어떻게 살 것인가 이광수

부동산 투자인데 철학적으로 접근 하는게 처음에는 어색하지만
최대한 쉽게 설명하려고 저자가 신경을 많이 쓴 것은 사실이다.

여러번 매체를 통해 예상을 많이 하셨지만
실제로 정확하게 맞추었는지는 잘 모르겠다.

부린들을 위한 아직도 기회가 있으나 잘 잡으라 정도의 위로의 책이라고 할까.

그럼에도 불구하고 어떻게 아파트을 구매할것인가 객관적인 지표를 제시 한것을 보면 전문가의 솜씨가 물씬 품긴다.
저자의 하이라이트를 한번 살펴 보자.

[본문요약]

경험을 했고, 실패 했고, 지금까지 힘들었다면 그 다음에는 성공할 차례 입니다. 어려움과 실패는 향후 내 집 마력과 투자를 잘하기 위한 중요한 발판이 될 수 있습니다. 단순한 응원의 말이 아닙니다. 실패를 통한 성공은 충분히 검증된 방법입니다.

운이 작동 되는 시장에서는 내가 아니라 남이 중요합니다. 남을 바라보면 시장을 객관적으로 판단하게 됩니다. 가격을 변동 시키는 것은 내가 아니라 다른 사람들입니다. 시장이 변동하려면 내가 아닐 남들이 변해야 합니다. 타인의 시선으로 시장을 바라보는 관점이 필요한 이유입니다.

자신의 자리와 위치를 알고 자신을 반성하고 돌아보는 일은 삶에서도 자산 시장에서도 성공하기 위해서 반드시 필요한 마음가짐입니다.

변하는 것 보다는 변하지 않는 겻에 관심을 더 가져야 합니다. 그렇다면 무엇이 변하지 않을까요? 가격이 오르면 떨어지고 가격이 하락하면 다시 오릅니다. 자산 시장에서 변화는 변하지 않는 가장 중요한 속성입니다. 지금도 사람들은 변화를 인정하지 않습니다. 그러나 변화한다는 사실은 변하지 않습니다. 변화를 인정해야 내 집 마련도 할 수 있고 투자에도 성공하고 더 좋은 삶을 살아갈수 있습니다.

내집 마련하고 투자 수익을 높이기 위해선느 변동 원인을 알아야 합니다. 자산 가격이 상승한다고 가정해 보겠습니다. 부동산이든 주식이든 상관없습니다. 수요가 공급 보다 많아지거나 공급이 수요보다 적어질때 자산 가격은 상승합니다.

가격 상승 이유가 수요일때 자산에 관심을 갖고,
가격이 올라가는 이유가 공급 감소라면 지속 가능성에 대해서 고민할 필요가 있다.

자산시장에서는 수요 증가로 가격이 상승하면
수요가 증가할 수 있습니다.
자산시장에서는 수요 감소로 가격이 하락하면
수요가 감소할 수 있습니다.
자산 시장에서는 공급 감소로 가격이 상승하면
공급이 증가 할수 있습니다.
자산 시장에서는 공급 증가로 가격이 하락하면
공급이 감수 할 수 있습니다.

[무슨 말일까? ㅎㅎ 탁상공론처럼 들리는 이유가 뭘까?]

투자를 목적으로 자산을 사고파는 사람들은 예측을 기반으로 행동합니다. 가격이 오르고 있는데 더 오를 것이라고 예측되면 가격이 상승해도 수요가 줄지 않고 오히려 더 증가하게 됩니다. 반대로 가격이 내리고 있는데 더 내릴 것이라고 생각되면 가격이 하락하더라고 수요가 늘어나지 않고 오히려 더 감소합니다.

질문을 구분한 뒤에 무엇을 해야 할까요?
우리가 주목해야 하는 것은 중요하면서 긴급하지 않은 질문입니다. 사람들은 긴급하면서 중요한 질문에 대해 관심을 갖고 답을 찾아 해결할려고 합니다. 문제는 중요함에도 불구하고 긴급하지 않는 질문입니다. 중요한데 긴급하지 않으닌 미루게 됩니다. 그러나 오히려 중요한데 긴급하지 않은 질문에 먼저 던저야 합니다.

중요하지만 긴급하지 않는 일게 관심을 가져야 합니다. 반면 중요하지 않으나 긴급한 문제, 그리고 긴급하지 않고 중요하지도 않은 문제는 과감하게 고민하는 시간을 줄이고 삭제하세요. 질문을 정리하고 구분하세요.
정말 나에게 중요한 질문을 찾고 답을 고민하세요. 좋은 질문을 하면 좋은 답은 자연스럽게 얻게 됩니다.

저는 가끔 사람들에게 생각을 버리라고 이야기 합니다.
생각을 줄이면 현재가 선명하게 보이기 시작합니다.

미래를 예측하기 위해서는 현재를 정확하게 객관적으로 분석해야 합니다.
따라서 중요한 건 미래에 대한 예측이 아니라 현재에 대한 정확한 분석입니다.
현재를 정확하게 분석하기 위해서는 현재 일어난 결과에 대한 원인을 파악해야 합니다.
인과 관계에 대한 판단입니다.

저는 투자와 투기를 나누는 중요한 기준을 '변화에 대한인정'이라고 생각합니다.
변화를 인정하면 투자이고, 변화를 인정하지 않으면 투기입니다.
투기자는 변화를 인정하기 않고 왜 투자하는지도 모르면서 하는 사람입니다.
반면 투자자는 변화를 인정하고 스스로 기회를 놓치지 않고 투자하는 사람이라고 생각합니다.

