지방 아파트 투자지도

지방아파트 투자 지도 - 주용한

수도권에 투자하기에는 금액이 너무 적다고 생각할때
지방 부동산을 보기도 하지만 중심 지역은 수도권보다 더 비싼곳이 많다. 서울 수도권에는 일자기가 풍부하고 인프라가 잘되어 있어서 어쩔수 없이 부동산에 거품이 끼기 마련이다. 거품의 정의를 어떻게 할 수 있는지는 모르겠지만..

그럼에도 불구하고 투자자는 지역에 가리지말고 저렴하게 되어 있다면 그 실행에 옮겨야 한다. 그 저렴하다는 것의 기준이 어떻게 되고 상대적으로 어떻게 저평가 되어 있는지는 투자자의 몫이다.

지방 투자의 주요 핵심 지역의 주목해야할 지역만 발췌하여 공유하오니 투자하는데 도움이 되었으면 한다.


[본문요약]

2부. 지역별 입지분석 및 투자 포인트
부산시 : 해운대 좌동, 시민공원주변 재정비촉진구역, 에코데라시티.

노후도시 특별법에 따른 용적률 상향 조정이 부산 재건축에 미치는 힘을 알 수 있는 해운대 좌동, 하이엔드 아파트로 내륙의 고급 부촌으로 재탄생할 시민공원주변 재정비촉진구역, 주변 도시의 수요마저 강하게 흡수할 강서구 엘코델타시티까지. 이 3곳을 꾸준히 지켜본다면 부산 부동산 시장의 흐름을 파악하는데 큰 도움이 될 것이다.

대구시
필자가 생각하는 투자처로 좋은 부동산은 확장 가능성이 있는 물건이다. 확장 가능성은 지역 안에 신축 아파트가 추가적으로 들어 설 수 있는지, 재개발. 재건축으로 도시가 인근을 뻗어갈 가능성이 있는지가 달려 있다.

수성구
범어동, 수성동3가, 범어3동 이편한세상범어

신암뉴타운- 동대구역, 지하철 1호선, 파티마병원, 경북대학교, 신세계백화점 등 인프라 좋은 곳

평리뉴타운 : 서대구역, 김천, 구미로 이동이 용이
중리동, 내당동 등 두류역 인근 지속적으로 개발중

수성구 자산동, 범물동 일대와 달서구 월성동 일대를 주목

울산시
송정지구 : 주택 시장을 안정시켜야할 송정지구가 전세물량 품귀 현상으로 제 역할을 못하면 결국 전세수요는 도심으로 퍼질 가능성이 농후하다. 24년 전세물량이 감소하면서 향후 울산 전세가는 상승할 가능성이 높다.

화봉, 태화, 삼호, 옥동 일대가 노후도시특별법 적용 가능성이 높은 지역이다. 화봉동은 100% 초반대로 용적률이 낮기 때문에 사업성이 좋다.
옥동 일대의 구축이 유력한 후보지다. 옥동, 신정동 일대에는 학교만 10개가 있고 울산 최대의 학원가가 있다.
옥동, 신정동 일대의 주상복합을 주목하라.

대전시

대표적으로 상향여과가 진행되는 곳으로 대전에서는 중구를 반드시 주목해야 한다. 둔산지구와 중앙로와의 접근성이 뛰어나 특히 유망하다고 생각한다.

둔산지구
정부대전청사, 시청, 법원, 검찰청, 경찰청 등 수많은 관공서로 인해 일자리 풍부

도안신도시
장기적으로 도안 3단계가 아직 남아 있는데 충남방적 부지, 대전교도소, LH 비축 토지 등 합쳐 3090 M^2 규모로 첨단산업 클러스트와 주변 지역을 연계한 복합단지를 조성중이다.

중국 중촌, 목동, 선화동 일대
노후도시특별법에 따라 둔산지구가 가장 움직일시 두산자이아이파크, 둔산더샵엘리프도 비슷하게 상승할 가능성이 높다. 입지 좋은 신축은 수요 진입이 가능 빠르기 때문에 시장에서도 반응이 빠른 편이다. 그 이후 도안
신도기에 이어 중촌, 목동, 선화동 일대로 상승기운이 전달 될 것이고, 2급지 부동산 분위기가 좋아지면서 대전 부동산 시장에 상승장이 찾아올것이다.

광주광역시

봉선동
학군지 수요와 지하철 2호선 개발 호재로 광주 부동산 시장의 흐름을 주도할 수 있는 가장 중요한 지표다.

2호선 개통 수혜지역
이미 입지가 우수한데 지하철이 들어오는 지역 위주로
봉선동, 월드컵경기장 등 이미 주거선호지역으로 꼽히는 지역에 집중

노후도시특별법 대상지역
상무지구, 금호, 풍암에 주목
풍암저수지 인근에 광주 중앙공원 민간공원특례사업이 진행 중

광주에서 최괴의 입지로 부상할 중앙공원 일대와 그 인근 노후도시인 금호동과 풍암동의 향후 움직임에 주목해보자.

청주시

지방 도시는 택지 개발이 수도권에 비해 좀더 용이하기 때문에 아파트 가격 변동이 상대적으로 큰 편이다. 변동성이 큰 만큼 입주 물량 확인은 필수이며 좋은 가격에 진입했다면 적당할때 빠져 나오는 결단력이 중요하다.

청주시는 신축에 주목해야 한다.

노후도시특별법 수혜지역 봉명동, 운청동 일원, 복대동 일원, 가경동, 산남동, 수곡동 일대

재건축이 가능할정도로 용적률이 낮고, 세대상 평균 대지 면적이 넓어야 하며, 용적률 인센티브 받을수 있는 곳이어야 한다. 여기에 공시지가 1억원 이하 주택은 취득세 중과에소 걸리지 않으니 추후 투자 수요가 유입될 가능성이 있다.

세종시
지금 당장은 아니지마나 세종은 점차적으로 전세가가 오르면서 실거주 가치를 증명할 것이다. 과거처럼 투자 수요가 유입되면서 매매가가 오르고 전세가가 뒤따르면서 오르기보단, 전세가가 오르면서 매매가의 상승을 압박하는 형태가 될 것이다.

창원시
분명하게 밝히지만 실거주가 아닌 투자라면 창원보다는 부산이 낫다. 가격과 입지적인 경쟁력 면에서 부산보다 후위에 있을 뿐이다.

공시지가 1억원 이하 주택은 어쩐 점을 중점적으로 봐야 할까? 핵심은 호재 여부다. 내가 사고 나서도 다음 매수자가 지속적으로 유입될 수 있는 상품이라면, 즉 재건축 여지가 있다면 전문가가 우려하는 '낮은 수요' 부분은 불식 될 것이다. 특히 공시지가 1억원 이하의 노후 아파트가 밀집된 곳은 거주 인구가 많고 수십년에 걸쳐서 발달한 상권까지 있어 집이 낡았다는 점만 빼면 수요는 충분하다.


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