부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다 - 허미숙

직방TV에서 자주본 저자이다.

워낙 유명한 강사라 굳이 소개할 필요도 없지만 초보자 부동산 투자자라면

부동산 투자에서 생각나는  A TO Z를 설명해두어 도움이 많이 되는 책이다.

서울 수도권 뿐만 아니라 전국을 누비며 아파트로 투자한 것을 보면 

임장의 여왕이 공짜로 주어진 것은 아닌것 같다. 

코로나 사태로 이동하기에도 어려운 상황에 아직 발품을 못가는 이들에게 추천한다.

[본문 요약]

1장. 나는 왜 임장의 여왕이 되었는가?

        '무조건 일주일에 한번은 발품을 팔러 나가자'는 쉽게 지키지 않았다. 블로그를 시작하면서 내 삶은 조금씩 달라졌다.

2장. 아파트 소액투자를 위한 내비게이션

       아이들이 키우기 좋은 환경을 선태가고 편의성이 우수한 아파트의 로얄동, 로열라인을 사두면

       이후 팔때도 좋은 가격을 받을수 있다.

       투자처를 결정한 후 자금을 마련하라.

      공부하고 네트워킹하고 실행하라.
 
       아파트 소액 투자의 원칙? 전세를 끼고 집을 매수한 후, 2년의 세월이 흐르면 전세만기가 돌아온다.

       그럼 집을 팔 것인지, 전세를 더 놓아 총 4년을 보유할 것인지 결정해야 한다.

       기본은 소액투자이고 그 다음 조건은 소액으로 가능한 똘똘한 신축 아파트 내지 우수한 입지를 구축 아파트 이다.

       월세 유횩에 빠져 입지도 약한 낡은 소형 아파트를 사 모아서 장기 보유하는 투자에 올인하지 않았으면 한다.

       * 지역 선별에 필요한 절대적 데이터

         1. 아파트 가격 수요과 공급이 답
              인구가 많은 광역시는 일자리 많고 소비 수준이 높다 보니 인구수의 0.5%가 넘는 수요가 필요하다.
               예) 청주시 84만명 -> 0.5% x  84 만명 = 4,200세대 -> 연간 적정 공급량
   
             공급 물량을 철저하게 분석
             주기적인 데이터 축적이 자산
               - 닥터아파트 사이트에서 일주일 단위로 공급 물량을 업데이트 한다.
      
              황금타이밍을 잡는 법
              - 1~2년 뒤를 시장을 예측하고 대비하라.
                 1단계. 매주 전국을 도 단위로 나누어 공급 과부족 수치를 파악한다.
                 2단계. 현재 공급이 많으나 향후 부족해질 지역을 주시한다.
             - 투자 범위를 정하고 시장의 움직임을 낚아 채라.
                입주가 마무리 되는 시점이 되면 전세 물량이 사라지면서 전세 사격 상승을 움직임이 감지된다.

                이런 타이밍이라면 조정된 매매 가격으로 매수를 하되, 잔금을 최대한 길게 잡아 전세 가격 상승의 기회를

               이용한다면 투자금을 최소화 할 수 있다.
   

            최고의 입지 어떻게 찾을 것인가?

         -투자금에 맞춰 아파트를 분류하라.
           가용할수 있는 투자금으로 최대의 효과를 낼수 있는 아파트를 찾기 위해 고군분투해야 한다.
           투자금에 맞는 지역을 선택하되, 지역내 최고 입지를 찾아야 한다.
     

        - 잘 팔리는 아파트의 입지 조건
          1. 교통 : 강남까지 출퇴근 시간이 얼마나 걸리는가?
          2. 교통환경  3. 상권 4. 쾌적성  5. 부촌
              
       - 가장 중요한 입지 조건 - 학군
       - 초등학교는 안전을 우선 (아파트 단지내에 학교가 있나 없나?)
 

        향촌롯데3단지 아파트 vs  귀인마을 현대홈타운
       

  중고등학교 학군은 성적이 핵심
  대학교는 상권이나 일자리로 봐야 한다.
 
  학군과 학원가는 투자 성패를 좌우
   예) 포스코 자사고 설립, 송도채드윅 국제학교 유치, 학원수 증가로 명문 학원가로 변신
 
  입지에도 우선 순위?
    1. 초품아 vs 상권/역세권
        대체로 역세권을 선호하는 수요가 더 많다.
       예) 고양시 삼송동 삼송아이파크 vs 호반베르디움
     

입지를 결정 짓는 다양한 조건들
  1. 단일 평수보다 다양한 평수의 단지
       아파트를 선택할때 가급적 단일 평수보다 다양한 평수를 가진 대단지 아파트가 좋다.
       소형 평수를 살면서 더 큰 평형으로 옮기는 단지내 이동이 많다.
  2. 아파트 브랜드
  3. 경사진 단지보다 평지 단지.
       부산시 금정구 래미안 장전 아파트

   4. 특수 조망권 프리미엄
       일산호수공원 힐스테이트레이크뷰

  5. 남향
      
* 대출은 감당할 수 있는 범위에서 소액 대출 이다.

 3장.  부동산 투자의 시작과 끝, 임장

  임장 나가기 전 지도 만들기
  임장지도에 들어가야 할 정보
  교통수단, 중심상권(백화점, 마트, 병원, 상업시설)
  일자리(대기업, 산단, 법원, 경찰청, 시청 구청 등)
  랜드마크 아파트 - 호갱노노
  입주 연도와 세대수
  주요 아파트 시세
  아파트별 평형 구성
  매물 현황 사전 조사
     -매수를 하려고 하는 아파트 전세가 3건 이상 있으면 섣불리 매수하지않는다. 

     전세가 거의 없거나 1~2개 있을 경우 내가 사고자 하는 물건과 시장에 나와 있는 전세 매물 점수를 비교한다. 

     신규 분양 아파트 조사
     재개발 및 재건축 정보
 임장 동선도 꼼꼼하게 준비하라.
 

4장.  아파트 실전 투자의 필살기
  1단계: 숲을 볼수 있게 구역을 파악하기
   미래 투자 지역열 최소 1~2년 전에 가보고 전체적인 모습을 익히는 것이 중요하다.
 2단계: 구체적 투자처를 찾는 집중 임장
   해당 지역의 입주가 시작되고 있거나 끝나가는 시점
  
   (투자 실적 사례)

 산본 주공 2단지, 강서구 강나루현대, 의왕시 동아에코빌 인천  청라 제일풍경채2차,
 

 가격 기준 부터 잡아라

 1. 주변환경 : 남향
      창원 용지더샵레이크파크 / 창원용지아이파크

 2. 물건의 히스트리를 알고 가격 협상
      매물이 나온 최초 날짜를 확인하라.
     공실기간을 줄이는게 더 이익이다.
     수리기간을 벌어라.
        매도자와 잘 협의해서 계약금만 치르로 인테리어 공사 할 수 있다.
        세입자를 구하면 10% 계약금만 지불하고 인테리어 공사할 수 있다는 이점이다.
        신혼부부 세입자로 들이기
    
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