꼬마빌딩주의 재태크 습관

 

꼬마 빌딩 뿐만 아니라 부를 축적하기 위해 많은 조언 들이 이 책에 들어가 있다.

일확천금을 바라지 말고 조금씩 부를 쌓아 가고, 부자와 함께 그들의 생활을 자세히

관찰하다보면 자연히 부자의 지름길을 터득할게 될 것이다.

가장 유익한 부분은 상가 유망한 지역을 분석하여 상세히 설명한 부분이다.

어느 곳이 유망한지 앞으로 어떤 호재가 있는지 자세하게 기술되어 있다.

이 책은 꼭 사서 보고 그 지역을 한번이라도 찾아 나서 보자.

[본문요약]

중요한 것은 남들이 거들떠보지 않을 때 황금 알을 낳는 업종이 무엇인지를 간파하는 선경지명이다.

부자들과 가까이 하고 그들의 마인드를 배우려 노력하다 보면

자신도 모르게 부자 바이러스가 온몸에 퍼져 다른 사람에 비해 부자가 훨씬 높아지게 된다.

선수는 희박한 확률보다는 달성 가능한 확률에 의미를 둔다.

이런 식을 1년에 한건 또는 2년에 한건 씩만 해도 건당 수억원을 벌 수 있다.

부자의 세가지 일상

    1. 지금 당장 인적 네트워크를 점검하라

자신의 재산 형성에 도움이 되는 사람들과의 관계에만 치중해도 인생이 너무나 짧게다는 것을 체험적으로 아는 것이 부자다

    2. TV를 끄고 유튜브를 켜라

    3. 신용카드를 쓰기전에 세 번만 참아라

직장인으로서 4년에 1억 모르겠다는 목표를 세우면 그것을 달성하기 위해 매달 200만원을 저축해야 한다.

부자가 되는 고전적인 방법 1.장사 2. 절약, 3.정보 4. 출생, 5. 결혼 6. 행운이라고 한다.

미국은 90%가 한국은 60%가 편의점, 슈퍼마켓, 음식점, 주유소, 술집 등의 장사를 통해 부자가 되었다고 한다.

경기도 광주시는 상수원보호구역으로 물류창고는 많지만 오페수 발생 필연적인 판매시설은 허가 받기가 어려워 그 수가 적은 편이다. 그런 만큼 기존의 물류 창고를 판매 시설로 용도 변견을 할 수 만 있다면 부동산 가치는 배 이상 뛴다.

    1. 작은 종자돈이 생기면 그 금액에 맞는 재테크를 실행 한다.

    2. 빌딩 재테크 중 리스크도 크지만 수익성이 최상급인 건물 신축 재테크에 과감히 도전한다.

    3. 부동산 분야란 아는게 힘이고 정보가 돈인 곳이다.

소규모 근생빌딩의 신축비가 평당 500만원이라면 대수선비는 250 ~ 300만원 정도가 된다. 다가구주택이나 상가주택은 건물 내부가 근생빌딩에 비해 복잡하므로 연면적 100평 전후 소규모 건물의 경우 신축비 평당 600 ~ 700만원선이고 리모델링비는 평당 300 ~ 350만원 이라 볼수 잇다.

공사비는 대수선과 마찬가지로 공사의 범위에 따라 천차만별이지만 대체로 평당 200 ~ 350만원으로 볼 수 있다.

임차인 명도 비용

  1. 중개비와 이사비를 실비 규모로 지급하고 임차인과 명도에 합의하는 경우다.

  2. 중개비와 이사비에 약간의 위로금을 쥐어주고 내보는 경우다.

  3. 중개비, 이사비에 상당한 보상금을 쥐어 줘야 하는 경우다.

 

공사시 민원제기를 업으로 하는 사람의 금품요구에는 절대로 응하기 말고 분쟁위든 소송이든 민원인이 제기하면 정식으로 방어하면 된다.

당신이 타깃으로 하는 건물의 입지를 분석하여 그 건물을 무슨 용도로 층별 임대구성을 할지 정해야 하는데 그러기 위해서는 상권 분석이 필요하다.

상권이 뜨는 곳의 상가 주택 부분을 근생으로 용도 변경하느 리모델링이 좋을 것이고, 역세권이 먹자상권이 어느 정도 갖춰진 곳의 다가구 주택은 원룸이라 1.5룸을 넣으면 수지가 맞을 것이다.

서울 서북권에서 가장 잘나가는 상권은 연신내역 상권이다.

리모델링 추천 업체 경동하우징

빌딩투자에 나서 보면 잘 알수 있지만 빌딩 시장에 나온 매불들은 대개 25년 이상 낡은 건물이 60% 이상이다. 이런 건물 중 입지가 괜찮은 건물을 매입하여 리모델링을 통해 새로운 건물로 재탄생시키면 임대수입 증가는 물론 건물 가치 상승으로 쏠쏠한 수익을 얻을수 있다.

 하자이행증권은 도급계약거상 신축공사대금의 1.5 ~ 3%만큼 보증서를 끊어 주는 것이 일반적이다.

건물을 등기할 때 건축비의 3.16%만큼 보존등기비가 발생한다는 것도 염두에 두고 이 비용을 준비해야 한다.

 아무리 설계를 잘하고 양심적인 건설업자를 붙여도 반드시 일정 부분 추가 비용은 들어간다. 민원도 발생하는게 당연하다고 생각하고 적극적인 마인드로 해결해 나가자. 둘째는 아웃소싱이다. 나보다 이 일을 훨씬 잘 할수 있는 전문가에게 맡기는 것이다. 용역비는 주면 된다.

 대부분의 건설사들은 건축주가 이 부분에 대해 별다른 말을 하지 않으면 자신이 견적내는 신축비에 이 철거 비용을 포함시키지 않는다.

