나는 아파트 대신 강꼬빌딩을 산다 - 황준석

 

종부세 여파로 아파트 보다 상가나 빌딩에 관심이 높아진것 같다.

최근 국토부 자료를 보더라도 개인사업자 부채 비율이 높고 그 부채의 대부분이 부동산인것으로 나타난것이다. 

강남꼬마빌딩을 줄여서 강꼬빌딩으로 저자는 말한다.

지금은 빌딩 값도 많이 올라서 쉽게 살수 있는 물건은 아닌것 같다.

하지만 본인 자금력으로 충분히 투자할 수있는 곳을 골라보는 혜안이 필요하기에 이런 책이 필요하다.

다만 좀더 상세하게 설명해주었더라면 도움이 되었을 것인데라는 아쉬움이 있다.

그래서 Detail보다 빌딩 구매 간접 경험을 해보고 싶다면 이 책을 읽어 보라고 추천한다.

아파트를 보유하고 계신 분들은 다른 투자처로 빌딩을 고민중이라면 도서관에서 빌려서 보자.

[본문요약]

꼬마빌딩은 7층 이하 건물이다. 

주거용으로 쓰는 곳도 있고 저층은 상가와 사무실로 쓰고 상층은 주거에 사용되는 곳도 있다.

 건물 전체를 상가와 사무실로 쓰는 곳도 있다. 면적은 대략은 100평이하다.

자산 이동이나 투자를 할때는 객관적인 시각과 판단으로 결정해야지 친분에 따라 결정해서는 안 된다는 것이다.

왜 강남인가?
1. 강남은 수많은 직장이 몰려 있는 곳이다.
2. 대규모 아파트 단지를 비롯해 고급 주상복합 및 400여개에 육박하는 오피스텔, 건물이 있고 대로변 뒤편으로는 빌라와 단독 주택이 많다.
3. 학군이 우수하다.
4. 2,3,7,9호 및 분당선, 신분당선이 총 6개 지하철이 지나간다.

월세 수익을 얻기 위해서는 시세차익형 부동산을 선택할 때와는 달리 현재 가치가 높고 앞으로도 그 가치가 유지되거나 상승하는 지역을 선택해야 한다.

내가 사느 지역 혹은 잘아는 지역에서 강남과 요건과 비슷한 곳을 찾았다고 하더라도 이런한 네 가지 요소 중 어떤 것들이 있는지, 그에 따라 어떤 세입자들이 많이 모여드는지를 판단해서 꼬마빌딩을 선택해야 한다.

꼬마빌딩은 주거, 소형상가, 소형 사무실로 이루어져 있어서 임대 안정성이 비교적 높으며 시세차익과 월세를 동시에 얻을수 있는 복합수익형 부동산입니다.

대출은 매매가격이 나이라 감정평가 금액을 기준으로 해당 금액에서 몇 퍼센트를 대출해는 방식

임대수요가 확실한 부동산을 살때는 최대한 대출을 해도 전혀 무리가 없으면 그렇지 않는 부동산은 조금 대출하는 것이 아니라 아예 사지 않는 편이 낫기 때문이다.

임대를 주기 위해서는 철저히 세입자를 위한 입지, 구조, 인테리어를 갖추면 되는데, 본인이 사용하기 위해서는 본인이 좋아하는 입지, 구조, 인테리어를 갖추면 된다고 생각한다.

신축할때는 매입하는 강꼬빌딩 이외에 인근 건물에도 관심을 가져야 한다.

신축하다보면 주변 건물 소유주가 세입자들로부터 민원을 받을수 있다.

리모델링에 특기가 있는 사람이 낡은 구옥을 사서 리모델링후 매도할 계획이라면 남들이 사는 가역에 사더라도 본인 입장에서는 저평가된 부동산을 사는 것과 같은 효과이다.

강꼬빌딩을 살 때 첫째 우량한 빌딩과 둘째 낮은 가격에 사는 것이다.
낮은 가격에 집중하기 보다 제대로 된 건물을 선택하는 것이 훨씬 중요하다.

