어쩌다 건물주란 없다. - 오동혁

예전에 읽은 책인데 팟케스트에 저자가 나와서 빌딩 이야기하는게 반가워서 다시 한번 보게 되었다.

한번더 읽어 보니까, 예전 내용이 새롭고 그리고 추가로 발견한 내용이 더 있다.

 내가 실전 투자 경험했던 것들과 크로스 오버 되면서 많은 인사이트를 얻을 수 있었다.

그 중 일부를 다시 소개하고자 한다.

첫번째 내용은 아래 클릭하면 내용을 알 수 있다.

https://coreair.tistory.com/506

[본문 내용]

제 1종과 제 2종에 종사하는 임차인들은 주리 우리가 매입하는 빌딩의 지하 또는 1층에 자리를 잡는다.

임차인들의 영업이 잘되어야 임대료도 밀리지 않고,

다른 예비 임차인들이 들어와 장사하고 싶은 빌딩이 된다는 것은 당연하다.

물가가 적어도 1년에 3%정도 오른다고 가정한다면 지금 100억원에 살수 있는 빌딩애 내년에는 103억원에 사야한다.

1년이 지나면서 다시 3억원 이상을 더 주고 사양한다.

따라서 사옥을 마련할 계획이 있다면 때를 기다리지 말고 과감하게 결정할 필요가 있다.

꿈을 꾸기 시작하면 행동도 함께 시작해야 한다.
솔직히 최근에는 평범한 샐러리면들이 건물주 되기란 과거보다 어려워졌다.

샐러리맨들의 돈을 버는 속도보다 빌딩의 가격이 올라가는 속도가 더 빠르기 때문이다.

장기적인 투자 계획을 세운다면 불가능하지 않다.
처음부터 큰것을 바리지 않고 작은것 부터 하나씩 만들어 가는 것이다.

상권이 형성 되지 않은 지역의 작은 주택을 매입하면 된다.

주택은 명도절차에 큰 어려움이 없어 추가 비용 없이 명도를 한후 용도변경해서 작은 가게를 입점 시킨다.

그들이 어떻게 건물주가 될 수 있었는지 공부부터하는 것이 중요하다.

정부의 정책을 공부하고, 시장을 연구하고, 상권을 분석하고, 좋은 컨설턴트를 만나 상담하는 것이 좋다.

매매 사례가 맣은 지역은 그 만큼 사람들의 관심이 많은 지역일것이다.

매매 사례가 드문 지역은 관심이 없는 지역일것이다.

대출 신청은 한곳보다는 주거래 은행을 포함해 2~3곳의 은행에 신청한다음

대출 금액과 금리를 비교하는 것이 좋다.

세법상 신규로 임대업을 하려면 사업개시일부터 20일 이내에 하면 된다.

빌딩에서 발생하는 수입과 지출은 임대료 통장 한 곳에서 입출금하는 것이 좋다.

향후 증명해야할 일이 생길때마다 편리하다.

만일 개인 명의의 통장을 사용하거나 통장 여러개를 사용했다면 입출금 내역을 찾기가 쉽지 않다.

금융권의 자금을 되도록 많이 활용하되 금융 리스크를걱정하는 매수자라면 대부 비율을 50%로 정하는 것이 적절하다.

미성숙 지역에는 반지하가 있는 다가구주택이 많다.

다가구주택의 반지하를 도로에서 바로 들어갈수 있도록 하면 1층에 비해 접근성이 크게 떨어지지 않는다.

접근성이 1층과 다를게 없어 임대료도 1층과 비슷하게 받을수 있다.

이를때 보통 용도변경을 반지하층과 1층만 한다.

공사 기간 및 공사 비가 적게 들어 초기 투자금이 적게 들어가기 때문이다.

상권이 본격적으로 성장하기 전이라서 큰 돈을 투입하는 투자자는 별로 없다..

저층부만 용도를 변경해서 트렌드에 맞는 맛집을 입점시킨 다음 상권 스스로 만들어 가는 것도 현명한 투자라고 할 수 있다.

40대 이상의 중장년층보다는 20대 중반부터 30대 중반의 미혼세세가 자주 가는 상권이 좋다.

여성들이 남성들보다 새로운 것에 궁금증이 많고 더 많이 과잠하게 도전하기 때문이다.

새롭게 큰 론칭하는 브랜드는 여성을 잡아야 성공한다.

투자에서 가장 중요한 것은 들어갈때 보다 빠져 나올때라는 것을 잊지 말아야 한다.

마케팅이 더 중요한 시대인 만큼 남들이 잘 주목하지 않아 상대적으로 저렴한 빌딩을 매입해

똘똘하게 키우는 것도 현명한 방법이다.

매입당시에는 그 빌딩의 가치가 앞으로 오를 것인지 떨어질 것인지 그 누구도 알 수 없다.

따라서 좀더 비싼것 같더라도 마음에 들면 결정해야 한다.

입지가 좀 안좋아 보이더라도 마음이 끌리면 사양 한다.

왜냐하면 빌딜은 살 때 보다 팔때가 더 중요하기 때문이다.

 

어쩌다 건물주란 없다. – 오동협