부동산재벌들 – 고준석

 

부동산재벌들이라는 책명이 있어서 성공한 분들의 사례연구가 아닐까 생각했는데

경매에 관련 기초 지식과 사례 연구를 소개하고 있다.

경매책은 시중에 많이 있고 송소장 이후 책들이 많이 나오고 있어서 이 책도 그 중 한가지다.

크게 특별한 것 없고 경매 기초 지식에 대해서 모르시는 분들에게 가볍게 읽을 볼수 있는 책인 것 같다.

[본문요약]

경매대출이 주택담보대출보다 유리한점이 있다. 경매대출의 대출금 한도를 산정할 때 기준이 되는 금액은 낙찰가가 아닙니다. 감정가가 기준이 됩니다.

 

상기를 임차해 사업자등록 신청을 하지 않았다면 상가건물임대차보호법의 보호를 받을수 없다.

 

대법원 판례를 보면 토지를 매수해 그 명의로 소유권 이전 청구보전을 위한 가등기를 마치고, 그 토지에 타인이 건물 등을 축조하는 것을 막기위해 지상권을 설정하는 경우, 그 가등기아 함께 경로된 지상권은 그 목적을 잃어 소멸 되는 것으로 본다.

 

선순위 지상권은 근저당권자가 땅의 담보 가치를 지키기 위해 설정한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 이 물건의 경우 선순위 지상권을 인수하지 않아도 된다. 다만 땅을 낙찰받은 매수인은 지상권자에게 방해 배제청구소송을 통해 선순위 지상권 말소를 청구해야 한다.

 

선순위 지역권이 요역지인 경우에는 매수해도 좋지만 승역지인 경우에는 매수하지 말아야 한다.

지역권이 성립하기 위해서는 요역지와 승역지 소유자 사이에 지역권설정계약을 하고 등기를 마쳐야 합니다.

 

임차인이 보증금 전부 또는 일부 금액을 돌려받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사하고 새로 이사간집에 전입 신고를 마치면, 기존 취득했던 대항력과 우선변제권은 상실 된다.

 

환매특약은 매도인이 매매계약과 동시에 일정한 기간 동한 환매할 권리를 말한다. 다시말해 매도인은 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할수 있는 권리.

 

부동산의 환매기간은 법적으로 5년, 그 기간은 연장하지 못한다. 환매기간을 정하지 않았다ㅕㄴ 그 기간은 통산 5년으로 본다.

 

유치권 성립조건

1.     타인의 물건이나 유가증권

2.     채권과 목적물 사이에 관련성이 있어야 한다.

3.     채권의 변제기가 도래 되어야 한다. 갚을 날짜가 지나야 유치권 성립

4.     목적물을 적법하게 점유하고 있어야 한다. 경매개시결정이후 점유한다면 유치권 성립 되지 않음.

5.     유치권을 배제하는 특약은 없어야 함.

 

공사 중단할때까지 발생한 공사대금 채권을 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 공사대금채권으로 토지에 유치권을 행사할 수 없다.

 

미등기건물은 법정지상권이 인정되지 않은 경우가 더 많다.

미등기건물은 소유자가 A에서 B로 C로 바뀌어도 그 소유권 원칙으로 A한테 있는 것이 된다.

 

관습법상 법정지상권 성립위한 3가지 요건

1.     토지와 건물중 어느 하나가 처분될 당시에 동일인 소유여야 한다.

2.     토지와 건물의 소유자가 매매 및 기타 사유로 달라져야 한다.

 

건물만 경매로 나왔다면 법정지상권이 성립할 경우에만 매수해야 한다. 법정지상권이 성립한다면 매우 싼 가격에 건물을 매수해 30년 동안 사용할수 있다.

 

공유자가 우선매수권을 행사할 것이고 예단하지 맙시다. 권리분석에 문제가 없고, 미래까지 갖추어진 지분경매는 적극 참여해 볼 만 합니다.

 

전세보증금은 대금납부 당일에 지급해 주는 조건을 제시하면 계약이 성립될 가능성이 높아진다.

 

사당역 상권은 수도권에서 서울, 서울에서 수도권으로, 버스에서 지하철로, 지하철에서 버스로 대중교통을 갈아타는 곳입니다. 당연히 약속할 때 헤어지기 편한 이곳에서 만나고 해당지역에서 소비를 하게 됩니다 이게 바로 소비상권이다.

 

경매로 땅을 낙찰 받든, 매매로 사든 중요한 것은 ‘목적’이 분명해야 한다는 것이다. 땅은 목적없이 그냥 싸다고 사 놓으면 백년, 이백년 가도 오르지 않을 수 있습니다.