빠숑의 세상답사기 - 아기곰 강의(2차)

빠숑의 세상 답사기 49-2화 아기곰 출연 방송 요약 내용이다.

많은 사람들이 선호하는데가 가격이 오른다. (거기에는 분명 뭔가가 있다.)
어떤 특정인이 좋다 나쁘다는 쉽게 평가하지 말자

강남이 오르면서 주변 가격에 자극을 준다.

진주근접, 환경, 교통을 물 자르듯이 할 수 없다. (아날로그 방식)
학군만 지역으로 구분된다. (디지털 방식)

강남구와 연결된 서초구 송파구와 연결되어 있기 때문에 주변에 영향을 준다.
강남권도 영향을 줄수 있다.

Q. 최근 강남보다 마용성인데 평가는?
투자 측면과 실거주 측면으로 보야야 한다. 
투자 측면을 보면 8.2조치 이후 25개월 지났는데 가장 많이 오른 지역은
분당, 영등포구..강남은 9번째..
그런데 수익률은 30권이내 이다. 왜냐하면 투자금이 많이 들어갑니다.

2억 투자에서 2억 이익을 남기는 곳이 좋다.
30개 이상 지역이 강남보다 수익률이 높은 곳이 좋다.

강남은 좋은 지역이지만 투자 수익률은 마용성이 좋다.

마포구가 좀더 높이 올라가고 있던데 2호선 라인 위주로
2호선 라인 위주로 신규 아파트가 가격 상승을 이루고 있다.

강남 3구, 노도강, 금관 구, 마용성.. 3개를 묶는 것을 좋아하는데.. 우리나라는..
자세히 보면 한강을 접하는 강북지역이다. 

Q. 그중에서 마포가 치고 나가고 있다.
마포가 상승률이 가장 세다. 이유가 뭘까?

1. 일자리가 훨씬 많습니다.

'17년 통계청 기준 마포는 25만8천명, 용산구 13만 명, 성동구 16만 명 정도 된다.
 마포가 훨씬 일자리가 많다.

 3대지역(강남,강북,중구) 양질의 일자리도 많다.

 일자리 증가율이 좋다.
 kb국민은행 통계 기준
 19.8월말 기준 가장 집값이 오르지 않은 지역은 중구입니다.
 (중구는 일자리 증가가 가장 적은 곳이다 -> 확정 가능성이 없다)

  지난 15년 기준 마포구는 9만 개 늘고, 용산구 1만 개, 성동구는 6만 개가 늘었다.

  마포구는 주민이 사서 그런것 아닌가?
  일자리수/주민수는 서울시는 평균 52% 기준으로 보면,
  성동구 55%, 용산구 58.2 마포구 66.1% 기준이다. 마포구는 직주근접 요인이 크다.

  대기업수는 종업원 수 300명 이상 기준으로 보면
  성동구 38개, 용산구 48개, 마포구 83개 이다.
  마포구는 일자리의 질이 높다.

2. 재개발로 새 아파트가 인기가 높다.

- 일자리 고려시
  첫번째 직주근접을 고려한다. 가격과 애들 학교를 고려하는 것이다.
  그래서 아주 긍정적이다.

  마포구의 대장주 마래푸가 있는데 지금 들어가도 됩니까?
  투자자 기준으로 보면 수익률이 중요하다.   
  마래푸의 수익률은 매력적이지 못하다. 투자 수익률과 일치하지 않는다.

  강남을 사라는 것이 아니고 자존감의 이야기지 수익률 따지면 더 좋은 단지가 있다.
  더 좋은 단지를 공부를 통해서 직접 확인 해봐라!

Q. 노도강, 금관구는 어떻게 평가하는가?
노도강은 일자리가 아주 적다.
싸면서 그 많큼 투자 수익률만 좋으면 된다.
노도강 안에서 좋은 지역을 잘 봐야 하면 되는데 호재 위주로 투자하면 괜찮아 보인다.

금관 구에서 보면 관악구예로 보면,
8.2 대책 이후 이유 상승률 18위인데 수익률(78%)은 10위다.