용도 지역이 일반 상업 지역이나 준주거지역은 용적률 높고 고층건물을 지을 수 있지만 그러기 위해서는 한 가지 전제조건이 있다. 즉 토지면적 대략 60평을 넘어야 한다는 것이다.

지식산업센터

   1. 종자돈 1~3억원이 있으며 최대 80%까지 융자 받아 3~10억원대 지식산업센터에 투자 가능

   2. 구분상가와 마찬가지로 소유주가 건물을 관리할 필요가 거의 없다.

   3. 관리해야할 임차인 인 한 사람 또는 하나의 법인이라서 관리가 편하다.

   4. 한번 입주하면 사업이 기울어지기 전에는 웬만해서는 떠나지 않아 임차인 교체에 따른 신경 쓸 일이 적다.

 오피스텔인 군락을 이루어 숲을 이룬 곳은 가급적 피하는 것이 좋다고 본다. 이런 곳에는 오피스텔 건물이 서너 동 정도가 아니라 10동 이상이 나오기 때문이다.

구분상가의 전형적인 예는 ‘아파트 단지 내 상가’이다. 이런 상가들은 큰 폭의 시세상승은 기대하기 어렵지만 비교적 안정적인 임대수입이 보장되어 보수적인 투자자의 선호가 큰 편이다.

택지지구의 구분상가에 투자할 경우 주택 세대수 대비 상가비율이 3% 이내인 곳이 안전하다. 아파트 세대수가 1000세대라면 상가수는 30개 이내가 좋다.

반대로 수익률 5% 가 나오는 수도권에 투자하면 월세 500만원 짜리 구분상가 11억원이면 가능하다.

상가주택이나 근생건물에 10억 ~ 30억대 종잣돈으로 투자하려는 투자자에게는 자신이 잘알고 관심을 두고 있는 지역의 근린상권에 투자를 권한다.

가령, 1층은 점포, 2층은 사무실, 3~4층은 주택으로 구성된 상가주택이라면 입지 분석시 주안점이 무엇일까? 임대수입의 절반 가량을 차지할 1층 점포를 중심으로 분석해야 한다. 1층 점포가 점포로서 안정적인 입지를 갖추고 있느냐가 핵심이다.

서울에서 공시지가는 시세의 60% 정도를 반영하는 것으로 인식되고 있다. 그러나 실무적으로는 공시지가 책정이 부정확한 경우가 종종 발견 된다.

건폐율이란 건축밀도를 나타내는 개념으로 “대지면적에 대한 바닥면적의 비율”로 정의 한다.

건폐율을 규제하는 목적은 지면상세 최소한의 공지를 확보하고 건물과 건물간의 적정 유지함으로써 도시의 과밀화를 억제하고, 일광, 통풍 등을 양호하게 쾌적한 생활환경을 조성하고, 건물 보수나 화재 또는 비상시 피난 등에 필요한 공간을 확보하기 위한 것이다.

이격거리란 대지 안의 공지로서 건물을 지을 때 인접한 대지의 경계선에서 일정 거리를 뛰워야하는 규정을 말한다. 민법에는 인접 대지 경계로부터 0.5m 이상의 거리를 두어야 한다고 정해져 있다.

상가나 건물을 매입하고 할 때, 해당 상가의 권리금 형성 여부와 수준은 해당 상권의 현재 가치와 미래가치를 가늠하게 하는 척도 역할을 한다.

임대수익률 산출 = 연감임대수입/실투자금 x 100
적정가격 산출 공식 = 연간임대수입/0.03(기대수익률 3%) + 보증금

* 빌딩 투자가치 유망 지역

1. 합정, 상수역세권
   2호선과 6호선 환승역인 합정역에서 가까워 당인리문화공원은 접근성이 우수하여
   개장후에는 평일과 주말을 가리지 않고 인파로 붐빌 것으로 보인다.
   합정역 7번출구에서 남쪽으로 공원에 집입하는 길목과 상수역에서 남쪽으로 향하는 도로변

2. 성동구 금호동 상권

금남시장 앞뒤편의 골목상권과 금호 사거리 북쪽 대로변 이면지역

3. 송리단길

4. 당산역 상권

당산역역세권은 대로변과 이면지역에 상권이 골고루 발달해 있으며 상권은 계획 확장중이다. 이면지역에는 당신의 개발 손길을 기다리고 있는 허접한 모습의 단독주택, 다가구 주택, 근생건물들이 아직도 널려 있다.

2호선 6번출구 복동쪽 이면으로 들어가면 초입에는 먹자상권이 형성되어 있고, 안쪽으로 들어가면 도로가 삐뚤빼뚤하고 좁지만 가성비가 좋아 투자가치는 높은 지역이 나온다. 원룸이라 빌라, 다가구 주택등 주거용도의 로모델링이나 신축 부지로 추천할만 하다.

2호선 3번출구 나와 북서쪽 이면에 진입하면 먹자 상권이 잘 발달되어 있어 연중 유동인구로 북적인다. 기존 낡은 건물을 매입하여 상가건물이나 업무용 시설 용도로 리모델링하거나 신축하기 좋은 곳이다.

5. 을지로3가 힙지로 골목상권

6. 샤로수길

한 블록 이면 지역의 3,000 ~ 4,000만원대의 상가주택을 선택해도 나쁘지 않다. 다가구주택은 1층은 상가로 용도 변경하고 2층부터 수요가 충분한 원룸으로 리모델링하면 훌륭한 재태크 효과를 거둘수 있다.

 

 7. 연신내 로데오거리

추천지역은 연신내욕 6번, 7번과 4번, 5번 출구에 접한 로데오거리다.