김학렬 소장의 책을 읽은 보면 한결 갔다.
이전과 다른 점이 무엇인가? Premium은 시장가에 반영하는 것이다.
난 지역을 추천하지는 않지만 가격 대로 리스트를 만들어서 어느 지역이 프리미엄 지역인지 소개하고 있다.
부동산은 입지, 교육, 상권, 환경이다라고 강조한다.
김학렬 소장의 첫 책을 읽고 그 다음을 연속적으로 읽다 보면 내용 차이가 없다.
그냥 아파트 가격만 Update 되었을 뿐..
근데 이게 저자의 매력 포인터가 아닐까?
책을 사는 것 보다 도서관에서 봅시다.
[본문 요약]
1) 부동산 입지 분석
교통 : 일자리 지역으로 연계되는 노선인가?
교육 : 진학률이 높은 학교와 대형학원가가 형성되어 있는가?
상권 : 주거 입지에 유리한 상권, 상권 시너지를 위한 상권인가?
예) 이태원, 홍대, 성수동 상권, 일산 웨스트 돔
환경 : 천혜의 환경이 없더라도 제대로된 인공환경이 있는가?
예) 영산구, 광진구, 강남구 (풍수지리관점에서 좋다)
마포구 상암동 하늘공원, 노을공원
2) 상품가치를 판단하는 경쟁력
상품경쟁력 : 질적 시장에 걸맞은 상품경쟁력을 갖췄는가?
가격경쟁력 : 소비자들의 가격 인식 단계는 어떻게 되는가?
투자란 현재 가치를 미래 가치로 사는 것이다.
투자자들이 많다면 시세가치 상승 기대, 실수요자들이 많다면 매도 타이밍
싼듯한 가격에 매수하고 조금 비싸지만 거래가 가능한 가격에 매도해야 된다
3) 프리미엄 경쟁력 : 부가적인 이익
(1)교통 : 역세권 (상업지역, 주거지역)
- 부동산 경기가 좋지 않을 때 역세권, 비 역세권 시세가 비슷 -> 역세권 매수 타이밍
- 교통 프리미엄이 발생하는 곳은 미리 선점 10년의 장시간 두고 검토 해야 한다
(2)교육 : 학교 접근성/희망하는 학교 입학 가능한 단지 인가? 좋은 학원가 인가?
(3)상권 : 주거시설이 상가가 되면 프리미엄이 증가 된다.
예) 신세계 스타필드 하남, 스타필드 고양
(4) 자연환경 : 서울 남산 한강 주변
4) 입지별 투자 노하우
강남구 -> 서초구-> 송파구-> 용산구로 이어지는 입주 추천 (아파트 가격이 제일 높은순)
5) 1기 신도기 : 분당, 평촌, 산본, 중동, 일산
1기 신도시는 경쟁력은 입지다!
20년 이상 아파트는 상품 경쟁력이 떨어 진다. (주변지역에 대규모 입주 물량이 있는지 점검)
<분당> 교통, 교육,상권, 환경 우수 (대형 수요청이 이탈 가능성 높다)
<평촌> 리모델리잉나 재건축 연한이 될때까지는 경쟁력 충분하다.
<산본> 평촌이상으로 오를수 없는 곳
<중동> 30~40대 연령층이 선호
<일산> 파주, 운정, 교하, 김포한강, 산봉동 주변 경쟁지역이 생기고 있다.
최우선 고려는 교육 환경
6) 2기 신도시 : 동탄, 판교, 광교, 김포, 파주, 운정 위례
2기 신도시 발전 가능성에 주목
<동탄> 산업단지 들어오고 일자리가 많아 질수록 동탄은 높은 잠재력을 가지고 있다.
중장기 관점에서 투자 해야 하는 곳이다.
시범단지에 무조건 관심을 두어라
7) 부동산 상품별 투자 노하우
<아파트>
소형 : 교통이 편리한곳, 중형 : 교육 시설이 있는곳, 대형 : 지역적인 프리미엄
<다세대>
입지가 최우선 고려사항.
임대수익이 목적,
5년이하의 신축 선택,
아파트와 경쟁하지 않는 지역,
보유 기간을 두고 투자해야 한다.
경매로 투자하라
* 가능한 금액내에서 가장 좋은 입지를 구해야 한다.
8) 적정가 파악 노하우
지역별 랜드마크와 비교 조사하라.
랜드마크와 가격차이가 많이 난 주변지역이있다면 상승할 가능성이 높다
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