나는 임대인입니다. - 박완규 -

 

발행 년도가 최근에 나온 책이라 한번 읽어 보았는데
그림하나 없이 글자로 본인 경험과 철학으로 책을 만들었다. 

처음에는 가독성이 그렇게 뛰어나지는 않아서 졸다가 누웠다가..휴..
이렇게 되면 중간에 중단 해야 하는게 뭐 나올것 더 있겠라는 생각에 끝을 보았다.

기억에 남는 것은 임대인도 비용을 줄이기 위해 도배/장판 정도는 배우는 것을 추천했고
더 다은 서비스를 위해 1년에 한번 가전제품을 청소해주는 서비스가 기억에 남는다.

나머지들은 사실 기존에 읽었던 내용들이라 새롭다는 내용은 없고..

팔지말고 꾸준히 지켰다가 더 좋은 물건 있으며 갈아타라는 주식의 명언과 비슷하게
이 저자도 그렇게 생각하는것 같다.

금리가 계속 올라가는 이 시점에 대출 한도는 40% 정도로 보수적으로 접근하고
열심히 모아서 부의 추월차선에 얼릉 편성 해야겠다.


[본문요약]
보유한 매물은 계속해서 감가상각이 되고 있다는 것을 잊지 말아야 한다.
가격은 언제나 오르지 않으며 계속 제자리에 있는 것도 아니다.
오르면 떨어지고, 떨어지면 다시 오르는 부동산의 가격 주기에 맞춰서 고평가 된
시점에 매도를 해서 저평가된 부동산을 부지런히 매수해야 한다.

공실 상황을 가정해 투자를 결정하고, 공실을 줄이기 우해서 내가 관여할 수 있는 부분이
많을수록 긍정적인 투자라고 생각한다.

위험 관리 능력이 곧 수익 창출 능력이기에 위험을 잘 관리하는 임대인이 높은 임대 수익을
가져갈 수 있다.

1. 1년에 100만원 씩 월세 수입 높이기
2. 1년에 한채씩 부동산 매입하기
3. 임대사업자라면 첫번째 목표를 삼는 것이 좋다.

부동산은 시간이 흐를수록 노후화되어 그 가치가 지속적으로 하락한다.
여러개의 자산을 운용하다가 특정 자산에 적절한 매도 시점을 만나게 되면
미련없이 매도하자. 그 자금으로 저평가된 부동산을 새로 매입하는 것이 좋다.
임대사업은 팔면서 수익은 내는 것이 아니라 오래 보유하면서 꾸준하게 수익을 얻는 것이다.
오래 보유할 물건에 집중하자.

조그마한 부동산으로 시작하라.
작은 부동산의 수를 늘려 자산을 키우는 것이 좋다.
소형아파트 한태로 시작해도 충분하다.

작은 수익이라도 끊기지 않는게 중용하다.
내 곁에서 꾸준히, 오랫동안 수익을 주는 부동산이 좋은 부동산이다.

매물을 살때는 10년 이상 보유할 것을 염두에 두고 구입하더라도 해마다 다시 계산해서
매도 시점을 정한다.

월세는 최소한 감가상각비보다는 높게 받아야 한다.
현재 받고 있는 월세를 감가상각비와 비교해서 적정 여부를 판단해보자.

자산 가격이 상승하여 시세 차익이 월세 120배, 즉 10년 치의 월세 금액을 상회하면 그때
매도를 고려하는 편이다.

최소 세명 이상의 중개인을 접해보고 그들의 업무 처리 스타일을 유심히 살펴 볼 것을 권한다.
각자의 성격이 중개하는 과정에서 고스란히 나타난다는 것을 알수 있을 것이다.

계약서를 작성하기전에 가계약금 명목으로 금전을 받은 것은 임대인이게 매우 위험한 일이다.
임차인을 대면하지 않고 미리 계약금부터 받아 버리면, 정작 계약서를 작성할때 게약을 더
진행하면 안 되겠다는 판단이 들더라도 게약금의 배액 배상을 하면서까지 무르기가 쉽지 않기 때문이다.

