월급쟁이부자 - 영등포구 분석 (2)

팟캐스트 월급쟁이 부자 영등포구 분석 내용 요약본이다.

[영등포구 입지 특징]

배후 중심 지역- 교통 요충지 - 선택의 폭이 넓다.
(생활권 특성이 많다. 가성비 좋은 지역, 부촌 등 다양한 선택이 가능하다.)

공장지역이 많은데 그 지역이 대규모 아파트 역이 들어오면 좋은 것 같지만
언제 들어 올지는 아직 미정이다.

[영등포구 시세]
영등포구 평균은 평당 2,700만 원
양천구와 격차가 컸었는데 비슷한 수준으로 보이고 있다. 그러나 여의도는 독보적이다.(평당 3,800만 원 정도)
대림동은 평당 2,000만 원 정도이다. 
당산- 영등포 - 신길 생활권이 비슷해지고 있다.

[입주 현황]
신길 센트럴자이 2월 입주, 힐스테이트 10월, 신길 파크자이 12월 예정
보라매 SKVIEW 1월 입주 완료
더샵 프레스티

[선호지역]
여의도 (오래된 아파트가 많다), 목화아파트/시범아파트 15층짜리 고층 아파트
33평 정도 15억 정도 시세 - 아크로타워스케워 (14~ 15억 정도)
당산동 17년 롯데캐슬 13.8억 정도

신길 뉴타운 작년 10억대 초반이었는데 14억 정도 형성 중
1만 세대 정도 모이는 지역 -> 대략 3만 명 정도
입지적 장점 : 여의도, 강남, 구로와 가깝다. (직장으로써 출퇴근이 가능하다)
특징 : 가마산로(?) 기점으로 북쪽을 정비 해제되고 남쪽으로 정비되어 입주가 많은 상황이다.
가마산로 - 신풍시장

랜드마크 : 래미안 에스티움 1,500세대 (시세를 이끌고 있다)
보라매역에서 바로 여의도로 가깝다.

[핫한 재건축 단지]
1970년대 잘 건축되어 재 건축하기가 어렵다. (안전진단 통과가 어렵다.)
용적률인 좋지 않아서 수익을 내기가 어렵다.
상업지역에 위치해서 자체적으로 승인 가능하다.
시범, 삼보 아파트는 승인은 진행 중이다.
(언제 될지는 기약하기가 어렵지만)
대부분 15층 이상의 고층 아파트다.

(고급 아파트로 자체적으로 리모델링을 하고 있어서 의견 동의가 어렵다.)
70년대 3 bay + 리모델링되어있는 상태라 재 건축하기가 쉽지 않다.

[호재]
10년 정도 이슈를 받고 있다.
2030 서울 도시 계획 기준을 보면 개발은 많아 보인다.
서부간선도로 지하화 (지상은 공원 정비 계획) 홍대와 비슷한 개념
신안산선 - 여의도까지 충분히 연결 가능
관악구 - 신림선 경전철 공사 중 (베드타운과 연결-> 출퇴근 지역과 연결 -> 일자리 연결)
20년 7천3백 세대가 입주 예정이다.

[인근 지역 영향]
자급자족의 기능이 있기 때문에 인접지역과 생활권이 중첩이 되지는 않는다.
양천구 목동이 학군을 대체, 구로구는 일자리가 늘어나고 있으나
영등포구 가격 부담이 된다면 다음 지역은 구로구를 베드타운으로 보고 있다.
흑석 뉴타운 - 신길 뉴타운 비슷한 시점에 나와서 강남 출퇴근 시 흑석 뉴타운을 선호하고 있다.
약간씩 영향은 주고 있다.

[아파트 추천]
Q1. 30대 신혼집 6억 원대 아파트 추천(좁아도 좋다)
24평 6억/ 30평대 8억 원

문래동 인근이 대안
문래 삼안 아파트 (1/2호선 역세권, 2001년 입주 300세대) 24평 기준 5.7억 원
문래 베어스 타운 (1997년 입주 304세대) 23평 기준 6억 정도, 역세권과 멀다. 영문초, 문래 초등 근처

Q2. 1살/4살 직장 강남/서울역 쪽, 서울 영등포구 대출 포함 10억 정도 아파트 추천 단지
대중교통 가능한 곳 7호선 9호선 2호선 기준으로 검토하면,
당산동 당산 효성 1차 아파트 22년 차 480세대 32평 10~ 11억 기준 2호선 7호선 당산역 길 건너
당산초, 당산서중학교 (학군 우수) 이동 필요 없을 것 같고
영등포/신도림역 영등포푸르지오 2002년대 2,000세대 (대단지) 34평 기준 10억 전후
신도림 상권, 영원초 품고 있음

Q3. 여의도 사업가 50대, 15억 이내로 매수 가능한 영등포구 지역
15억대 대장 아파트가 다 포함됨 (아크로타워 스케워, 35평 기준 14억 정도)
바로 역세권으로 여의도 10분 내에 접근성 좋음
신길동 뉴타운 : 아이들 키우기에 적합 래미안, 보라매 SK VIEW 추천

미리 준비해서 내 집 마련 준비해야 하는 것이 좋을 것 같다.