능성이 높은 지역인지 여부다.

하자가 많을수록, 일반 상식을 벗어나 소위된 부동산일수록 해결책만 찾으면 가치가 높아진다.