빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전투자가이드 – 김윤수

 

빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전투자가이드 – 김윤수

최근 빌딩 관련 책을 유심히 보고 있는데 공통점이 있다.

책 제목이 상당히 길다. 블로그 쓰면서 이렇게 긴 책 제목이 또 있을까 생각 되기도 한다.

간단하게 본인 아이디어 처럼 "빌사남, 빌당 구매 가이드" 이 정도로 했으면 어땠을까 생각해본다.

빌딩 구매 계약시 기본적으로 50억 이상이 거래되고 있어서 상당히 내가 생각하는 

꼬마 빌딩과는 거리가 있어 보인다. 

이전에 읽은 책은 황준석 저자 보다는 디테일한 내용이 많아서 참고할 내용이 많았다.

그렇지만 강남, 용산, 홍대, 연남동, 망원동을 추천하는데 쉽게 접근할 수 있는 가격대가 아니라서 고민이다.

그래도 꿈을 버리지 말고 서울 어느 한곳에 빌딩을 건설하는 꿈을 생각하니 나도 모르게 설레인다.

건물주를 희망하는 분들은 이 책을 꼭 읽어 보라고 추천한다

[본문 요약]

대출을 현명하게 활용하자.

1.     매입하려는 건물을 담보로 받는 담보대출

         보통 은행에서 대출 나갈 때는 감정가액을 기준으로 대출 산정

2.     매수자의 신용오데 따라 추가적으로 신용대출

         개인 소득 자료, 법인은 재무제표가 있어야 한다.

3.     RTI(임대업이자상환비율) 규제 여부

         법인 명의로 건물을 매입할 경우에는 RTI 규제를 받지 않기 때문에 개인 명의로 매입하는 것보다 대출을 더 많이 받을수 있다.

 

성공적인 투자기를 하기위해서는 공인중개사, 은행지점장, 건축사이다.

 

각각 다른 은행으로 해서 최소 2군데 이상 비교하여 선택해야 한다.

 

직접 전체를 혼자하려고 하지 말자.

직접 빌딩투자관련 자료를 찾고, 혼자 배워서 하기에는 시간이 오래 걸리고 실수 확률도 높다.

 

꼬마빌딩 투자는 단순히 돈을 투자해 매매차익을 얻는 것이 아니라 새로운 임대사업을 운영하는 것이다.

 

건물을 매입하고자 하는 초보 투자자들은 현재 시장에 나와 있는 매물도 봐야겠지만,

그보다 먼저 최근 1년 동안 그 주변에서 매각된 빌딩을 살펴보면 벤치마킹해보야 한다.

 

부동산 검토할 때 현장에서 꼭 함께 봐야 하는 서류로는 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획서가 있다.

 

건축물대장을 볼 때 가장 먼저 대지면적과 연면적을 확인해야 하는데, 여기서 건축물대장상의 대지면적과 토지대장의 면적의 도로 확보 등으로 인해 다를 수 있다.

토지계획이용서

  토지의 가치를 확인 할 수 있는 가장 중요한 서류이며, 대당 토지의 정확한 모양과 용도지역, 국투이용계획에 관한 법률 등을 확인할 수 있다.

  용도지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 재정비촉진지구, 미관지구, 절대 상대보호구역 등 확인해야할 부분이 많다.

 

일반적으로 건축행위가 가능한 필지를 말한다. 건물이 깔고 있는 땅이라고 보면 된다.

연면적이란 대지에 늘어선 하나의 건축물 전체의 바닥면적의 합계를 말한다. 지상층뿐만 아니라 지하층과 주차장 시설등 모든 면적을 포함한다. 일정 규모 이상의 중대형 빌딩은 연면적당 가격으로 빌딩가격을 산정한다.

건폐율은 대지면 면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 대지 100평 건폐율 60%인 경우 건축면적 60평인 된다. 용적률은 대지면적에 대한 건축 연면적의 비율을 말하는 것이다.

건폐율이 높다는 것은 건물이 가로로 길다는 것이고 용적률이 높다는 것은 건물 높이가 높다는 것이다.

건물의 임대수익은 건물자치를 나타내는 중요한 요소이다. 대부분의 투자자들은 임대수익을 얻을 목적으로 꼬마빌딩에 투자하기 때문에 임대수익을 분석하는 것은 빌딩 투자의 필수이다.

 

A급 빌딩의 기준 1. 환금성 높은 지역 2. 땅의 가치가 높아야 한다. 3. 도로를 잘 접한 건물

 

우리마을가게 상권분석 서비스

 점포이력, 시설물, 상존인구, 상권정보 등을 볼수 있는데, 서울시의 빅데이트를 기반으로 하는 것이기 때문에 행당 지역의 정보를 볼수 있다는 장점이 있다.

현금 여력이 된다면 노후된 주택 건물을 저렴하게 매입해 용도 변경을 통해 근린 생활시설 건물로 만드는 것도 좋은 투자 방법이 될 수 있다.

 

환금성이 높다는 건 그만큼 거래가 많이 되고 가격이 오르는 지역이라는 것이다.

건물에 투자할 때 가장 기본은 바로 거래량이 만은 지역의 빌딩을 찾는 것이다.

 

대로변 쪽에 높은 빌딩이 들어서는 것은 상권에 직접적인 호재라고 볼 수 있다.

북적북적한 곳이 아닌 여유로운 공원이 생기는 것도 호재로 볼 수 있다. 예를 들어 연남동 폐철길이 경의선 숲길로 변하며 주변 상권이 좋아진 것이 좋은 예이다.