수익률은 전세를 끼고 샀을 때 기준으로 하면 되는데
예) 5억원 -> 6억 원 올랐는데, 전세가 3억을 끼고 샀으니까 2억 원 투자해서 1억 원 올랐으니까 50% 상승이다.

실수요자면 어떻게 하나요?
내가 들어가서 사는 것은 전세가가 높다는 것은 주거비를 높게 깔고 살고 있다는 것을 반증하는 것이다.
5억 원에서 6억 원 올랐다고 했다면 전세까지 고려해야 합니다.

상승률 1위는 분당, 2위는 성복구(전세가가 높아서)
투자와 실거주는 다르다 것을 명심해야 한다.

분당은 수익률이 높은 지역이고 일자리가 계속 늘어나고 있다.
원인과 시차를 두고 결과가 일어 난다.

데이타 분석을 제대로 해야 한다. (돈이 되는 데이터)
데이터는 KB 데이터를 기준으로 하고 있다.

Q. 서울 제외하고 비서울 지역 관심 지역은?
    1기 신도시는 어떤 가요?
    장점 입지가 좋고 단점은 낡았다는 것이다.
    이 시점에 사야하는게 맞는가?
    장점 입지가 좋고 인프라가 구축되어 있다. 전철이 이미 건설된 상태이다.
    2~3신도시는 아직 미흡하다.
    중산층이 많이 있어서 학군이 좋다.
    오히려 서울이 많이 떨어지고 있다.
    분당이 아니더라고 평촌, 산본, 일산도 좋게 본다.
    투자가치 입장에서는 저평가되어 있다고 생각한다.
    사람들이 새 아파트를 좋아하는게 트렌드가 변경되었기 때문에 약점은 낡았다.
    재건축이나 리모델링이 될수 있는 지역을 산별적으로 구분해야 한다.
    지역별로 차별화 될 것 같다.
 
    최근 일산은 어떠나요?
    일산 자체는 입지가 좋다. 분당과 차이는 일자리가 늘어났기 때문이다.
    분당은 서울보다 일자리가 더 좋다.
    분당은 업무 중심지역이다. 일자리가 58.8% 정도로 된다.
    킨텍스 주변에 일자리가 계속 늘어나고 있다.
    문제는 주변에 공급이 많아 지고 있다.
    
    일산을 살만한 지역은? 싸다는 것이 장점이고 호재가 멀다.
    투자하기에는 힘들지만 그런 면에서는 상대적으로 좋은 매물이 나 올 수 있다.
    장기 투자 측면에서 좋지만 문제는 투자지역으로 묶어 두었다.
    전세가율이 높기 때문에 좋은 지역인데 투자지역이라 아쉽다.

    2시 신도시는?
    전철 들어간데와 차이가 난다.
    광교가 히트 친것을 신분당선 덕이다. 판교 업무중심지로 관통하기 때문이다.
    한강신도시 김포가 전철이 개통한다고 하니까 지금보다는 상황이 괜찮을 같다. 다만 공급이 아직 끝나지 않았다.
    2시 신도시는 아직 계속 공급할 땅이 남아 있다.
    이런 상태에서 3기 신도시 발표로 투자자가 꺼려하게 된다.
    교통망이 들어가는 지역과 아닌 지역이 확실히 나눠 진다.

    GTX 관통하는 역세권 지역은 어떻게 생각하는가?
    당장 되는게 아니기 때문에 집값 반영은 아직 안 되어 있다. 다만 상당 기간 투자하는 것을 고려해야 한다.
    삼성에서 운정까지 아직 첫삽을 시작도 하지 않았기 때문에 더 길어질 것 같다.
    
    내일 공시하더라고 8년 뒤에 공사가 끝나는 것이기 때문에 정부의 이야기는 참고만 해라.
    ABC 역세권은 좋다.
   
    신안산선도 좋지만 안산은 공급이 많다.
    단기 공급분이 많기 때문에 장기적으로 봐야 한다.
    실제로 사용할 수 있는 것을 5년 정도 걸린다.

    신림선은 22년 개통 예정이다.
    여의도 까지 가기 때문에 경전철에 대한 인식이 안 좋은데..
    입지가 떨어지고 사용해본적이 없기 때문이다.