신과함께하는 자산시장 전망과 대안 - 최준영박사

신과함께하는 자산시장 전망과 대안

발표자 - 율촌법무법인 최준영 박사

주요내용 

광진구에서 초등학교 시작 했다. (미국에서 유학 온것 같음) 

개인 적인 생각은 부동산 사이클이 아직 상승 여력이 있지만 점점 줄어 들고 있다.
아직도 수익 여유는 있습니다. B 급 지역이지만..

자산 시장은 비슷하게 반복되지만 비슷하지만 다르다는 것이다.

미국 시장 설명 (상승장 하락장 친절하게 설명해주고 있다)

대한민국은 시장 분석에 대한 설명이 떨어지는 면이 있다.

서울 시내는 빌라는 많지만 아파트 공급은 적은 편이다.
한강변 위주로 축이 변경되고 있지만 기준은 한강변이다.

비슷해 보지만 다르다는 것이다.
압구정 ->도곡/대치 ->  반포 -> 개포로 이동했다.

2030년 어느 지역이 뜨는가?

그래프는 후행되기 때문에 미래는 예측이 어렵다.

미래 예측을 해보자.

실물 경재가 잘 보이지 않는다.(과잉경쟁, 가계부채)
북유럽은 가계부채가 높다. LTV 140%

2020년 후반 재앙이 오지 않을 것 같다.

인과 관계와 상관 관계가 있다.

한국 부동산은 항상 후행한다. (예전에 분양가 상한제 했을때 큰일이 왔다)

양극화가 심해지고 있다.
지역갈등, 세대 갈등,
세계에서 서울 집중도가 가장 높다. (노인빈곤율, 자사율 등등)
지자체의 쓸데 없는 사업 추진 (장수의 로보트 태권브이 사업 등)

부동산은 정부를 이길수 없습니다. 

수도권 인구가 전체 인구의 50%가 높아지고 있다.
수도권으로 점점 집중될 것 같다.

35층은 서울시장의 가이드 라인인데 22년 되면 이게 유지 될까?
아파트 사업성이 좋아지지 않을까 만약 용적율을 높아지면..

장기적 예측을 한때는 타이밍을 맞추기는 상당히 어렵다.

1970년 강남 개발은 시작되었지만 그때 당시 강남 지역을 투자했을까?
쉽지 않을 것이다. 강남 개발에 많은 시간이 걸렸다.

빠른 고령화 및 저출산..

외국인 유입..
서울에서 멀어 질수록 피부색이 진해진다. 영등포, 구로, 시흥
이삿짐 센타의 절반은 몽골 사람들이다.

대부분 정년 연장..저출산/고령화 포기하고 외국인을 더 많이 받아들이 겠다는 것이다.
외국인 숙련공 없다는 우리나라 제조업은? 과연

공간의 인식의 변화.
좁은 지역에 사람들이 몰리고 있다.

긍정적 시나리오가 대한민국은 별로 없었다.
그러나 많은 어려움이 있었지만 넘어지지 않고 여기까지 왔다.
다른 나라에 있는 사람이 한국에 투자 할 수도 있다.

[고령화]
빈곤율와 자사율은 노인에 해당 된다.
돈이 많은 사람은 넓은 집에 산다. 근데 대형 건출물은 어떻게 될까?
이런 것들이 쪼개서 소형으로 공급하면 공급이 늘수 있지 않을까?
독일 사례 미스 매치

[해외이주] 
주택 연금을 받으면 해외로 가서 살수도 있다.
아직은 어떻게 작동될지 잘 봐야 한다.
공공의 영향력이 커질 수도 있다.

대형이 대세일 시대는 오지 않을 것 같다.
올림픽 공원을 바라보는 주상복합아파트 가고 싶었다.

10년 동안 다양한 변화 추세를 보지 않을까?

부동산 시장은 선택의 폭이 없으졌다.
남은 것은 아파트 밖에 없다. 상가가 위축 되고 있다.

