분양가상한제

매경이코노미  19.10.9일자 기사내용 요약이다.

서울 중심으로 슬금슬금 아파트 가격 상승 조짐이 보이자 정부가 다시 한벌 칼을 빼 들었다.

분양가상한제 시행을 앞두고 법인도 주택담보대출비율(LTV)을 40%로 제한 하는 것을 골자로 한

10.1부동산 대책을 내놨다.

소급논란이 일었던 재개발 재건축 단지에는 퇴로를 열어 줬다. 

이미 관리처분계획인가를 신청한

재건축 단지에는 상한제가 일괄 소급 적용되지 않도록 6개월 유예 기간을 뒀다.

정부가 분양가상한제를 시행하려는 이유는 명확하다.

집값 상승 '불의 고리'를 끊기 위함이다.

지금까지 아파트 가격은 

'고분양가 -> 재건축 상승 -> 주변시세 급등 - 서울 외곽, 수도권 확산 -> 다시 분양가상승'

의 악순환이 반복됐다.

현재 서울에서는 재건축, 재개발로 대표되는 정비사업구역을 제외하면 아파트 개발할 만한 부지가 없다.

신규 공급은 대부분 정비사업을 통해 이뤄진다.

정부가 분양가 상한제를 검토한다는 사실이 알려진후 7월 기접으로

서울 부동산 시장은 다시 들썩이기 시작했다. 

분양가상한제를 시행하면 앞으로 공급부족이 예상되기 때문에 미리 주택을 사두자는

수요가 늘어 났기 때문이다. 

현행주택업에는 민간택지 아파트도 분양가상한제를 적용할수 있도록 규정한다. 다만 규제가 까다롭다.

이미 관리처분인가를 신청한 단지는 주택법 시행령 개정안 시행 6개월 뒤 입주자 모집공고를 내더라도

상한제를 적용 하지 않겠다는 뜻이다. 예정대로 10월 말 개정안이 시행된다면 내년 4월 까지

분양에 나선 단지들은 상한제를 피할수 있다.

문제1> 6개월 유예효과 있나?

관리처분계획인가를 받았지만 이르지 못한 단지는 61곳 6만 8000가구 규모다. 

이들 단지는내년 4월 이내 입주자 모집공고를 신청하면 상한제를 피할 수 있다.

하지만 이주하고 철거에만 최소 1년이상이 소요되기 때문에 6개월 안에 마무리 하는 것은 쉽지 않다.

HUG의 분양보증서 발급, 구청 승인 등 의 절차도 남아 있다.

문제2> 공급확대 가능할까?

분양가상한제에 대해 전문가들이 가장 우려하는 부분중 하나는 바로 공급 위축이다. 

건설사들은 시장 진입 자체를 꺼리고 정비조합 역시 사업 추진 뒤로 미룬다.

문제3> 우려되는 전세난

정부 입장은 아파트 입주 물량 많고 등록 임대주택 비율이 높아 전반적인 전세 시장 불안 가능성은 낮다는 것이다.

이주현 월천재테크 대표는 "서울 아파트 가격이 많이 오른 상태에서 민간택지 분양가상한제 시행이 예고 되자 높은

시세차익을 기대하는 이들이 전세로 눌러 앉는 경우가 많아 졌다.

문제4> 무주택자 도움 될까

정부는 분양가 상한제를 통해 "전체 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고 무주택자 실수요자에게 기회를 제공

하겠다고 했다. 하지만 서울 아파트 시장은 이마 무주택자가 접근 할 수 없을 만큼 고가에 책정됐다.

서울에서 분양하는 어지간한 아파트는 현금 10억원 이상 보유해햐 진입 할수 있다.

앞으로 라클래시처럼 현금은 대거 보유하고 있으면서 가점이 높은 사람에게 돌아갈 가능성이 높다.

문제5> 일관되지 않는 원칙

부동산 시장은 한번 오르면 다시 떨어지지 않는 하방경직성을 갖고 있다. 

정부가 일관된 원칙이 없는게 문제이다. 시장에 분양가상한제 소급 적용은 없다고 했다가

다시 6개월 유예주면서 실수요자는 더욱 혼란에 빠졌다고 말했다.

전문가들은 이번 발표로 민간택지분양가상한제의 불확실성은 일부 해도 됐지만

집값 상승세를 잡기에는 역부족하다고 정리한다.

서울재개발 구역중 관리처분인가를 받은 곳은 수색4구역, 상계4구역, 상계6구역, 

북아현1-1구역, 용두5구역 등 10여 곳이다. 재건축 단지 또한 6개월 내 분양이 

가능한 곳을 중심으로 상승이 우려 된다.

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