추리경매_ 최수끝

 

추리 경래..이름이 신박해서..찾아본 책이다.

사건번호를 가지고 추리하는 형식으로 보는 경매 책이다.

경매초보자에게 이런 case 정도 있고 무엇을 핵심인지 설명하고 있다.

그렇다고 이것만 보고 실행하지 말자.

경매 학원에 가서 투자해서 이해하는 것을 우선으로 하자.

 

[본문요약]

 주택을 볼때는 전용면적으로 보라 (ex, 85mm^2 = 25.7 평)

 

<매각물건명세서>

1. 대항력 점검

   예)   최선순위설정일자 : 2014.05.16 (근저당권)

           전입신고일자/사업자등록신청일자 : 2015.09.24

       최선 순위 선정 일자가 근저당보다 늦다

      -> 대형력 없고 인도 명령 대상자 이므로 인수할 권리가 없다.

 

2. 주변시세 -> 국토교통부 시세 확인
   
     실거주를 원하는 입찰자가 많은 물건보다 적은 물건중에 옥석을 가려 내는 것

    Ex) 매각물건명세서 (백0윤 ’11.12.23/ 오0정 ’11.12.23),

          전입세대열람 (백0윤 ’11.12.23)

    ->  오씨의 경우 가족일 경우 대항력이 인정 된다.

    * 보통 잔금 내는날 이사하면서 전입신고를 하게 되는데, 
       같은날 근저당이 설정된다면 세입자는 대항력을 상실한다.

       전입신고 효력은 익일 0 시에 발휘 되기 때문. 이사 예정 하는 전날 전입신고 하자.

    * 경매에서 인수 사항의 90% 이상 차지하는 것이 대형력이 있는 세입자 

       -> 임차권 등기의 효력, 가장 임자인 파악이 중요

    * 전입신고는 대항력의 판가름

* 매각물건명세서: 최선순위 설정 일자 < 전입신고 일자보다 빠르면 대형력 가진 세입자

* 확정일자는 배당을 받기 위해 존재하는 날짜

    -  확정일자는 전입 신고된 날짜 이후에만 유효하기 때문에
  전입 신고가 늦으면 전입 신고와 같이 확정 일자를 받은 것으로 본다.

 

     EX) 최선순위설정일자 (’11.12/22)

            전입신고 (’11.11/04)

            확정일자(’15.03/02)

           -> 확정일자 늦어 배당 받지 못함

 

 * 전입세대 연락 체크시, 전입 일자 ’16.1/11 -> 대항력 없는 세입자

 

* 현장조사서 확인 
    - 조사일시 ‘15년 9/9일  
    - 전입 3개월 전 시행
    - 전입일자 ‘11년 1/4일
       -> 세입자가 전입을 뺐다가 다시 재 진입

(결론) 배당 받을 수 있는 요건은 전입을 배당 요구 종기일까지 유지하고 있어야 한다.
          즉, 배당 요구 종기일까지 전입을 유지 했다면 대항력 있음

* 임차권 등기
   - 계약 기간이후 소유자에게 보증금을 돌려 받지 못하면 소유자의 허락을 얻지 않고 법원에서 직권으로 등기 하는 것을 말함.