미국에서 임차인이 새로운 임대 게약을 하기 위해서는 까다로운 절차를 거쳐야 하는데
자신의 소득을 증빙할 수 있는 자료를 포함해서 이전 임대인의 추천서나 확인서를 받아야 한다.

보증금은 최소 2년 이상 기간의 월세를 합한 금액은 되는 것이 좋다.

계약을 하는 자리인 만큼 옷차림을 단정하고 깔끔한 편이 좋다.
너무 화려하거나 편해 보이는 것은 지양하자.

혼자 거주하다라도 계약자 외에 비상연락처를 하나 이상 꼭 받아두기를 권한다.

다만 비상연락처를 기재하지 않아 발생하는 피해는 임차인인 책임을 명시하고,
비상 상황 발생시 강제로 문을 열때 파손 비용을 역시 임차인인 전적으로 부담해야 한다는 것을
명확히 밝혀 두어야 한다.

나의 임대 관리 원칙 5
1. 벽지와 장판은 소모품이다.
2. 수리와 보수가 끝난 경우에만 임차한다.
3. 보일러의 수명은 7년이다.
4. 관리소홀로 발생하는 원상 복구 비용은 임차인이 부담한다.
5. 가장 품질 좋은 제품을 사용한다.

주로 매물 1채를 기준으로 구입할때 필요한 자감의 60%를 모으는 것을 목표로 한다.

보증금을 더 내는 대신 월세를 줄여서 임주한 임차인 중에는 월세를 연체한 경우는 한번도 없었다.

공실을 줄이는 노하우
1. 청소 2. 홍보채널 다양화 3. 경쟁력 높이기

금전사이에 두고 맺어진 인간관계에서는 일정한 거리를 두는 것이 좋다.

가장 신속하게 대응해야 하는 문제는 누수다. 누수는 알게 되자마자 조치에 들어가야 한다.
시간이 지날수록 상태가 악화 되어고 비용도 두배 이상 들어가야 한다.

임대사업의 전체 업무량을 100으로 보면, 월세관리는 그중 5 ~ 10 정도에 해당한다.
이게 비해 임차인의 전입과 전출처리는 30 ~ 40에 달한다. 임대인이 직접 신경써야 하는 것들이
너무 많고, 만약 놓친 부분이 있으면 금전적 손실까지 발생한다.

임대인이 직접 문제를 해결에 나설때에는 감정싸움으로 번지는 상황을 경계해야한다.
감정싸움은 언제나 게약으리 해지로 끝나게 되어 있다.

임대인은 부동산과 임차인의 이어줄수 있는 가치를 만들어야 한다.
부동산이 지는 가치를 극대호하여 임차인이 편하고 행복하게 거주 할 수 있게 하는 것이
임대인의 역할이다. 그 역할을 제대로 했을때 월세라는 보상을 받는다.

비록 중간에 이사를 가게 되었지만 그동안 내 부동산에 거주했다는 것을 감사하게 생각하자.
수많은 부동산 중에 내것을 선택해 주었고 매달 꼬박 꼬박 수익을 올려준 고마운 분이다.

질문을 한다는 것은 성장 가능성이 있다는 것이다.
질문은 창의력을 끌어내는 힘이며, 나만의 의견을 만드는 원천이다.
모르는 것을 묻는 것 역시 중요하다.

자신에게 저장된 지식을 일상 속에서 의식적으로 공유하는 습관을 갖자.

매월 꼬박 꼬박 월급이 들어온다는 것은 그 자체로 엄청난 안정감을 준다.
그 한 달의 월급으로 우리는 1년을 계획하고 도 10년을 계획한다.
자녀 계획과 주택 구입 계획도 결국에는 내월급을 바탕으로 한다.
인생의 중요한 계획을 세울수 있다는 것은 그만큼 현재가 안정적으로 유지 되고 있다는 뜻이다.
하지만 그 안정감에 익숙해지는 것은 위험하다.

회사가 나의 시간을 더 이상 사주지 않는 날은 반드시 온다.
영원한 월급쟁이는 없다.


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