황과장, 건물주가 되다 - 황성태 외

부동산 투자의 관점에서 바라보지 말고,
사업의 관점에서 바라보자라는 문구가 기억에 남는다.

시장을 분석하고 고객의 니즈가 무엇이고 수익은 어떻게 달성할 것이며
그러기 위해서 투자는 어떻게 받아야 하는지 등

주로 회사에서 사업계획서를 쓰듯이 투자 계획서를 만들어
은행에 가서 투자를 받고 PF 형태로 사업을 해 보는 것을 제안하고 있다.

지금 당장은 아니지만 어느 정도 규모가 정해지고
사업이 가능한 물건을 만날때 이 책의 제일 뒤편에 있는
사업계획서를 읽고 보고 참고해보자.

그날이 빨리 오기를 설레는 마음으로 기다리고 실행해보자.
근데 책 내용중에 NPV 컨셉은 아직 이해를 못해 저자에게 물어봐야 겠다.

[본문요약]

일반인이 부자가 되는 방법은 크게 세가지가 있어. 주식, 부동산, 사업

숨어 있는 가치를 눈에 보이게끔 재탄생시킴으로써 단순한 시세 차익과는 비교할 수 없는 결과를 얻을 수 있을 겁니다. 이런게 사업이다.

아파트는 오른 시기도 있고 내린 시기도 있는 등 가격 기복이 있었지만, 단독주택은 계속 올랐다.
노후 주택 매매가중 건물 가격이 차지하는 비중은 거의 제로이고 땅값 다이다.

우리 사업의 구조는 ‘빨간 벽돌집’을 기본으로, 오래 되어 건물의 가치가 현저히 떨어지는 건물을 매입하고, 부순후, 그 입지와 유동인구 등의 특성을 파악하여 그에 걸 맞은 새로운 건물을 짓고, 임차인을 받아서 운영을 하거나 통째로 매각하여 엑시트 하는 것이다.

일을 기다려서 차익을 실현하는 것이 아니라 적극적으로 가치를 만들어 내는 사업이기에 부가 창출되는 크기다 다르다.

월급쟁이는 시간과 경제적 자유를 꿈꾼다면 자신이 잠자고 있을때도 수익이 발생하는 부의 파이프라인을 깔아야 한다.
단, 이 과정에 앞서 내가 왜 돈을 모으고 있는지, 그 돈을 모아서 무엇을 할 것인지, 그리고 궁극적으로 그 돈에 어떻게 가치 있게 쓸 것인지까지 정해 놓아야 한다.

진짜 부자가 되고 싶다면 적극적으로 자본주의 사회의 시스템을 이용해야 한다. 자본주의 세상에서 성공의 키는 ‘부가가치 창출’에 있다. 특별한 가치가 있는 재화를 재생산해 낼수 있으면 네가 원하는 부의 추월차선을 올라 탈수 있다는 말이다.

사업기획 구상
좋은 사업자를 찾는다. 어떤 건물을 지을 수 있는지 사전에 기획 설계를 통해 확인하고, 주변 환경 및 상권 분석을 통해 그것에 적합한 공간 컨텐츠를 기호기

사업 타당성 분석
총 사업원가를 추정하고, 새로운 건물을 지은후 보유, 운영, 매각 등 사업성이 있는지 수지타산을 분석

자금조달
자기자본 및 사업 참여자의 자본 규모를 계산하고, 사업계획서를 작성하여 금융기관으로부터 추가 자금을 조달

설계 건축사와 협의하에 본격적인 설계도면을 작성 한다.

부지 매입 및 건축 인허가
부지 확보 및 건축 인허가를 득한다.

시공
책임지고 준공할 수 있는 시공사를 섭외하여, 지속적인 관리 감독하에 시공 착수

마케팅
분양과 매각, 그 목표에 따라 해당 건물의 홍보를 계획, 실행

운영, 분양 혹은 매각
시장 상황과 자금 흐름에 딸 전략적인 의사 결정을 내린다.

*사진 : 원가 분석을 위한 엑셀 항목 구성의 예

순운영소득 (Net Operating Income) 파악하는 것이다.
“이 건물의 임대, 운영할 경우 얼마를 벌 수 있느냐에 관한 지표. 유효총소득(월세, 관리비 등 임차인에게서 받는 돈)에서 운영비용(시설유지비, 관리비, 수수료, 재산세, 보험료 등의 비용)을 뺀 금액이 순운영소득다.
자본수익률은 부동산의 자산가치 증감으로 인한 수익률이다.

즉 소득수익률과 자본수익률을 합산한 것이 ‘투자수익률’이다.-> 투자 의사 결정 기준

순운영소득을 정확히 파악하면 아주 간단히 매각 예상 금액을 산출 가능하다.

적정 건물 가치
3억원 (순운영소득) / 3%(추정수익률,자본환원율) = 약 100억원

자본환원율 (Capitalization rate, cap rate) = 부동산 가치 대비 순운영소득 비율
= 순운영소득(ROI) / Value(가치)
예)
매각 추정 가치 : 9억원
원가 : 6.8억원
매각차이 : 2.2억원
자본수익률 : 33% (2.2/6.8)
자기자본금 : 1.69억원 (원가 6.8억원의 25% 가정)
자기자본이익률 : 2.2 / 6.8 (수이익 / 자기자본)

순현재가치 (net present value)
설비투자에서 기대되는 순 캐시플로 할인 후의 현재 가치와 당초의 투자 지출과의 차액
투자 프로젝트의 경제성 판단에 사용 된다

내부수익률 (internal rate of return)
어떤 투자계회에서 발생하는 비용과 편익의 흐름이 있을때, 해당 투자계획의 현재가치를 0으로 만들어 주는 할인율

실전에서는 npv가0보다 클 경우에만 그 사업을 진행할 가치가 있다.