집 값을 결정하는 공급음 바로 매도 물량이다.

(투자)수요과 공급(매도물량)이 아파트 가격의 변동폭을 크게 만드는 주요한 원인이다.

소유 비율이 낮은 30대의 아파트 수요가 감소하고 있는 가장 직접적인 이유는 높은 주택 가격이라고 판단하고 있다. 즉 가격이 상승하면서 유효 수요가 감소 하고 있다. 이러한 감소 추세는 주택 가격이 충분히 하락하거나, 30대 무주택자들의 소득이 증가하지 않으면 지속적으로 이어질 가능성이 높다.

주택구입물량 지수란 전체 주택중 중위 소득 가구가 구입 가능한 주택의 비율이다.
중간 소득 가구가 자기 자본과 대출을 통해 구입할 수 있는 주택의 양을 의미

서울 아파트 기준으로 전세 / 매매 비율이 60% 이상 이어야 갭 투자가 증가할 것으로 판단. 전세/매매 비율 50%가 되기 위해서는 23년 12월 평균 가격 기준 전세 가격이 16% 상승하거나, 매매 가격이 14% 하락해야 한다.

시장 변화를 크게 일으키는 매도 물량은 투자로 보유하고 있는 아파트입니다. 소유자가 직접 거주하는 아파트는 매물로 나오기 힘들기 때문이다.

상반기에 매매 가격은 하락하나 거래량이 줄어드는 시장 상황입니다 하반기에는 수요가 감소한 상황에서 매도 물량 늘어나는 상황이 될 가능성이 높다. 매도 물량이 증가면 가격 하락폭은 커지면서 일부 지역을 중심으로 수요가 증가하고 거래량이 증가할 수 있습니다.
[하반기때 수도권 가격이 올라가는 추이인데..틀렸다?]

높은 전세 가격과 아파트 매매 가격을 감당할수 있는 수요가 줄어 들고 있다. 수요가 감소하면 가격은 하락. 가격 하락폭은 매도 물량에 따라서 결정. 9년 초과 하여 아파트를 보유한 사람들이 수익 실현을 위해서 매도 물량을 증가 시키고 있다.

1. 가격이 상승하면서 거래량이 증가한다.
2. 가격은 상승하는데 거래량은 감소한다.
3. 가격은 하락하는데 거래량은 증가한다.
4. 가격이 하락하면서 거래량인 감소한다.

가격이 상승한다는 조건에서는 1번과 3번의 시장일때 내 집 마련을 해야 합니다.
가격이 바닥일때 내 집 마련하는 전제로 가격이 바닥이라는 말은 가격이 하락할때가 아니고,
내집을 마련한 뒤에 아파트 가격이 상승해야 한다는 의미다.

[그럼 가격이 바닥은 언제인가가 질문인데..흠..]

투자에서는 가장 중요한 것은 예측보다 행동입니다.
전문가들의 전망과 조언을 참고하되 비판적으로 수용하고 행동하기 위한 판단 기준을 만들어야 합니다.

내 집 마련
남들이 사고 싶은 아파트는 기준을 찾을 수 있다.

1. 거래 회전율
     거래 회전율은 전체 세대에서 1년 동안 몇 채가 거래 되었는지 나타내는 비율

2. 투자 비율
     누군가 투자로 많이 보유하고 있다는 말은 투자하기 좋은 아파트라는 말입니다.
     또한 투자 비융이 높을 수록 가격 변동폭이 크게 때문에 기회를 잡을수 있다.

     예) 1000세대 아파트에서 2년 동안 전월세 거래 300건 = > 투자 비율 30%

    예) 상록우성, 산운마을 13단지, 판교원 9단진

사진. 1. 2 거래 회전율

사진 3. 2년간 전월세 거래량

사진 4. 단지별 거래 회전율과 투자 비율

사진 5. 내 집 마련 위시 리스트

부동산을 사용할 수 도 있고 투자 할 수도 있는 거의 유일한 재화입니다.
사용만 하는 재화는 혁신이 없다면 자장면처럼 돈의 양이 많아 질수록 가격이 상승하게 됩니다.
그러나 투자 재화로서의 부동산은 다르게 움직입니다.

DTI 적요하면 최대 얼마나 주택 담보 대출을 받을수 있나요?

매출의 연간 원리금을 X로 놓고 신용 대출 이자는 연간 100만원
(소득이 1억원, 은행 신용 대출 2000만원 만기 2년 , 금리 5%)

(X+100만원 ) / 1억원 * 100 = 40%
X = 3900만원

DSR 40% 인경우는 어떻게 되나?
(신용대출 2천만원 만기 2년 금리 5% 매년 상환 원리금 1000만원)

(X + 1100만원) / 1억원 * 100 = 40%
 X = 2900만원

1. 가격 상승, 거래량 증가 -> 수요 증가
2. 가격 상승, 거래량 감소 -> 공급 감소
3. 가격 하락, 거래량 증가 -> 공급 증가
4. 가격 하락, 거래량 감소 -> 수요 감소

서울 아파트 1000건의 매도 물량이 있는데 그중에서 100건의 거래가 성사 되었다고 하면 매도 회전율 10%
매도 물량이 증가해도 매도 회전율이 상승하면 매매 가격은 떨어지지 않습니다. 반면엣 아파프 매도 물량이 증가 하는 가운데 매도 회전율이 하락하면 매매 가격의 하락폭은 커질수 있다.

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