월급쟁이 부자 - 광진구 입지 분석 2

[거주지]
 아파트가 많이 않다는게 단점.
 장점 : 지역에 규모는 작으나 선택의 폭은 크다.
            입지 대비 거주 환경, 빌라나 5호선 근처 신축 빌라. 1인 가구, 신혼부부
            아파트 년식이 오래되어 상대적으로 저렴한 가격으로 한강 아파트 조망 가능
            빌라나 다세대 주택 위주로 재건축이 될 예정이면서 선택의 폭이 줄어 들것으로 본다.
 
 [시세]
 1월 기준 : 평당 단가 3,320만원/평, 마포구 3,338만원/평
  마포구가 새아파트가 많아서 올라 갔는데 광진구는 구축이 많아서 입지적인 장점의
 자양동 현대아파트 24평 지난 1월 6.6억 ->  올해 11억 8천 거래
  기대 심리, 입지적 장점이 반영
 
 [인기단지]
 한강 조망 : 워커힐, 프라임, 극동 아파트
 워키힐 50평 기준 18.5억 정도, 현대프라임 24평 10억 정도 34평 14억 정도, 극동 85년 입주
 31평 11.5억 정도
 학군 : 광장 극동 아파트 (한강 조망 가능), 광장현대파크빌, 광장힐스테이트 두 아파트 광장 학군 대표, 광장힐스테이트는 현재 1등 아파트 34평 기준 17억 형성 (전세가 11억 수요) - 1층 상가 스타벅스
 건대상권 : 더샵시티 2007년 도 입주 1170세대 (39평 14억 정도 가격 형성)

 [입주예정]
 입주가 많지는 않다. 대표적 대단지 화양동 이편한세상그랜드파크 580세대 이상 대단지인데
 분양가 12.5억 정도 되는데 입지가 애매하다. 건국대와 어린이대공원 사이에 위치
 경쟁률이 약했다. 입지대비 가격이 비싸. 분양가보다 비싸게 판매 될것 같다.
 주변 아파트 구형 아파트는 13억 정도 되는데 더 올라 갈것으로 생각된다.
 입지 좋은 곳에 새아파트가 들어오는 곳이 없다.

 [재건축 단지]
 구이 자양 재정비 촉진 지구 지하철 2호선 구의역 쪽 (법원 자리)
 거주 지역이면서 업무 지역 까지 들어오는 규모로 발표 했던 곳이다.
 실제 어느 정도 진행 되고 있는 중이다.
 자양 1구역, 2구역 구의 3구역 등으로 중심으로 봐야 하는다.
 자양 1구역이 가장 진척이 빠르다. (동부지방검찰청 인접 지역)
 지하철 2호선 성수역 등 도보로 이용 가능
 롯데 건설에서 900세대 2020년도에 일반 분양 계획
 분양가가 24평 기준 5.2억원 정도 일반 분양가사는 8~10억 정도 예상
 주변 단지들에 비해서 새아파트 가격 메리트가 있어 보인다.
 
 [이슈나 호재]
 주변환경 정비가 호재라고 본다. 구의 자양 재정비 촉진
 동서울터미널 현대화 사업 계획 (건물이 오래되 보인다)
 원래 한진중공업 소유였는데 40층 규모의 새로운 터미널이 될것으로 본다. (랜드마크가 될것 같다)
 쇼핑몰도 입주 될것으로 보인다.
 중곡동 의료행정타운 공사 중이다. 20층 높이의 대형 병원 및 마트가 들어올 예정이다.
 
 2030년 부지 서울시 선정에서 광진구가 가장 많은 예산을 편성 받았다.
 정부에서 많은 지원이 있기 때문에 빠르게 진행이 될것으로 보인다.
 
 [지켜봐야 할 부분]
 자양동 광장동 구의동 중심으로 개발 호재가 있다.
 광진구는 재건축 연한이 다 되었기 때문에 신규 주거 시설이 들어 올것으로 보인다.
 강남이후 다음 타자로 재건축이 빠른 곳이 광진구가 되지 않을까 예상 된다.
 
 교육환경은 특정한 지역에만 모여 있기 때문에 아쉬움이 있다.

 상대적으로 낙후된 중곡동등 주의 깊게 살펴 봐야 할 것 같다.

[30대 신혼부부: 구축 5억원대 아파트 단지 추천]
 건대 입구 쪽에 거주하시고 5억원대로 아파트 갈수 있는 곳은 선택지가 많지 않다.
 거의 없다라고 보면 되는데 군자동 군자일성파크 - 96년 입주 357세대 세종대학교 후문쪽
 지하철 7호선 도보 10분 정도 거리, 건국대 주변 상권 이용 가능, 나홀로 아파트
 25평 기준 4.8억원 정도, 중남구 까지 포함해서 선택지를 포함해는게 어떨까?

[4인 가족, 전세 2년 살도 보니 8억 이하 단지 아파트]
 30평대 기준으로 보면 광남학군 년식이 좋은 새 아파트는 어렵울것 같고
 광장현대8단지, 청구단지 ->최근에 가격이 올라서 8억 이상은 어렵다. 9억 중반 정도
 광장현대 3단지 22평이 9억, 광장 현대 아프타 27평은 9억 정도로 되고 있습니다.
 27평 기준으로 거주하시면서 기다려 보는게 좋을 것 같다.
 아니면 전세로 연장하여 물건을 기다려 보는게 좋을 것 같다.
 자사고 폐지로 인해 학군 수요가 몰려서 매매가 올라가는 추이다.

[건대 입구 50대 10억이내 한강 아파트 아내와 둘이 거주 할 수 있는 곳]
 광장동 한강뷰를 즐길수 있는 곳은 구의생활권 구의현대프라임 아파트
 25평으로 한강 조망 가능 10억 정도 됩니다.
 인근 광장현대 8단지 한강 조면 가능하지만 광남 학군을 가지고 있기 때문에 현재 11억 정도 하는데
 학군과 관계거 없어서..
 자양생활권 자양우방리버파크 23평이 8억 정도 (2000년도 아파트) 10억보다 낮은 시세로 살고  싶다면
 한강우성아파트 35평 기준으로 역세권, 재건축으로 호재가 있다.
 로얄동아, 자양현대3차 - 입지적을 역세권도 아니고 안쪽으로 들어가 있기 때문에
 앞에 얘기한 3개 아파트가 제일 좋을 것 같다.