 

근린생활시설 건물을 기준으로 볼대 리모델링을 할 경우 연면적당 250~300만원, 신축은 약 500~ 550만원 정도로 보면 된다.

 

실시설계는 전구와 변기까지 어떤 제품을 써야 하는지 상세하게 설계하는 것이다.

 

시공사를 선정할 때는 회사가 튼튼학 업력이 되며 공사 경험이 많은 곳이어야 한다. 그리고 a/s가 잘되는 업체여야 된다.

 

주택을 근린생활시설로 변경하는 조건은 건물이 오래 되고 주차장이 확보되어 있고 정화조 용량 등만 확인하면 어렵지 않게 확인 할수 있다.

 

건물 전체 이미지에 영향을 주는 1층은 건물의 얼굴이다 보니 임대에 신중해야 한다.

 

임차인을 구하기 어렵다면 건물주가 직접 1층에 매장을 운영하는 방법도 있고, 또는 주변에 장사를 잘하는 사람이 있다면 같이 공동투자를 하여 운영은 그 사람에게 맡기면 건물주는 임대료와 별도로 사업소득까지 얻을 수 있다.

 

꼬마빌딩도 단순히 임대만 주는 공간이 아니라 건물 전체를 하나의 상품으로 봐야 한다.

 

법인을 설립하는 데는 넉넉잡아 일중일 정도의 시간이 소요되기 때문에 이를 감안해 계약을 진행하면 된다.

 

공동담보로 제공할 담보 부동산이 있으면 대출 조건이 달라지기 때문에 살고 있는 집이나 상가, 소유하고 있는 땅 등 공동 담보로 제공할 수 있는 부동산을 확인하여 이를 추가 담보로 제공했을때 얼마까지 대출이 가능한지 은행가 미리 협의를 해야 한다.

은행에서 대출조건이 가장 좋은 시기는 1년중 년초이다.

 

20~30대가 주로 모이는 지역 위주로 투자지역을 정하는 것이 좋다.

 

환금성이 높은 지역으로는 강남, 서초, 송파, 홍대, 용산, 이태원, 성수동, 대학가 근처 등 소비력이 좋은 20~30대 젊은 층들이 많이 찾는 누구나 다 알만한 지역을 꼽을수 있다.

 

주관적인 입장에서 매도자가 건물을 매각하는 이유를 생각해 봐야 한다. 입장을 바꿔서 내가 매도자라면 현재 소유하고 있는 꼬마빌딩이 임대 수익도 잘나오고 시세가 오르는 지역의 좋은 조건이라면 매각할 이유가 있는지를 생각해 보는 것이다.

 

투자하려면 과감해져야 한다. 좋은 매물은 생각보다 빨리 매각 되기 때문이다.

 

보통 은행의 대출 승인은 1~2주 정도 걸린다고 가정하면 승인기간이후에 맟춰 잔금 스케쥴을 잡아야 한다.

 

부가가치세법에서 정하고 있는 사업의 포괄양수도라는 제도를 활용하는 것도 좋은 방법이다.

 

잔금정산서까지 확인했다면 시건장치, 도면, 외주관리계약서 등 부서적인 서류를 받아야 한다.

 

꼬마 빌딩의 경우 직접 관리할지, 아니면 관리인을 채용해서 할지도 생각해 봐야 한다. 보통 기계식 주차장이 없는 연면적 200평 미만의 꼬마빌딩 정도는 따로 상주관리인을 두지 않고 관리한다.

 

제소전화해조서를 작성해 두면 임대료가 미납되거나 문제가 발생했을 때 시간과 비용을 줄일수 있다.

 

꼬마빌딩의 경우는 임차인 관리를 제외하고는 크게 신경 쓸 것이 없기 때문에 건물주가 직접 관리를 통해 월 지출 비용을 최소한으로 줄이는 것이 좋다.

우선 최소한 1~2년 한번 정도 ‘외벽 청소’를 해야 한다.

CCTV는 설치는 필수다.

 

임대료가 2회 이상 밀렸을때는 구두로만 말하지 말고 ‘내용증명’으로 보내는 것이 좋다. 아무래도 말보다는 서류로 받았을 때 임차인 받아들이는 느낌이 다르기 때문이다.

 

공실클럽의 경우 사이트에 매물을 올리면 공동중개사라도 임대인에게서 받은 수수료의 0.3%를 임차를 맞춘 임차인 중개사에게 셰어해 준다.

 

꼬마빌딩 투자의 핵심은 매각이다.

세금을 최대한 줄여서 파는 것이다. 세무적인 측면도 중요하지만 무엇보다 빌딩 경기가 좋고, 또 그 지역의 경기가 호황일 때 매각하는 것이 좋다.

 

강남이나 주요 지역의 건물주들이 부자가 되는 이유는 남들이 팔 때 팔지 않고 버텼기 때문이다.

 

재산세의 경우는 전 층 근린생활시설로 되어 있는 경우라면 세금이 많지 않지만, 주택이 포함된 경우에는 최근 주택에 대한 규제가 심해져 세금 부담이 커질수 있다. 종합부동사세는 빌딩의 경우는 80억이 넘어야 납부한다.

 

양도소득세 절세방안

1.     절세방안은 필요 경비로 인정되는 비용에 대한 증빙들을 꼼꼼하게 챙기는 것이다.

2.     공동명의로 취득하는 것이다.