NPV
자본환원율 3%
초기 비용 70억
1년말 수입 2.5억
2년말 수입 2.5억
3년말 수입 2.5억
4년말 수입 2.5억
5년말 수입 85억 (예상 매각가 2억 5천만원 / 3%)
npv 12.6억원 ( 총 년도별 수익 10억 + (85-70)억 =15억인데 이 금액은 어떻게 나왔지?)

IRR
초기비용 70억
1년말 수입 2.5억
2년말 수입 2.5억
3년말 수입 2.5억
4년말 수입 2.5억
5년말 수입 85억 (예상 매각가 2억 5천만원 / 3%)
irr. 6.696% (자본환원율로 간주하면 0이 된다고?)

만약 70억원 자금이 있을 경우 년 6.69% 이상의 기대수익률을 기대하는 다른 투자처가 없다면, 이 프로젝트에 투자하는게 낮다.

부동산 디벨롭퍼란 땅의 매입부터, 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄하는 부동산 개발을 주도하는 작업이다.

빨간 벽돌집들은 각각 고유성을 가지고 있다. 이 고유성을 극대화 해서 숨겨진 내재가치를 찾고, 그 가치를 최대한 끌어올리는게 사업 성공의 핵심이다.

막연히 이런 건물을 지을 수 있겠지라고 생각할게 아니라 법에 근거해서 이 토지를 얼마나 사용해 어떤 공간을 만들수 있을지 검토해야만 토지의 내재적 가치를 파악 할 수 있다.

상권과 입지는 따로 분리해서 생각해서는 안된다. 상권 분석이 선행 되어야 하면, 분석한 상권안에서 좋은 입지를 찾는 것이 무엇보다 중요하다.

[지역분석 프로세스]
1. 자기자본금에 맞는 사업지를 찾아라.
자기 자신의 상황에 관하여 점검되지 않은 상황에서는 어떤 사업이든 시작해서는 안됩니다.

1-1 지역확정
1-2 지역분석 (국토교통부실거래가공개, 밸류맵)
1-3 지역의 용도에 맞는 건축물 계획 (랜드북, 하우빌드)
2.지역 고유의 색깔을 찾아라.
상가, 사무실로 구성된 미니 빌딩 (근린생활시설, 매매가 50~70억원)에 관한 수요가 풍부하다.
관악구, 동작구, 중구 등등 강남이나 여의도 등 주간활동인구가 많은 지역과의 접근성이 좋으므로
젊은 임차인의 주거수요가 많은 지역이다.
3. 적정 임대가격과 매각가격을 파악하라 (직방, 다방, 네이버)

[그림] 상권과 입지의 차이

상권 분석에서 가장 중요한 건 업종 적합성, 수요 예측, 이동동선, 동일 업종 현황 등을 파악하는 것이다.

최종 소비자 관점에서 바라보는 습관, 내 고객 관점으로 상품 개발에 접근 해야 한다는 것이다.

“특히 좋아하는 강남 지역외에, 골목 변화가 시작되는 선도 지역을 찾아 보자”

부동산도 상품이다. 상품 기획이 가장 중요. 기획 단계에서는 강점을 찾는 것이 첫째, 단점을 극복할 방법을 찾는 것이 둘째이다.

사용자 입장에서 바라보는 시작을 키우고, 사용자 관점에서 상품을 기획하는 능력을 갖추는 것이 무엇보다 중요하다.

사업분석을 할려면 기준이 필요하다. 기획 설계롤 산출된 임대할 수 있는 면적, 사업자를 중심으로 한 주변 임대 시세, 사업지를 중심으로 한 거래 사례 및 현재 매물시세, 이 세가지를 참고해서 사업계획을 세우고 분석하는 것이다.

상가를 짓는다면 이 상권에서 들어오기 좋은 업종은 무엇이고 그들이 원하는 것은 어떤 평면과 시설일지까지 고려해야 한다.
잘 팔리는 건물은 위치가 다가 아니다. 동네의 랜드마크가 될 만한 멋진 건물은 오히려 위치의 단점을 상쇄시키기도 한다. 비교적 저렴하게 사서 사람들이 찾아오게끔 만들어 놓으면 부동산 개발에서 그 보다 좋을수는 없다.

미래에 만날 그 누군가를 위해서 그의 임차인을 위해서, 또 그 임차인의 소비자들을 위해서 최고의 공간을 만드는 것을 목표로 해야 한다.

콘텐츠에 대한 고민 없이 사업을 진행하는 것은, 주식시장에서 아무 종목을 아무 순간에 매수하는 것이나 다름 없다.

부동산에 접근하는 사고를 확장해야 한다. 성공만 바라보고 사업을 진행하는 과정에서 예상하지 못한 장애물을 만나게 됩니다 모든 장애물에 대한 준비를 할 수 는 없지만, 최대한 예상하고 대응하는 것은 가능하다. 사고를 확장하여 다방면을 바라봐야하는 이유이다.

실제 사업 계획서 예)

#아파트밖에 모르던 황과장, 빌라 한채 값으로 건물주 되다
#황성태, #효연, #하선 #생존교양