송사무장의 부동산 경매의 기술 -송희창

부동산 경매 입문하는 이들에게 가장 유명한 책이 아닐까 생각한다.

실전 사례별로 설명하고 이야기 형식으로 구성되어 이해하기 쉬운 책이다. 

구독력이 좋아 금방 쉽게 풀려 가지만 내제되어 있는 내용들은 

켤코 쉽지 않는 내용이다.

다만, 너무 쉽게 읽어 지기에 경매를 만만하게 본다면 이 책을 추천하고 싶지 않다.

이책은 그냥 영화인것이고 실전에 돌입했는때는 그와 다르다. 

[본문요약]

- 초보도 할 수 있는 주거형 물건
   경매물건 검색
   권리분석
   현장조사
   시세조사
   입찰
     갈등하기 않기 위해 입찰 전날 확실한 수익계산을 하고 입찰가를 결정하는 습관을 들이자.
     진정한 고수는 이미 모든 조사를 마치고 조용히 입찰봉투를 입찰함에 넣어놓은 상태이니, 그냥 소신껏 입찰 하면 된다.
   명도
     나는 항상 예의바르게 잔금 납부 전에 인사를 드리러 간다.
     (명도를 하러 입찰 당일에 방문하는 것보다 3~4일 지난 다음에 찾아 갈 것을 추천)
 

  수익계산
 
 * 입찰전 알아 두어야 할 사항
   1. 매각기일 1주일전 부터 법원에서 매각물건명세서를 포함한 경매사건의 열람이 가능하고,
       미리 연람하지 못할 경우 입찰 당일에도 가능하다.
   2. 입찰보증금은 입찰 전날 수표 한 장으로 미리 준비해 놓으면 편하고, 재 매각의 경우 법원별로 최조자의 20~30%를 준배 해야 한다.
   3. 개별 경매의 경우 물건 번호도 정확하게 기재
   4. 본인이 입찰찰 경우 신분증, 도장, 입찰 보증금을 준비
 
 * 대법원 사이트 100% 활용하는 방법
   경매 유료 사이트(굿옥션, 지지옥션) 에는 대법원 사이트의 자료가 한눈에 알아 보기 쉽게 정리
   입찰자는 대법원 사이트에 물건을 확인하는 습관을 들여야 실수하지 않고 경매 할 수 있다.
   대법원 사이트에 정보가 잘 못 기재 되어 있거나 오류가 있으면 매각불허가 신철을 하고 입찰 금을
   되돌려 받을 수 있다.
   종국결과엣 '미종국'은 경매사건이 아직 종결되지 않았다는 뜻이고, 낙찰되어 배당절차까지 완료된   경우 종국이라고 기재된다.

- 권리분석 방법

 <등기부등본 보는법>
 건물 등기아 토지 등기가 있다.
 건물 등기는 집합건물 등기 / 일반 등기
 
 1. 표제부
    '대지권 없음'이라고 표시된 경우엔 반드시 토지등기부를 별도로 발급받아 낙찰후 적법하게 취득할 수 있는지 여부를 확인해야 한다.
 2.갑구
   소유권에 관련된 변동사항이 기재가 된다.
   권리분석을 할때 말소기준권리를 찾고, 그 보다 앞선 가등기 가처분이 있는지, 말소기준권리보다 순위가 늦더라고 소유권말소에 관한 가처분이 있는지 확인해야 함.
   3.을구
  은행에서는 근저당을 근거로 한 채권최고액을 설정할때 대출 금애그이 120~130%를 설정한다.
 
- 건축물대장 제대로 보는 법
  일반건축물대장은 건축물 및 대지에 관한 사항을 기재한 것이며,

  대표적으로 다가구주택, 단독주택 등 토지와 건물의 등기가 따로 존재하는 경우의 건축물에

  관한 현황을 기재한 장부를 말한다.

  표제부에서 대지면적과 연면적, 건평, 주 구조 등 부동산 외형에 과한 부분을 확인한다.
  전유부에는 불법건축물이 등재되어 있는지, 실제 전용부분은 면적이 얼마인지,

  공용부분은 면적이 얼마인지 확인이 필요하다.

  대항력이란 임차주택이 매매나 경매 등의 사유로 소유자가 변경되는 경우

  새로운 소유자에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리
 
 - 선순위임차인 해결 방안

 1. 증거자료 수집
      무상임차인각서나 소유자와 친인적 관계르 알 수  있는 가족관계증명서,

      점유자가 소유자가 채무자의 동일 법인에 재직한다는 법인등기부등본,

      점유자에게 불리한 진술을 하거나 사실관계를 부인한 녹취록 등
 2. 소유자나 대항력을 주장하는 사람과의 협상
 3. 인도명령 신청
 4. 명도소송
 
 - 배당 부동산을 효과적을 매입하는 방법

 1. 똑같은 임대가격이라면 일단 싼 물건부터 매입
     임대목적이라면 일딴 싼 물건이 우선이고 향후 임대시세가 오를 경우 시세차익은 보너스다.

