용인시 수지구 동천동 분석

지난주 와 이번주에 용인 수지구 동천역 주위 아파트 답사를 다녔다.
최근 부동산에서 급매물이 많이 나왔다는 소식을 듣고 주변을 살펴 보기로 했다.

용인지역은 신규 아파트 입주가 많이 나오기 때문에 현재 전세가가 점점 내려가고 있는 추이다.
18년 전세가가 4억 정도 였는데 19년 4월 기준으로 3.5억 정도 시세를 점하고 있었다.
이 추세는 당분간 계속 될것으로 예상 된다.

용인지역 신규 입주 물량 현황이다.

4월, 용인시 기흥구 신갈동 신흥덕 롯데캐슬 레이시티  1,597세대
5월, 용인시 기흥구 보라동 효성해링턴 플레이스         970세대
      용인시 수지구 동천동 동천2지구 동천자이 2차 A2 1,057세대

6월, 용인시 수지구 성복동 성복역 롯데캐슬               2,356세대
      용인시 처인구 남사면 아곡리 686 e편한세상 용인 파크카운티 75세대

입주예정 
      용인시 수지구 동천동 동천더샵이스트포레     980세대 (20년 3월)
      용인시 수지구 동천동 한화꿈에그린 주상복합 293세대  (22년 상반기)

<전세가 변동 추이>

입지 분석

동천역과 가까운 곳은 크게 현대홈타운 1차 2차, 동문수지 굿모닝힐 5차 3차가 500m이내에 들어오는 거리고 가장 위치가 좋은 편이다. 그러나 동천역은 경부고속도로가 가로 지르고 있어서 상권과 학원이 형성되지 못하고 있다. 수지구청역과 비교 했을때 서울과 좀더 가까운 위치적 장점은 있으나 마트/일자리/학원이 없어서 가격 오르는데는 한계가 있을 것으로 본다. 

분당인 오리역과 차 연결 되지 않아서 바로 건너편에 있는 하나로 마트 이용이 불편해 대부분 수지구청 롯데마트나 죽전에 있은 신세계를 이용해야 한다. 

학군분석
수지 중/고등학교가 근처에 있어 학군은 좋은 편이나 초등학생을 가진 학생이라면 조금 애매한 지역이다.
손곡초등학교는 위치상 현대홈타운 1차, 써니밸리,수진마을 이노스빌, 동천신명스카이뷰 아파트가 갈수 있고, 조금 멀리 있는 동천초등학교는 동문수지 5차, 동천자이 2차, 대우푸르지오, 동천자이아파트에 배정 받을수 있다. 문제는 동천초등학교에 가면 중학교를 멀리 다녀야 하는 불편함이 있다. 거리로는1000m이상되는 거리인데 (동천초등학교-> 수지중학교 또는한빛 중학교 기준) 학생들이 걸어가기에는 길이 좁고 차가
지나 다니기 때문에 위험하다는 생각을 했다.

상권분석 
앞에서도 설명했듯이 주위 대형마트는 없다. 따라서 분당 이마트, 하나로 마트, 수지구청 롯데마트, 죽전 신세계를 이용할 수밖에 없다. 

환경분석
현대홈타운 2차, 동문수지 5차, 래미안 이스트팰리스 1/2차 대우 푸르지오 는 손곡천이 지나가고 탄천으로 이어지기 때문에 공원역할을 한다고 볼수 있는데 불행히고 사이로 큰 도로가 지나가기 때문에
도로 가까이는 다소 시끄럽다는 세입자의 얘기를 들었다. 일부 동은 남향이 아닌 서/동향이 있기 때문에
잘 살펴보고 아파트를 구매 해야 할 것이다. 주변이 산으로 둘러 있어 확장성이 어렵고 공원도 동천체육공원이 하나 뿐이어서 다소 멀리 있는 아파트는 불편함이 있을것  같다.

아파트 탐방
동천자이 2차가 새 아파트가 입주하기 전에는 현대홈타운이 가장 대장주인것 같다.
현 시세가는 34평 기준으로 5억 5.5억 수준이다. 이중 로열동인 208동은 5.5억에서 6.0억대로 형성되어 있다. 손곡초등학교가 직주에 있고 앞에 공원이 있어 앞 전망이 가장 좋은 편이다.

동문굿모인힐 5차는 남향동은 없다. 동서향 구조가 대부분이다. 현대홈타운 보다 5년 뒤에 지어 졌기 때문에 비교적 깨끗한 편이다. 그러나 위치가 애매해 동천초등학교로 가야 하기 때문에 이부분을 고려 해야 한다. 505동 3층이 5.2억에 매물로 나와있었는데 아침에는 햇빛이 들어오지만 오후에는 흐릴것 같아서
개인적으로 비선호 동이다. 

동천자이 2차가 5월 부터 입주가 시작하는데 프리미엄으로 1.5억 ~ 2억으로 나와 있고 분양가가 5억 정도 하니까 7억정도 매매로 봐야 할 것이다. 만약 지금 구매한다면 중도금 이자 약 1.5천만원 까지 내야 하는 상황이니까 + 알파가 더 들어가야 하는 것이다. 새아파트  선호하고 동천초등학교 보내는 실거주자라면
추천하겠으나 동일한 가격으로 분당을 구매하는 것이 어떨까 생각해본다. 새아파트라는 장점이 있지만
나중을 생각하면 투자 가치는 더 떨어지지 않을까 생각해본다. 미래는 어떻게 될지 모르지만 분당보다는호재가 없는게 아쉬울 뿐이다.

결론적으로 전제가는 계속 내려 가게 될것이고 매매가는 보합세를 유지하거나 내려 갈것으로 보인다. 
계속 신규 아파트가 쏟아져 나오고 있고 상권이 발전이 안된 상태에서 향후 빠져 나가는 사람이 더 많을 것으로 보인다. 주변 산과 경부 고속도로에 따른 확장의 한계점은 호재의 한계점을 뚜렷이 보여준다.
수지구청역과 성복역에서 계속 들어나는 신규 아파트도 또한 아파트 구매시 생각해 봐야 할 것 같다.