고종완의 살집팔집 - 강서구 수퍼아파트

매경이코노미 19년. 4/10일자 기사 내용이다.

김포국제공항을 품은 서울 강서구는 지난 몇 년간 서울에서도 가장 빠르게,

그리고 가장 많은 변화를 경험하며너 미래도시로 급성장했다. 

공항로, 남부순환로, 올림픽대로, 신공항고속도로 등 사통팔달의 도로망과

지하철 5/9호선, 신공항철도까지 가세하며 서남 생활권의 교통허브로 부상했다.

강서구의 중핵이자 신도시로 저성되는 마곡지구는 LG, 코오롱, 롯데를 비롯한 

56개 기업이 입주를 완료하고 96개 기업이 입주 대기 중이다.

16만명 넘는 상주인구도 한강변 신상권의 탄생을 예고한다.

미래가치를 높이는 요인으로 2020년 개통 예정인 김포도시철도를 비롯, 

부천원종~홍대입구 전철 (원종~화곡~홍대입구, 2023년 개통 예정),

김포연장선등 교통망 호재와 마곡MICE복합단지조성, 김포공항 주변 고도 제한 완화 등이 곳곳이 진행되고 있다.

강서구에서 가장 투자가치가 높은 단지는 마곡동 '마곡엠밸리8단지(총 531가구)다. 

2016년 준공된 새 아파트다. 용적률이 179%로 강서구 평균 용적률(248%)에 비해 낮다.

같은 평형이라도 용적률이 낮으면 다른 아파트에 비해 대지지분이 상대적으로 넓고

내재가치가 높다는 뜻이다.

KB시세 기준 전용 59.8M^2 매매 가격은 9.2억원이다. 

최근 5년간 연평균 공시지가 상승률 4.7%은 강서구 평균 4.11%을 웃돈다.

이 아파트는 대지지분 넓고, 땅값 상승이 지속돼 내재가치, 수익가치, 미래가치가 탁월

두번째는 '가양9단지' 총 1005가구. 1993년 준공된 일반 아파트다.

용적률 196%은 강서구 평균보다 낮다. 전용 49.5M^2매매 가격은 5.2억원 수준이다.

5년간 매매가격은 매년 11.98% 전세가격 변동률은 연평균 8.82%로 강서구 평균을 크게 웃돈다.

세번째, 방화동 '방화5단지'는 1994년 입주한 일반 아파트 단지다. 

기존 용적률인 175%로 역시 강서구 평균보다 훨씬 낮다. 전용 49.8M^2 매매가격은 4.5억원이다.

 

이밖에 실수요자 입장세 마곡동 마곡 13단지힐스테이트마스트, 마곡엠밸리5단지, 막곡엠밸리14단지,

방화동 마곡푸리지오, 등촌동 주공7/8단지 등도 눈여겨 볼만하다.