 2. 분양물건(신축)은 정확한 임대가격을 파악해야 한다.
    오피스텔과 상사 시세는 대부분 임대가격과 연동한다.
      1)분양가격 -(대출금액 + 세를 놓을수 있는 임대보증금) = 실제 투자현금
      2) 받을수 있는 월세 - 현금투자에 대한 대출이자  = 수익
      3) 2번의 수익 / 1)실제 투자현금 x 100 =12% 이상

 3. 노후도가 심하거나 임대를 놓기 힘든 지역을 피하라

 4. 채광이 잘되고 주차장이 확보된 건물을 매입

 5. 교통 학군, 기타 사항을 잘 점검하라.
    소형아파트와 소형비랄는 일단 역세권에 있는 것이 좋다.

 6. 관리비가 저렴한 곳을 선택하라.
 
 개별경매의 경우 주의할 것이 물건 번호가 부여된 9개 물건 전부가 낙찰 될때 까지 배당기일이 결정되지 않는다.
 
 - 경매 vs 공매
   잔금을 먼저 내는 사람이 우선이다.
   

  경매는 잔금을 납부하려면 낙착일로부터 1주일 뒤 매각허가결정이 나고,

  1주일 항고기간이 지나야, 즉 낙착일로부터 총  2주가 경과되어야 잔금을 납부

  공매는 매주 월요일 ~ 수요일깢 입찰하고 목요일에 개찰이 되면서 낙착일이 결정되는데,

  통상적으로 낙착일 다음 주 월요일에 매각허가결정이 되어 이날 부터 반로 잔금납부가 가능하다.
 
 - 현장조사 제대로 하는 방법
 1. 입찰 부동산의 전입세대 열람을 상세히 파악한다.
      (대항력 여부 확인)
 2. 현장조사시 공부서류를 지참한후 대조작업을 한다.
 3. 유해, 혐오 시설이 있는지 점검
 4. 시세조사는 두 곳 이상의 부동산을 방문한다.
 5. 현장의 결점부터 찾아야 한다.
 6. 점유자가 누구인지 확인
      유치권 신고 물건을 현장 조사시 실제 그 부동산을 누가 점유하는지 꼭 확인 해야 한다.
 7. 연체된 공과금이나 추가 공사 여부를 따져봐야 한다.
     상가의 경우 연체된 관리비가 수천만원씩 되는 경우가 있다.
 8. 상가는 임대가격을 정화하게 확인한다.
 9. 농지취득자역증명원 발급 여부를 입찰전에 확인
     전, 담, 과수원일 경우 낙찰후 1주일 이내에 농지취득자격증명을 제출해야만 매각허가결저응ㄹ 받을 수 잇다.
 
 - 준주거지역의 단독주택을 주목하라.
  준주거지역의 경우 용적률은 각 지역의 조례에 따라 본래 토지 면적의 200~500%까지 건물을 신축 할 수 있기에 현재 있 는 건물이 아닌 미래 땅의 가치를 복 접근하는 것이다
 
 내용증명은 자기 의사를 상대방에게 전달할때 공신력 있는 기관을 통해 고적으로 증명하는 것을 말한다. 내용증명을 낙찰자가 점유자에 관한 명도 및 체납 관리비에 관하여 관리사무소와 협상할때 유욯하게 사용할 수 있다.

 유치권의 본래 취지는 공사업자가 공사를 한 후 공사비를 제때에 받지 못하게 되었을때 이를 보호하기 위해 생긴 제도 이다.


- 유치권을 제대로 알면 큰 수익 난다.

유치권의 본래 취지는 공사업자가 공사를 한후 공사비를 제때에 받지 못하게 되었을 때 이를 보호하기 위해 생긴 제도이다.
유치권자가 해당 부동산에 실제 공사를 했다 하더라도 점유를 하면서 정당한 유치권임을 주장 할 수 있는 요건을 갖추고 낙찰자에게 대항하기는 현실적으로 무척 힘들었다.

- 유치권 권리 주장할 수 있는 경우
 1. 경매 부동산을 공사하고 공사를 받지 못했을때
 2. 임차인 또는 제3취득자의필요비와 유익비
    경매부동산의 개량이나 보존을 위해 지출된 비용을 유치권 주장이 가능하다. 임차인이나 제 3 취득자가 하수도나 도로 개통후 지출이나 비용이나 개량과 보존행위를 함으로써 건물의 객관적 가치를 증대한 경우에 속한다.