대면 접촉을 꺼리는 사람이 많아 지고 있다.
앞으로 떨 상가..홍대 같은곳..다세대 주택에서 투자하는 것은 쉽지 않다.

젠트리피케이션이 너무 빠르다.
용산구 용산구청 이태원 공실율 21% 입니다.
이런 트랜드가 너무 빨라 지고 있다.

투자의 핵심은 잃지 않는 것이다.
시내의 오피스가 주거용으로 바뀌면 어떨까요?
입지는 좋은데 공실률이 높다. 이것을 주거용을 변경된다면?
을지로의 삼성화재 비어 있는데..미국은 이것을 상업용으로 사서 주거용으로 변경하여
새로운 시장을 만들고 있다.

3.학군 수요의 감소
세상에서 가장 위험한 투자가 자식이다.
학군에 대한 중요성 부여 인식 감소
21년부터 40만 세대의 본격적 진입
중학교 학군이 핵심이라는 인식 지속
제도 변화에 따른 가변성 높음.

4.새로운 형태의 주거 형태 등장
아파트가 메인을 이룰것으로 보인다.
10년의 변화에 따른 단지형 대규모의 아파트 인기가 있을까?
지자체의 문제이다.

90년대 부터 자동차의 보급으로 강남이 성장을 한다.
4대문 중심으로한 도심의 회귀
서울에는 땅이 많이 있다. 

단지 그것을 활용하지 못할 뿐이다. 

대단지의 아파트의 경우 애가 줄어 들면 관리비가 늘어 날 것 같은데 과연 선호할까?
그래서 주상복합이 인기가 있지 않을까?

5. 외국인과의 부동산
평촌에서 상담동으로 가는 길은 4호선으로 가는데
공항철도에서 외국인을 보면 드디어 왔구나라는 기대에 찬것을 보고 있다.
우리나라는 살기 좋은 나라다.

투자해볼만한 대상으로 인식

최근 5년간 대한민국의 집값을 많이 오르지 않았다.
하지만 아직 외국인이 들어와서 글로벌화 되지는 않았다.


다양한 아이디어 필요: 서울 핵심 이외의 지역으로 확산이 관건

현재 외국인이 3% 정도인데 향후 10% 까지 되지 않을까 생각된다.

돈이 없으면 터프한 동네 찾아가서 기회를 찾아라.

6. 기나긴 기다림
도로의 시대는 가고 철도의 시대가 도래
수많은 철도 사업이 계획, 설계
착공이 늦어도 결국은 완공 될수 밖에 없음
30년 이전 현재 계획중인 노선 대부분은 완공 (GTX, 신안산선)

수서역의 거점 기능 강화
신안산선/월곳 - 판교선이 핵심

지방 광역시 주변권역 연결
(부산, 울산, 거제 / 대전 세종)

고령화 시대 : 언덕에 위치한 주택의 선호도 급감, 기존 주택 가치방어 어려움
평지 : 전통 주거지역..

도심의 회귀 : 4대문 바로 바깥 지역
중구 위주는 일반 상업 지역으로 용적률 800% 이다.

8. 제도의 변화
제도는 현실을 뒤늦게 반영
2층 200%, 3종 250% 언제까지? -> 변화의 가능성 있다.
양도세 점검 세지다가 시장의 변호에 조정
재산세 - 점점 강화 될 것이다.
토지투자의 기회 - 농지에 관심을 두라
10년은 짧음.

결론으로 말하자면,

10년 금방이다.
국제화된 세계적인 도시라는 관점으로 전환
부동산 = 상상력 = 고정관념의 탈피
새로운 시대에 대한 관찰 (마포 용산이 왜 올랐는지 잘 살펴보라)
경희궁 자이, 마래푸 등.

같은 패턴으로 반복되지 않음 (다양한 기회는 계속 열려 있다)

부동산 말고도 내 자산을 늘리 기회를 키워라.

급하게 마음 먹지 마시고 기회는 또 온다.

#신과함께 #율촌 #최준영