건물의 시세를 파악하기 위해서는 6개월 이상 해당 지역의 매물을 직접 보고 각 건물의 특징과 가격을 파악해야 한다.

부동산을 살 때 가장 중용하게 고려해야 할 것은 입지다.

입지를 보는 기준
1. 1~2인 가구 대상의 빌딩 입지
2. 3~4인 가구 대상 입지
    자녀가 있는 세대는 반드시 유치원, 학교가 인접
3. 상가 및 사무용 빌딩 입지
    주거용 건물은 골목 안쪽에 있는데 비해 대로의 이면도로 혹은 메인 골목에 자리하고 있다.

상가의 입지는 과거의 영향력이 줄어 들고, 사업자의 능력이 중요해졌다.

소득이 높은 사람이 소득이 낮은 사람에 비해 수가 적기 때문이고, 크기가 커질수록 세입자들은 월세보다 반전세 혹은 전세를 선호하기 때문이다.

임대 관리가 번기롭더라도 작은 크기로 여러 세입자를 들이는 것이 임대 안정성 면에서 훨씬 유리

인테리어 트렌드를 이끄는 회사의 매장을 가보면 어렵지 않게 알수 있다. 예를 들어, 이케아 매장에 가보면 컨셉트에 따라 여러 샘플하우스가 있는데 100퍼센트 따라 할 수 없어도 일정 부분 참고하면 차별화된 인테리어를 할수 있다.

건축하기 전에 인근 건물의 하자에 대해 해당 건물주보다 더 정확하고 확실학에 파악하고 사진으로 남겨둬야 향후 일어날 수 있는 법적 다툼을 방지할 수 잇고, 소송하게 돼도 유리할 결과를 얻을수 있습니다.

대부분의 공사는 처음 예상한 비용보다 10퍼센트 정도 더 드는 경우가 허다하다. 
특별한 경우를 제외하면 처음 견적보다 30퍼센트 정도 더 나오는 것이 최대입니다.

안사도 그만이라는 마음으로 느긋하게 접근해야지 그렇지 않으면 화나는 일도 많을 뿐더러 계약도 순조롭게 진행 되지 않습니다.

인구 유입이 꾸준히 이러지려면 지역 특색이 아닌 학교, 직장과 같이 강제성이 갖는 요소가 있어야 한다. 

도로와 맞닿는 부분이 직사각형인 땅이나 건물이 좋은 이유는, 상가를 짓든, 주택을 짓든 눈에 잘 띄고 접근성이 좋기 때문이다. 주차대수를 더 많이 확보 할 수 있고 주차하기가 편리하다. 

임대 기간 만료가 얼마 남지 않은 세입자를 가장 먼저 내보내는데, 이사비용과 집을 구할 때 필요한 중개수수료를 제시하면 비교적 쉽게 명도가 이뤄집니다. 합의가 이루어진 최대한 가가운 시일로 이사날짜를 잡습니다.

시공사선정을 위해 해당 건설사에서 지은 건물을 방문할 때 반드시 현장 소장이 누구였는지도 함께 확인 필요.

세입자 관리
1. 애초에 세입자를 잘 선정해야 한다.
    세입자의 나이, 성별, 직업과 소득이 안정적인지를 확인해야 한다.
2. 사전에 연체되지 않게 관리한다
    계약할때도 월세 날짜를 꼭 지켜달라고 당부해야 하고 납부일 며칠전에 알림 문자를 보내기도 해야 합니다.
3. 연체됐을때 단호하게 대처한다.
   만약 월세가 연체됐다면 하루도 그냥 넘어가서는 안된다.

관리가 쉽고 처음 상태에서 유지할 수 있는 자재와 인테리어를 하는 것이 좋다.

강꼬빌딩을 소유하기 적합한 곳은 논현동과 역삼동이다. 여기에 삼성동과 대치동 정도를 들수 있다.

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