- 유치권 성립요건
  낙찰자로서 유치권이 있는 물건을 접했을 경우 유치권이 성립되지 않은 부분을 발견하면 기회가 될수 있다.
 1. 유치권의 채권이 경매부동산 자체에서 발생해야 하고 채권이 변제기가 도래해야 한다.
     유치권신고과 된 채권이 경매부동산과 관려하여 발생해야 한다.
     보증금반환채권, 권리금반환청구권, 임차인의 부속물매수청구권, 토지임차인 부속물매수청구권 등은 유치권에 속하지 않는다.  
    투입된 시설비와 소멸시효가 지난 공사채권(3년)은 소멸시호 중단 행위를 하지 않고 나중에 점유한다고 하더라도 유치권이 성립되지 않는다.

 2. 채권자가 경매 부동산을 점유하고 있어야 한다.
    점유할때에는 중간에 끊기지 않고 지속하여야 한다.
    사실상 지배가 있다고 하기위해 반드시 물건을 물리적 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는게 아니고,

    물건과 사람의 시간적 공간적 관계가 본권 관계, 타인의 지배의 배제 가능성을 고려하여

    사회 통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.

 3. 경매기입등기(압류)전에 점유해야 한다.
      경매기입등기전에 점유를 개시하여야만 낙찰자에게 대항할수 있다.
 
 4.공사도급계약서 및 약정서, 임대차계약서 작성시 유치권권리 배제특약이 없어야 한다.

    '원상회복'약정디 되어 있는 계약서로 임대차 계약을 체결할 경우에는 임차인이 필요비, 유익비를 지출했다 하더라도 낙찰자에게 유치권으로 대항하지 못한다. 계약서 작성시 유치권 배제특약가 명도해주기로 하는 명도 약성지 있다면 명기일 이후의 점유는 유치권이 성립되지 않는다.
 
    채권은행에서도 수급인(공사업자)에게 미리 유치권을 주장하지 않겠다는 서류를 받은후 대출을 실행하기도 한다.

  * 신용이 부족한 법인이 덩치가 크고 공시지가가 높은 이런 땅을 담보로 제공하면 더 많은 금액을 대출 받을때 요기하게 쓸수 있다.

 - 지분부동산 제대로 알기
    지분물건이라고 회피하기 보다는 수익이 될 많안 경매물건이라면 적극적으로 검토를 해보는 것이 좋다.
 
   지분 부동산의 특징
 1. 공유자끼리 상회 협의가 이뤄질 경우 전체 부동산에서 한 사람의 지분만 처분이 가능하고, 지불비율에 맞게 사용, 수익이 가능하다.
 
 2. 지분권자를 배제하고 부동산을 사용 수익했을 경우 발생한 수익은 배제한 지분권자에게 사용 수익했던 지분권자들이 부당이득금을 지급해야 한다
 3. 공유자들이 서로 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물분할소송을 통하여 공유부동산의 분할을 청구할 수 있다.
      분할되기 힘든 경우에는 대금분할이 될수 밖에 없다.  따라서 서로 원만하게 협의가 이뤄지지 않으면 경매 분할이 된다고 생각하면 된다.

  공유자우선매수권이란 경매 부동산이 공유 지분 중에서 일부 지분권자의 지분만 매각되는 경우, 경매가 진해되지 않은 나머지 지분권자가 우선적으로 매수 할 수 있는 권리

- 법정지상권 제대로 알기
 '제시외 건물 법정지상권 성립 여지 있음', '소유자 미상의 건축물 소재함', '제시오 건물 성립 유져 불분명' 등 그중에서 토지만 경매가 진행되는 경우에 이런 문구를 볼수 이싿.

 자금이 넉넉하고 게임을 여유있게 즐길 수 있는 사람에엑 적합한 경매 물건이다. (항상 최악의 상황을 설정해야 한다.)

 법정지상권 : 저당권에 의한 경매의 원인으노 토지와 지상건물의 소유자가 달라진때에 건물 소유자를 보호하기 위해서는 법률의 규정에 따라 당연히 인정되는 지상권이 법정지상권이다.

- 법정지상권이 성립하지 않은 경우
  1. 토지에 근저당이 설정되고 그 뒤 착공된 건물
  2. 본래부터 토지와 건물의 소유주가 다르고 계속해서 토지와 건물이 한번도 동일인에게 소유권 이전이 되지 않았던 건물
  3. 건무주와 토지주 사이에 건물을 철거하겠다는 특약이 있는 건물

- 법정지상권 물건 가운데 수익을 낼수 있는 물건 고르는 요령
 1. 법리적으로 지상권이 성립되지 않는 물건을 먼저 고르는 것이 좋다.
 2. 토지는 경매에서 제외 되고 건물만 진행되는 경우, 이히려 건물의 지상권이 성됩된다면,

     토지주에게 지료를 지급하고도 수익이 나면 입찰을 고려
 3. 관습법상 법정지상권이 성립한다하더라도 외관이나 건물 상태가 아주 불량한 경우 입찰을 고래해도 된다 .

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